房地产税对我国房价的影响

【摘 要】文章运用回归分析的方法,研究了房地产税与房价之间的关系及对房价的影响,并分析其原因,从而说明房地产税改革的必要之处.然后通过数据分析新房产税对重庆、上海房价的影响,并说明原因,提出解决的合理建议.

【关 键 词】房地产税；房价；回归分析；新房产税

一、房地产税概述

房地产税收是一个综合性概念,与房地产经济活动过程有直接关系的税收都被称为房地产税收.在我国包括房地产营业税、企业所得税等十种税收,而本篇论文研究的是直接以房地产为征税对象的税收,共五种,分别是房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税（城市房地产税自2009年1月1日起废止,在此不作分析）.

二、房地产税的现状

到目前为止,我国并没有形成一套专门的房地产税收制度.2011年1月28日起,国家改革房产税政策,从原来的只对城镇经营性房屋征税变为对个人所有非营业用的房产也开始征收房产税,上海、重庆被选为试点,为了便于研究,称之为新房产税,而2011年之前的则称为旧房地产税.

三、旧房地产税对房价的影响

从1998年到2009年的五种税收收入数据可以看出,我国直接针对房地产的五种税收收入呈快速增长的趋势,1998年到2009年十二年间,税收收入从310.64亿元增加到4812.32亿元,增加了14.4倍.与此同时,我国商品房的均价也逐年快速增长,从1998年的2062元增加到2009年的4695元,增加了2.3倍.下文将运用Eviews软件,对2008年到1998年的数据进行实证分析.（1）统计模型的建立与分析.第一,建立模型.为了便于运算,将房地产税定为tax,将房价定为hp.建立回归方程：hp等于b0+b1tax.其中,tax为自变量,hp为因变量,b0、b1是回归系数.输入数据,得出结果.第二,数据分析.通过Eviews软件可以得出：b0等于1940.662,T（b0）等于27.83356,b1等于5.95*10-10,T（b1）等于18.02483,r2等于0.9701,S（b0）等于69.72382,S（b1）等于3.30*10-10,Se等于160.3868,F等于324.8944.得出回归方程为：hp等于1940.662+5.95*10-10tax,因为各项数值都符合显著性检验,所以b1及回归方程均是显著的.从回归方程可以看出,房价与房产税呈正相关关系,房地产税的系数为5.95*10-10,也就是说当房产税增长时,房价也程上涨趋势,但是上涨的幅度非常小.这说明我国房地产税对房价的调控作用非常不明显.（2）房地产税对房价调控作用不明显的原因.一是土地闲置、浪费严重.二是鼓励了投资者的投机行为.三是助长了土地的隐形交易,逃税现象普遍.

四、新房产税对房价的影响

（1）新房产税的概述.2011年1月28日,房产税在上海、重庆两地正式试点,条件成熟时将向全国范围进行推广.下图是重庆和上海房产税细则.

（2）实施新房产税政策后房价的变化.新房产税政策实施后,对重庆、上海两地的房价起到了抑制的作用,但是下降的幅度并不是很大,抑制作用不明显.（3）新房产税对房价调控作用不明显的原因.第一,新旧税制体系的衔接问题.第二,群众基础不牢固.第三,房产估价体制不健全.第四,我国居民对持有房产的传统思想根深蒂固,使房产市场具有刚性需求.第五,房产税只是税收体系中的一个小税种,把抑制房价这样的艰巨任务压在这样一个小税种上,并不合理.（4）完善新房产税的建议.第一,合理处置旧税制体系下持有的房屋,在保证公平的基础上对这些房产进行征税.第二,采取“统筹规划,分步实施,试验推广”的方针政策.第三,要加强个人房产税的宣传工作,提高广大居民的自觉纳税意识.第四,建立逐步完善的房产价值评估机制.第五,绝不能将房产税作为抑制房价的唯一手段.

从以上分析可以看出,房产税对房价是有一定影响的,但是单单依靠房产税来调控房价是不可行的.房价最终是由市场供求关系决定的,仅仅通过完善房地产税收制度就想达到抑制房价的目的是不现实的,必须同时加强房产税收制度以外的制度因素变革来实现这一目标.