房地产投资风险

房地产投资项目的开发过程通常可以分为投资决策、建设前期、建设三个阶段,不同的阶段有不同的风险.

1投资决策阶段

投资决策阶段又称为可行性研究阶段.在房地开发的整个过程中,投资决策阶段是房地产投资程中最重要的阶段,也是拥有最大不确定性的阶段.本阶段的任务是通过对国家、地区和地方的政治、经济和社会发展趋势的研究,综合考虑市场的供给、需求等经济环境,制定自己的房地产开发策略.以确定房地产开发经营的区域、类型和时机.即决定在何地、何时、开发何种房地产.由于存在大量的不确定因素,因而在房地产投资过程中,这一阶段的风险最大,直接影响着投资项目成败.主要有政策风险、房地产市场风险、投资方式风险、投资类型风险和投资地点风险.

1.1投资区域风险

由于社会经济发展的不均衡性,不同地区的社会经济环境各异,这使得不同地域的房地产开发面临不同的风险因素,同一风险因素在各地的影响也相差悬殊.即风险具有比较明显的地域性.而房地产项目的不可逆性和地理位置的固定性,使得开发区域风险对于房地产项目,投资决策具有更重要的意义.在房地产开发经营中,开发区域风险可能来源于开发区域的政治环境,政策环境,社会环境和经济环境风险.

1.2物业类型风险

房地产开发存在着风险,但并非所有类型的开发项目的风险都是相同的.各类开发项目具有不同的功能,用途和技术经济特性,因而具有不同的风险.为了满足不同消费者的需求,企业之间展开了激烈的竞争,要想占领广阔的市场,在竞争中取胜,不仅需要生产出能满足消费者需求的产品,更应该多为消费者着想,提供优质的怎么写作,自觉维护消费者权益.只有这样做,才能赢得广大消费者的信赖,提高企业的竞争力.

1.3开发时机风险

由于经济发展的周期性,房地产产品的供给关系随时间而变化.而房地产的不可移动性和区域性,使一个地区空余的房地产并不能补充另一个地区的短缺,这导致房地产开发收益随开发时机的不同而异.因此选择合理的开发时间,保证项目开发完毕与良好的市场需求,显得非常重要.房地产开发周期长,开发过程少则1一2年,多则4一5年,因此要对未来几年的政治形势的变化,经济展趋势,人口增减状况,收入水平以及消费心理变化等风险因素进行预测,以确定立项的开发时机.同时,开发项目在年内的推出时机也同开发风险有密切联系.

2建设前期阶段

经过投资决策阶段,房地产投资活动进入开发建设前期阶段,为建设项目的正式开工做准备.其主要工作是项目的审批；取得土地使用权；征地、拆迁、安置、补偿；制定设计及建设方案；进行筹资活动即筹得短期和长期贷款；通过招投标选择承包商并签订工程承包合同.这一时期的工作量大、涉及面广、不确定因素较多,仅次于投资决策阶段.在土地获取阶段,房地产开发者承担的主要风险有:土地风险、土地风险、市场风险、征地安置风险、筹资风险.

2.1土地风险

土地风险主要来源于土地自然属性、社会属性及规划部门对土地使用性质和规划设计认可的不确定性.

2.2土地风险

地价风险是房地产市场风险因素中重要的一类风险.它主要是指因地价的变化而给投资者带来更多的开发成本,增加了房地产商品的成本,提高了房地产商品的市场,因此给房地产商品经营者也间接带来损失.

2.3市场风险

市场风险是指市场中不确定因素所产生的风险.不同地域不同用途的房地产受区域性影响是迥然不同的.由于房地产市场是特殊的区域性市场.当地市场环境条件的变化,如房地产供给状况、市场水平、消费者收入、市场发育程度和竞争状况等是产生市场风险的原因.市场风险直接影响对房地产的需求,并影响房地产投资收益的实现.由于不同城市的房地产信息系统的效率不同,各类型房地产的投资费用支出不同、需求波动幅度不同.因此,各自的市场风险也是不相同的.对我国房地产市场而言,即使同一城市同一类型房地产,由于不同的建设性质意味着不同的投资费用.因此,正确、合理地认识市场风险问题就显得更加复杂.直接地防范市场风险的措施是密切关注当地经济发展状况和房地产市场的发展状况,对不同投资项目进行比较选择以决策投资项目.

