如何做好房地产估价工作

【摘 要】房地产估价工作在推动房地产市场的健康发展中起着举足轻重的作用.随着社会经济和房地产市场的蓬勃发展,房地产估价业务涉及的范围也越来越广泛,标的价值也越来越大,因此如何做好房地产的估价工作是一个值得研究和思考的问题.本文从房地产估价工作实际情况出发,对如何做好房地产估价工作提出一些意见和建议,希望这些意见和建议对从事房地产估价人士起到一定的借鉴作用.

【关 键 词】房地产；估价；工作

我国的房地产估价从无到有,业务范围从单一的房地产交易所需的评估到如今所涉及到的融资、司法鉴定、拆迁、课税、企业合并、资产重组、房地产作价入股、企业改制等各项经济活动,怎么写作的领域越来越广且标的价值量越来越大,估价结果是否客观合理关系到社会公众利益,直接影响到社会经济发展和社会的稳定、和谐.因此,如何做好房地产的估价工作是一个值得研究和思考的问题.

1掌握房地产估价必备的知识

1.1房地产估价专业知识

房地产估价发展至今成为一门学科、一种职业、一个行业、一种经济行为、不是任何人都可以随意从事的,必须经过系统的学习和培训,具备扎实的估价理论知识,掌握好各种估价方法的理论依据、适用范围、条件以及相应的测算过程,在实际估价工作中能针对不同的估价对象、估价目的和市场环境选择相应的评估方法,进行科学严谨的估价.

1.2房地产估价相关知识

一宗房地产估价业务的评估,首先要对房地产有准确的认识,这对于评估结果的正确性、合理性是非常的重要.对房地产的认识包括土地和地上建筑物两个方面的内容,准确的认识一宗土地要涉及到规划、土地管理、房地产测绘等相关知识；建筑物的认识涉及到建筑工程、工程造价等方面知识；资料收集、数据处理、分析环节要用到统计方面知识；估价侧算的过程要运用到财政、金融、会计、预测、房地产开发经营等方面相关知识.房地产受制度政策影响较大,这就决定了估价人员必须懂政策；房地产估价要遵循合法原则,在房地产分割、拆迁、拍卖、抵押、司法鉴定等类型的评估中,估价对象权益价值的评估并不是委托人或房地产估价人员可以随意检测定的,必须以法律、法规或政策为依据进行.估价人员的估价行为不仅受到相关法律、法规的制约,而且其结果又要承担相关的法律责任.因此,只有通晓与房地产相关的法律、法规和政策,才能正确评估估价对象客观、合理、合法的权益价值,更好地为社会怎么写作.

1.3熟悉估价规范及估价相关方面的指导意见

国家为了规范房地产估价行为,统一估价程序和方法,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定,制定《房地产估价规范》.作为房地产估价的从业人员必须熟读并理解透彻规范的规定,在执业的过程中必须严格按照规范的要求去操作,才能确保估价结果客观、公正、合理.

熟悉国家出台的有关房地产估价方面的指导意见以及对估价产生影响的法律法规、通知.诸如：为了规范房地产抵押估价行为,保证房地产抵押估价质量,维护房地产抵押当事人的合法权益,防范房地产信贷风险,国家相关部门发出的房地产抵押估价管理有关问题的通知及《房地产抵押评估指导意见》；《城市房屋拆迁估价指导意见》及各地方政府相应出台的细则、办法,对拆迁估价主体资格、估价时点、价值标准、估价方法、初步估价结果公示、估价报告答疑、估价结果异议的解决等作了规定,对规范城市房屋拆迁估价行为,维护拆迁当时人的合法权益有了保障.作为一名房地产估价从业人员,如果不了解与估价行业相关的国家指导意见,就不能很好的开展工作.

