北京法官为物业纠纷案件“开药方”

提要：物业管理是一个高知识、高风险的行业.虽然我们的改革经历了20多年,但社区管理的关系,尤其是最为敏感的确定方面的关系多年以来用行政手段一直难以理顺.现在,本文作者,也就是几位法官提出：采用市场化的手段来解决这一问题,这个问题应当会迎刃而解.

激增的数字和激化的矛盾

目前,涉及物业管理纠纷案件成为最引人关注的社会热点问题.近年来,此类案件连续大幅度上升.据统计,北京市宣武区人民法院2003年受理各类物业管理纠纷案件269件、2004年受理1859件、2005年2402件、2006年1～3月977件；朝阳法院2002年受理物业管理纠纷194件、2003年这一数字增长为650件、2004年为1898件,年增长率分别到了235%和192%.

通过近年来各级法院审理的物业纠纷案件,我们发现当前物业纠纷的呈现出如下特点：

1.案件数量迅速上升,当事人一方人数众多,易形成群体性纠纷.涉案当事人少则十几人,多则上百人,不同案件的小区业主作为当事人由于共同利益的存在,在诉讼中极易形成联盟,群体性诉讼趋势极为明显；

2.纠纷形式及案由多元化.有业主拖欠物业费、供用热力、电力费用等引起的纠纷；公共费用分摊引起的纠纷；业主私搭滥建引起的纠纷引起的不动产相邻关系纠纷；业主财产丢失引起的财产损害赔偿纠纷；业主在小区内受到侵害或被杀害引起的人身损害赔偿纠纷；开发商、前期物业管理公司拒不撤出管理区域,并移交物业管理怎么写作用房,配套使用的附属设施、附属设备、公共设施等引起的纠纷；物业管理承包合同纠纷等等.

3.业主与物业公司的积怨较深,矛盾尖锐.近年来物业管理纠纷矛盾冲突有不断升级的迹象.小区的保安打伤业主、业主驾车封堵小区道路、业主大规模集体等事件经常见诸报端,引起了社会各方面的广泛关注.由于矛盾激化,给纠纷的解决带来了极大的困难.

五措施物业纠纷瓶颈

为减少物业管理纠纷案件的产生,维护社会安定,我们建议：

1.进一步完善物业管理法律法规.有关行政部门可对物业管理收费提供参考性标准,尽快制定出台相关的物业管理法律,加强对房地产开发行业的管理,改变物业管理费的包干制收费模式,形成市场竞争制收费模式.

2.确立业主委员会的法人地位,积极发挥其作用.

3.提高业主的维权意识和维权能力.及时指导业主选举成立业主委员会并到主管部门登记,与物业管理企业签订严密、完备的物业怎么写作合同,对委托管理事项、管理标准、管理权限、管理费收支、检查监督和违约责任加以明确规定.

4.规范物业管理企业.有关部门有必要在充分考察的基础上,启动物业管理培训工程,确保所有物业管理人员持证上岗；同时进行职业道德,提高物业管理人员的素质,使物业管理企业在正确定位的同时,主动采取换位思考的方式,真正做到"以人为本",为业主提供质价相符、周到细致的怎么写作.

5.小区的公共配套设施的"主人"到底是谁的问题,究竟是开发商还是全体业主.在《物业管理条例》中,目前只对停车位作了相关的明确规定,而没有对共用设施和共用部位的权属等问题做出规定.

同时,目前物业部分在共用设施、共用部位的权属问题还涉及到维修和费用的承担问题.比如哪些部位、设施、设备属于全体业主共有；哪些属于部分业主共有；未分摊共用建筑面积的地下停车库权属,应属全体业主还是属于开发商,如果属于全体业主,权证应如何发放、保管、使用,收益应如何处理,维修基金如何筹集、如何分摊.而对于开发商已出售的地下停车库应如何处理,对于开发商建设的地面多层钢结构移动车位的权属应如何认定,部分业主或个别业主是否能对此提起诉讼,部分业主或个别业主对共用设施、共用部位的收益如何处理能否提起诉讼等,目前尚没有明确规定.建议尽快完善.

总之,物业管理是一个高知识、高风险的行业.相对其他行业,我国的物业管理行业属新兴行业、朝阳行业,从无到有,从少到多.虽然我们的改革经历了20多年,但社区管理的关系,尤其是最为敏感的确定方面的关系多年以来用行政手段一直难以理顺,现在,采用市场化的手段来解决这一问题,这个问题应当会迎刃而解.