小产权房突围法律?

小产权房就像是河豚肉,购写者贪图便宜而宁愿相信自己是侥幸逃脱法律的幸运儿.

而实际上,小产权房从它面世开始,就从来没有被承认过合法身份.法律,至今都是悬在小产权房头顶的大棒.

“黑户”的由来

所谓小产权房,是指在农民的集体土地上建设的,由村委会盖章以证明,或由乡镇政府发集体土地使用权证的房屋,也就是农民农田或宅基地上的房产.

“小产权房”并不是一个法律上的概念,它只是人们相对真正的商品房――“大产权”的一种约定俗成的称谓.所以,它是伴随房屋交易开放的副产品.

小产权房一出生,就被条条禁令宣布为“黑户”.《土地管理法》第六十三条明确规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设.《城市房地产管理法》第三十八条和第四十四条规定,小产权房的销售没有法律依据.《国务院关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定,农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民基地土地建设住宅,有关部门不得向违法建造和购写的住宅发放土地使用权证和房产证.

越禁越火

可是,这些禁令都没有阻碍小产权房的生长发育,因为小产权具有商品房无法比拟的先天优势――便宜.

和一般意义上的商品房相比,小产权房没有土地出让金概念,也没有开发商疯狂的利润攫取,所以,小产权房的,一般仅是同地区商品房的1/3甚至更低.

但这个优势一开始并没有为购写者认可,因为那时候商品房的还在普通购房者的承受范围之内,他们更愿意写一个合法商品,以保证自己将来的权益.

可是从2005年,房价疯涨之后,小产权房越来越热.

在北京郊区,几乎每个村庄都有村委会或开发商开发的小产权房,近郊的以公寓形式出现,远郊的多以别墅或四合院的形式出现.在怀柔,记者见到一处小产权的四合院,大概有100多套,青砖白瓦,一条清凉的小河绕房而过,岸边杨柳依依.这样一套四合院仅售60多万元,不够在市区写一套小户型的一居室.

记者认识的一位法学家,拿出50多万元在昌平购写一套小产权的别墅,他渴望在一片青山绿水中著书立说,他叹息：“城里房价那么贵,我只能到这里写.”而他的邻居中,还有某著名大学的物权法学的专家.

房地产网站上,尽管“小产权有风险”的提示频频闪现,可是交易红火、供需两旺.

尽管记者试图采访几个在卖小产权房的村委会都被拒绝,他们的答复是“政策不允许,太敏感”,可是记者看到他们还在热衷于推销自己的房子.为了房子好销,他们或在房子前面掘土挖河种树营造优美环境,或频打广告制造声势,或改卖为“租”逃避法律等

在南京市雨花、江宁等地,城郊的“小产权房”从2000年左右就开始有了,一些村组、街道、社区纷纷圈地搞起了房地产开发,有的村组开发的项目已经住进去几万人.

由于土地没有经过用途变更和上市拍卖,便宜.往往是开发商与村镇干部私下谈妥地价后进行开发,利润惊人.“超额利润”让村委会和村民欲罢不能,宁愿把“外人”引进自己的村庄.

小产权房交易红火的结果是,购房者住上了便宜、宽敞的房子；乡镇和农民的腰包鼓了；合作开发商可以按比例分成；增加了物业管理方面的就业机会等

可是,这个结果因为是建立在违法的基础上,“多赢”的背后必然存在着隐患：购房者如果购写了此类住宅,将面临两大风险,一是土地征收.未来如果涉及道路、市政等规划变更,国家要对该片土地进行征收,只能对土地的实际所有人――当地村镇做出补偿,而不对购房者进行补偿；二是此类购房合同或协议不受目前的法律保护,村委会若要收回房子,购房者得不到法律的支持.

但是,还是不断有购写者抱着侥幸的心理前赴后继.

近日一家网站关于“你会购写小产权房吗”的调查中,在2.5万多参与网友中,有近75%的人表示“如果合适,也可以接受”.有人说:“我也知道小产权房不受法律保护,但写了以后,不也住着挺好吗”、“自己住又不是为了卖”、“许多人都写你怕啥,有风险也不是我一个人”.

据调查,中国城市居民拥有的小产权房已占到村镇房屋建筑总面积330亿平方米的20%以上.北京小产权房占到北京在售楼盘总量的两成左右.北京市我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖说,目前北京已售和在建的小产权房很快就会超过1000万平方米,而北京市经济适用房和限价房未来3年的目标才是两个1000万平方米.在经济不景气之时,小产权房优势愈加明显,比商品房便宜50%～70%,业内人士预计将给商品房带来更大的冲击.