2养成良好的估价作业习惯

良好的估价作业习惯,将会使我们的工作收到事半功倍的效果.接受一宗估价业务,首先,把估价技术路线确定下来,因为估价技术路线是指导整个估价过程的技术思路,有了技术路线的指导,我们在项目估价过程中才不至于束手无策,而是得心应手；其次,制定拟调查收集的资料及其来源渠道,避免工作出现无头绪,盲目性,收集到的资料没用,要用的资料没收集到；第三,做好人员和进度的安排,以保证估价项目按时完成.不管是简单业务还是复杂业务,都应养成这样的估价作业习惯.

3做好房地产估价相关信息资料的收集工作

“巧妇难为无米之炊”.一个具有深厚估价理论知识的人,如果手上没有估价相关房地产信息资料,那么估价工作将无法进行.因此,我们必须做好估价的日常信息收集工作和面临具体估价业务时的针对性的资料收集工作.日常信息资料的收集包括：影响房地产因素的信息收集,包括社会因素、经济因素、行政因素、区域因素等方面信息的收集.比如房地产走势、租金水平、建造成本、土地市场行情、房地产制度、税收政策、城市规划、物价、居民收入、利率以及国家对房地产市场进行宏观调控的政策、措施等内容；同时对城市里不同城区的房地产、土地市场、交通情况、配套设施情况、环境景观、商服繁华度等有充分的了解.针对性的资料收集工作主要是根据估价对象的情况制定相应的估价技术路线,按照所确定估价方法有针对性的收集估价相关的信息资料.比如市场比较法：主要收集类似房地产交易实例；收益法：收集类似房地产租金水平、经营收入、收益率、经营成本支出、收益变化情况；成本法：收集类似房地产开发过程各个环境的费用支出（建安成本、前期工程费、管理费、基础设施、配套设施等费用）、税费支出和正常利润等；基准地价修正法：收集估价对象所在地的基准地价成果文件.另外,信息收集后,要进行整理、分析,甄别信息的真实性、准确性,去伪存真,以保证估价结果的客观合理.为了提高估价工作的效率,还应对各项信息资料按区域、按用途、按结构、按档次、按规模进行分门别类的归档整理,以便在需要时,能信手拈来.

4职业道德和社会责任

房地产估价从业人员应具备良好的职业道德,才能评估出客观、公正、合理的房地产.作为房地产估价人员,要从自身做起,加强职业道德修养.所谓职业道德,是同人们的职业活动紧密联系的符合职业特点所要求的道德准则、道德情操与道德品质的总和,它既是对本职人员在职业活动中行为的要求,同时又是职业对社会所负的道德责任与义务.爱岗敬业、诚实守信、办事公道、怎么写作群众、奉献社会是我们每一个职业应该遵守的职业道德.

房地产估价从业人员要有良好的思想、态度、作风和行为去完成房地产估价工作,清楚在房地产估价活动中应当做什么,不应当做什么；应当怎样做,不应当怎样做.做到独立、客观、公正；专业胜任能力；诚实守信；保守秘密；公平竞争.房地产估价人员的职业道德要有专业能力作为基础,专业能力上的不能胜任本身就对社会公众构成一种欺诈,是一种不道德的行为.“人无信不立,商无信不才”,作为房地产估价工作人员,在执业过程中要诚实守信.房地产估价为房地产交易、抵押贷款额度、房屋拆迁金额的补偿、司法鉴定等通提供重要参考依据.因此,房地产估价结果的公正性直接影响着有关各方的利益,并对社会经济活动产生重大影响,房地产估价从业人员必须增强社会责任感,承担起应有的社会责任.才能提供高质量的怎么写作.

总之,房地产估价不仅是一门学科、一种职业同时也是一门艺术.随着社会经济的发展,各行业、各领域对房地产估价需求日益广泛,房地产估价人员承担的社会责任也会越来越大,将面临更大、更新的挑战,因此,只有具有上述基本素质,并在实践中不断丰富估价工作经验,才能做好房地产估价工作,在激烈的市场中立于不败之地.