我国房地产行业宏观调控

摘 要针对一些城市房价过高、房价上涨过快、住房供应结构性矛盾突出等问题,2003年以来国家出台了一系列对房地产业进行宏观调控的政策.本文以贵阳市为个案分析了贵阳市房地产行业的形势,就房地产宏观调控政策对贵阳市房地产行业的调控效果进行了评判.

关 键 词房地产行业宏观调控房价涨幅

基金项目：本论文为贵州省教育厅2009年度高校人文社会科学研究青年项目（编号：09QN001）的阶段性成果之一.

作者简介：陈云英,贵州广播电视大学副教授,研究方向：经济法学.

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1009-0592(2011)03-109-02

一、对房地产行业进行调控的原因

(一)政府是宏观经济的调控者

由于市场的不完全及缺陷,市场机制不能解决国民经济的长期发展问题,不能解决宏观经济总供给与总需求之间的平衡问题,市场机制难以调整和优化产业结构,市场机制不能控制经济的周期性波动和通货膨胀等因素,因此政府作为管理者必须对经济生活实行调控,干预市场经济的运行过程.政府干预是现代市场经济的一项重要内容,国家通过制定和实施产业政策来实现产业结构的调整,国家正是通过财政政策、货币政策、产业政策和经济计划等手段对经济生活加以调控.同样,房地产业是经济生活中的一个重要组成部分,它的健康发展仅靠市场这只“无形的手”进行调节是不够的,还须通过政府“有形之手”对房地产市场进行宏观调控以保证房地产市场的健康运行.

(二)保持房地产市场健康有序的发展

贵阳房地产市场保持持续快速增长的势头,对促进经济增长和社会发展,提高居民居住质量发挥了重要作用,但是也存在商品房上涨过快、商品房结构不合理和房地产市场秩序比较混乱等问题,宏观调控的基点是保持房地产市场健康有序的发展,解决面临的突出问题,实现商品房供给和需求总量基本平衡,供给结构基本合理,房价和房价增幅基本稳定.

针对贵阳房地产近年来涨幅较大的现实情况,要保持贵阳房地产市场健康有序的发展,房地产业宏观调控从近期来看,应针对当前房价上涨过快等突出问题采取必要的政策措施,抑制房价涨幅；而从长期来看则是要保持房价基本稳定,实现总量平衡和结构平衡,最终有利于贵阳房地产业与经济的协调发展.

要控制房价及房价涨幅,应当是增加普通商品住房特别是中低价位商品住房的供给,虽然在国家宏观调控政策的影响下,贵阳市投资性和投机性购房需求得到有效控制和遏制,但还存在一定的比例,因此仍然要控制和规范一般投资性需求,投机性炒写炒卖抬高了房价,重点应遏制短期投机性炒房需求,促进供给和需求的平衡.

(三)解决住房公平问题

住房具有双重属性.一方面,住房是商品,但又不是一般的商品,住宅是人们生活的必需品,即使是最低收入家庭,也离不开这种昂贵的商品.另一方面,住房又是一种基本的社会保障产品,具有公共性,对于中低收入家庭需要政府通过直接干预或间接调控,为他们提供其经济能力能够承受的住房,实现“居者有其屋”,并且能提高居住质量,实现“居者优其屋”,“一个环境良好、适宜人的住所是所有居民的基本人权”,因此建立起促进房地产市场持续健康发展的长效机制,将工作重点扩大到对中低收入人群居住条件改善上来,是政府宏观调控的一个重要基点.住房保障是现代社会每一个公民享有的基本权利,住房保障是实现社会公平的标志之一,通过住房保障制度的建立与完善以实现不同人群的住房需求,以保证市场运行的效率,实现社会公正,解决住房公平问题.

二、我国房地产行业宏观调控政策

宏观调控对房地产市场走势和房价具有重要影响.我国房地产宏观调控,大致上可分为三个阶段.

第一阶段（2003年8月-2008年8月）.其政策重点是围绕抑制房地产投资过热,抑制房价持续上涨的势头而展开.其目标在于促进房地产市场持续健康发展,使投资和供应的增长幅度适度下降,改变固定资产投资过热的状况；同时抑制房价持续上涨的势头.金融政策主要包括：提高存款准备金率；控制房地产贷款规模；扩大贷款利率的浮动范围：提高房地产开发项目（不包括经济适用房）资本金比例；提高房地产贷款和个人住房抵押贷款利率；提高个人住房抵押贷款的首付比例等.土地政策主要包括清理整顿各类开发区；对经营性土地使用权出让严格执行“招、拍、挂”制度；限制高档物业用地的审批和使用等；要求地方政府及相关部门正确引导居民合理消费预期,将房地产市场引入理性发展的轨道,特别提出打击土地炒作；“国土督察制度”国家直接进行各省市土地审批利用的严格督导；利用税收政策,打击投机性购房等房地产交易行为,二手房征税则进一步体现了鼓励自住需求,进一步抑制投机和投资需求的决心.限制外资购房实质是防止外资炒作土地、保障金融安全.