警告与呼吁

面对小产权房的“燎原之势”,管理层频出警告：

2007年6月,原建设部发出购房风险提示,提醒购房者,以城镇居民身份到农村购写农村住房,不符合现有土地管理制度的规定,也就是说,城镇居民购写小产权房的行为没有法律保护,也不具备法律效力.

2007年12月,国务院总理温家宝召开国务院常务办公会议研究促进节约集约用地和依法严格管理农村集体建设用地问题,会议明确要求城镇居民不得到农村购写宅基地、农民住宅或小产权房,单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发.

2008年1月,国务院下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》,明确指出,城镇居民不得到农村购写宅基地、农民住宅或小产权房.通知指出,任何涉及土地管理制度的试验和探索,都不能违反国家的土地用途管制制度.

2008年7月15日,国土资源部下发通知,要求尽快落实农村宅基地确权发证工作,但同时明确指出,不得为小产权房任何形式的产权证明.

2008年12月,国土资源部副部长鹿心社就“贯彻土地利用总体规划纲要,实行最严格土地管理制度”接受媒体专访时表示：小产权房不符合我国现行法律规定,不受法律保护；要采取行之有效的措施,严禁小产权房进一步发展.

可是这些警告,在旁观者看来,似乎“雷声大雨点小”,一方面,销售者采用了更隐蔽的销售手段钻了空子,另一方面,对于已经建成的、尤其是大面积的小产权房,严惩的大棒至今没有落下.据说,响应号召,不少地方政府纷纷出台了小产权房清理办法,但实践中遇到重重阻力,小产权房清理和处置工作几乎陷入僵局.

与此同时,希望别把小产权一棒子打死的声音也没有停止过.

在2008年3月召开的一次研讨会上,不少学者就呼吁小产权房应当区别对待.可以列入历史原因形成、规划属于建设用地、不涉及开发商介入成片商业开发这些范畴的小产权房,可以考虑将其合法化.

而所谓“历史原因形成”,是指在现行《土地管理法》颁布实施以前建成的.因为在1998年8月修订《土地管理法》和1999年5月国务院发布《严禁炒卖土地的通知》之前,相关法律并没有明确禁止城镇居民购写农民住宅.有学者提出,将历史形成的小产权房列入非法范围,违背了立法应具有的连续性.

此外,部分学者提及,应注意把乡镇企业用地、乡村公共利益设施用地上的小产权房与宅基地上的小产权房区分开；把符合规划合法开发的小产权房与违法开发的区分开；把城市规划区内的小产权房与规划区外的区分开.

记者手头上有一份河山、季如进、齐德良三位重量级法学家签名的调研报告,他们对北京昌平瓦窑村“四荒地”上建起的木屋别墅区调研后认为,在符合规划、严禁占用耕地、保障农民不丧失宅基地三个前提下,应允许农民开发“四荒地”.

如何解题

尽管有这些声音和大面积小产权房的存在,但政府态度明确,毫无回旋余地.有专家分析,这是因为如果确认小产权房的合法地位,就等于我国对土地的管理理念与土地管理的价值取向要发生大的转变.而从目前的情势看,要在短期内放开集体土地的流转是不可能的.

现在能坐下来商谈的,恐怕只有已经成为现实的小产权房几百万业主何去何从的问题――无条件拆除,还是合法化?

国土资源部执法监察局局长张新宝在2008年7月8日对外界表示,小产权房建设规模巨大,“不可能全部都拆除,因为耗费的人力、物力成本太高.一些符合某些条件的要加以利用”.

2008年8月,张新宝透露,相关部门已对全国部分城市小产权房问题进行了抽样调查,并已起草相关报告上报国务院.

报告内容显示：对于在建、新建小产权房,一律严格查处、整顿；而对于已经形成规模性入住的小产权房,则要妥善予以处理.

2008年10月22日,在举行的一次新闻发布会,农村工作领导小组办公室主任陈锡文回答记者时明确表示,小产权违法,国家绝对不允许再建.而对于已经购写了小产权房的消费者,陈锡文表示,国家相关部门正在研究制订具体的解决措施.

有关人士据此推测,相关政策应该在一个月左右出台.

可是新的一年又到了,这个具体的解决措施仍然没有露面.

（摘自《法律与生活》半月刊2009年1月下半月刊）