2.4征地安置风险

购写土地使用权仅是获取土地过程中的一个环节,之后,便是大量的征地、拆迁、安置和补偿工作.每个过程都有自己的风险.土地费用中除土地出让金外、还包括土地征用费或拆迁安置补偿费,其中：土地征用费指征用农村集体土地的征地补偿费和拆迁安置费,包括上地补偿费、土地投资补偿费、土地整理费及拆迁人员安置补助费等,土地征用费针对新区开发而言；拆迁安置补偿费指在城镇建成区重新开发建设时,需对建设用地上的原用地单位或个人进行拆迁安置和补偿的费用,拆迁安置补偿费针对旧城改造而言.

2.5筹资风险

房地产开发所需巨额资金的筹集和融通是开发商最为关心和颇费心机的问题.筹资的风险发生在资金筹资的全过程.由于各种筹资方式所用手段,工具和面临的环境不同.因而各种筹资方式具有不同的风险.

3建设阶段

建设阶段是指开发项目从正式开工到工程竣工验收这一阶段.主要任务是通过加强管理和成本控制,确保工程质量、工期和安全目标的实现.这一阶段的风险主要有招标方式风险、建设设计风险、承包方式风险、自然条件风险、工期拖延风险、开发成本风险、工程质量风险、施工索赔风险、设备故障或损坏风险、施工技术革新和建筑材料改变风险.

3.1招标方式风险

公开招标能够改善经营管理,降低工程造价,提高工程质量.但招标工作量大,费用支出多,耗费时间长.而且有可能中标者是素质较差的单位.邀请招标能够减少招标工作量,节约费用.但是这个规模限制了竞争规模,失去获得更低更佳承包商的机会.协商议标大大减少招标时间,缺乏竞争性.开发商不得不接受较高的报价,容易出现贿赂情况,使开发商蒙受损失.

3.2建筑设计风险

建筑设计变化或设计失误可能会导致开发商增加开发成本或造成其它损失,这便是建筑设计风险.设计变化主要是指建筑物设计的风格、流派等方面的变化,这种变化将影响开发商的成本支出以及消费者对建筑物的接受心理等,进而影响到建筑物的出售或出租.设计的准确性就直接影响建筑物的质量和可靠性,从而导致开发商不能顺利甚至完全不能将楼宇出售或出租.

3.3承包方式风险

不同的承包方式,使开发商面临不同的风险,在承包过程中,开发商要仔细权甄别包方的能力与信誉,且要保证承包合同无条款的不完善,叙述不严密,有漏洞,或部分条款与法律相抵触,存有陷阱.在执行中可能给合同中某一方造成损失的可能,还要注意合同条款规定而引起的风险在合同双方间的不同分配.

3.4自然条件风险

自然条件风险是指工程项目所在地区客观存在的恶劣自然条件,工程实施期间可能碰到的恶劣气候等因素可能给造成开发商的损失构成的威胁.恶劣的自然条件随不同地域而异.这些条件一旦形成,就会增加额外成本.

3.5工期拖延风险

房地产开发建设阶段每个关键环节的时间损失,都会使工期拖延.而工期延长,一方面房地产市场状况可能会发生比较大的变化,错过最佳租售时机.另一方面,工期延长会增加投入资金利息支付,增加管理费.影响建设阶段工期的因素很多,如人为因素、技术因素、材料和设备因素、机具因素、地基因素、资金因素、气候因素、环境因素.其中,人的因素是最主要的干扰因素.

3.6开发成本风险

房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段,但不同阶段对成本影响程度相差悬殊.导致成本风险的主要原因有：项目规划,设计深度不够.项目规划设计方案陈旧,未进行优化优选.地基勘测资料不全,埋藏物未先考虑,临时处理不当.承包商方式选择不当.项目实施期间通货膨胀,导致房地产投资额增加.汇率变化.不可抗力.建筑安装材料水平的变化.