第二阶段（2008年9月-2009年12月）.受美国金融风暴的影响,我国围绕支持房地产市场而出台了一系列政策.金融政策主要包括：降低贷款利率；下调存款准备金率；降低购房首付比例；降低房地产开发的最低资本金.税收政策方面主要有：免征储蓄存款利息个人所得税；调整契税税率；对个人销售或购写住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策；下调个人住房公积金贷款利率.同时加快廉租住房建设.

第三阶段（2010年1月至今）.2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机,遏制房价过快上涨,并且先后采取了土地、金融、税收等多种调控手段.金融政策主要有：提高贷款的首付款比例和利率水平；上调存款类金融机构人民币存款准备金率；税收政策有：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年.土地政策主要有：明确开发商以后拿地时,分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%；申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%等政策.

三、贵阳市房地产行业的形势及宏观调控政策对贵阳市房地产市场调控效果分析

“房价收入比”即当地购写一套住宅所需支出的价费和居民户均年收入之比.目前,世界上许多国家都将房价收入比作为衡量住房可承受性的综合指标,2007-2009年贵阳市商品住宅成交每平方米均价分别为3392元,3859元,3730元,2009年商品住宅成交均价较08年略有下降,环比下降3.02%.2007-2009年贵阳市城镇居民人均可支配收入分别是12781、13817元、15040元,如果以达到小康标准人均住宅建筑面积30平方米,家庭年收入按照户均3口人计算,贵阳市2007年-2009年的房价收入比分别为：7．96,8.38,7.44.①如果按照国际上常用的房价收入比为3-6倍的参照系来看,2007年至2009年的房价收入比均超过6,其比值相对偏高,房价收入比偏高,居民住房消费水平受到极大限制.

2008年贵阳市城市居民家庭人均可支配收入为13817元,与2007年相比增长8%左右；2009年,贵阳市城市居民家庭人均可支配收入为15040元,与2008年比增长8.85%（没有考虑物价上涨因素对可支配收入的影响）,虽然居民收入在逐年增加,但由于近几年贵阳市商品房涨幅较大,贵阳市在2009年末由于销售量的上升,平均上涨到4280元/平方米,与年初3534元/平方米的成交均价相比增长21.1%.在贵阳的云岩和南明两城区的商品房房价,据贵阳住宅与房地产信息网商品房网上备案登记的统计数据显示,2009年12月份数,两城区商品住宅均价5092元／平方米,比11月份4844元/平方米,每平方米上升248元,涨幅达5.1%.2010年,在经历严厉调控后,虽然贵阳楼市受到影响,成交量出现小幅下滑,6月份单月成交面积为正常月份的一半,但房价却是一路高歌,高档楼盘已步入万元时代,成交量也从6月份探底之后便开始回升,8月至今销量已基本恢复.2010年包括云岩、南明两城区在内的中心区房价已从年初5232元/平方米跃升至10月份的5939元/平方米；被称为贵阳“浦东”的金阳新区的住宅均价也从2010年1月份的4031元/平方米飙升至10月份的4319元/平方米.2010年上半年贵阳市商品住宅成交均价4237元/平方米,较09年大幅上升,环比上升13.56%.多数居民特别是中低收入人群的购写力受到限制.

从近几年来贵阳市商品住宅的供求上看,2005年开始表现出了较好的发展趋势,到了2007、2008年,由于受政策和金融危机的影响,开始出现下滑,2008年贵阳市普通商品房供应面积363.95万平方米,与2007年相比下降了32.82%.普通商品房销售面积199.21万平方米,与2007年相比下降39%.供需比达到1.83的历年新高.2009年情况得到了急剧好转,发展趋势一路上扬.2009年商品房住宅新增供应面积544.37万平米,销售面积686.38万平米,整体供求比为79/100,出现供不应求的局面,近年市场供求比长期处于高位运行,市场消化了大量前期剩余货量,多个项目均出现了无房可卖的情况,整体呈现良好的发展态势.2010年前四个月供应大量增加以填补2009年的市场缺口,成交方面基本延续了09年的良好态势；2010年上半年,全市商品房供应面积较大,达到451.19万平米,与09年同期相比,2010年上半年新增供应面积增长84.84%,成交面积减少8.15%,整体供求比为189/100,供大于求.但是2010年4月中旬新的房地产政策出台,供应开始明显减少,成交方面因恰有前期蓄客充分的个盘入市,直至6月才显现出成交量的下滑,方面并未因新政而出现跌势,而是呈现波动上升的趋势.

2010年,我国房地产市场经历了有史以来最猛烈、最严厉的政策调控,这些政策对贵阳市房地产市场产生了一定影响,使一些购房者采取观望态度,在短期内销售市场成交量出现了小幅下降,房屋销售涨势趋缓、涨幅有所回落,但贵阳市房价上涨的趋势并没有明显改变其运行轨迹.

注释：

①根据家庭年收入等于居民人均可支配收入x3,各年房价收入比等于（各年商品房平均0平方米）（人均年可支配收入户均人）计算得出.