长沙市物业管理企业现状与突围

1长沙市本土物业管理企业发展历程

作为湖南省省会的长沙市伴随着快速增长的经济发展环境,物业管理行业也开始呈现出突飞猛进的发展.据长沙市物业管理协会的统计数据,1999年至2010年,全市物业管理行业呈现出井喷式发展态势.无论从物业管理企业数量、管理面积、从业人数还是上缴利税都实现突破式发展.截止2010年底,全市共有物业怎么写作企业916家（其中一级资质12家,二级资质57家,资质847家）,管理各类物业总面积累计达到9703万平方米,新建商品住宅全部实施专业化物业管理,全市物业管理覆盖率已超过60%,物业管理从业人员7万多人.

从长沙市房地局登记的颁发资质证书的统计数据看,以2001年和2006年为界,长沙市物业管理企业分为三个明显的发展阶段（见图1）.

1.1缓慢增长期（2001年之前）.1994年原建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》,该办法从法制上催生和规范物业管理企业的建立与经营活动.在此环境下,长沙市陆续注册成立具有法人资格的物业管理企业,使得物业管理从无到有逐渐发展起来.到2000年,长沙市有独立法人资质的物业管理企业数量增长到110家（图1内圆a）.

1.2加速扩张期（2001―2006年）.新世纪开头的这5年可以认为是长沙市物业管理企业发展的“黄金5年”.五年间,长沙市的物业管理企业由110家增长到672家,平均每年新增100多家（图1内圆b）.一方面得益于长沙市经济总量和房地产业的迅猛发展,另一方面得益于物业管理行业规范化.“黄金5年”期间,长沙市GDP年均增幅达15%以上；长沙市物业管理行业协会实现了从无到有,地方性法规、规章实现了从点到面的全方位覆盖.

1.3量稳质升推进期（2007―2010年）.2007年以后,长沙市物业管理企业的数量增速明显放缓,表现为物业管理企业发展的“数量稳定期”；据统计4年间仅有4家新获得从业资质（图1圆c）.主要是受制于长沙市房地产市场的发展状况：一方面,新开发的房地产数量减少；另一方面不少新开发的房地产都由其已有的物业管理公司接管.一些物业管理公司开始冲击国家级、省级、市级优秀物业管理小区,表现为物业管理企业发展的“质量提升期”.

2长沙市民营物业管理企业的运营现状

2.1数量与规模

截止2010年底,全市共有物业怎么写作企业916家,其中一级资质12家,二级资质57家,资质847家（见图2）；管理各类物业总面积累计达到9703万平方米,新建商品住宅全部实施专业化物业管理,全市物业管理覆盖率已超过60%,物业管理从业人员7万多人.

2.2项目分布

目前,长沙市民营物业管理企业的管理范围包括了住宅小区、写字楼、专业市场、厂房、大型商场、医院、政府大院、学校等各类物业.2010年全市共有物业管理项目800多个,全部物业管理面积累计达到9703万平方米；其中又以住宅物业管理项目居主导地位,占全部物业总量的73%.

2.3业绩

伴随着长沙市物业企业数量的飞速扩张,一些优秀的物业管理项目也脱颖而出.截止2010年,长沙市有咸嘉新村等5个小区（大厦）荣获全国物业管理示范项目；华盛花园等11个小区、长沙京电大厦等3个大厦、湖南泰时物业管理有限公司等6个公司分别荣获湖南省物业管理优秀项目；维一星城等28个住宅小区、市委市政府机关大院等5个大厦,湖南湘诚物业管理有限公司等6个公司分别荣获长沙物业管理优秀项目.

3困扰民营物业管理企业生存与发展的主要问题

3.1市场竞争机制不足

目前长沙市大部分的物业管理企业是直接由房地产开发公司派生出来的或从房地产行政管理部门转制而来,真正独立发展的物业管理企业并不多.不少物业管理企业缺乏竞争意识养成了“给母公司守摊”思想.这样物业管理项目的非竞争性取得,严重阻碍了那些真正以公司结构治理的民营物业管理企业的发展.

3.2企业规模优势不强,管理不够规范

众多物业公司依托于房地产开发企业和原房管所转制的而来,类似这种不具备竞争优势、不专业、不规范的小公司在长沙“遍地开花”.在数量上,对促进物业管理行业的迅速普及起到了积极的推进作用.但这种重数量轻质量的做法导致物业企业经济效益较差,缺乏可持续发展的必要积累,发展后力不足；而且由于不完全具备物业管理应有的实力和资格,缺乏必要的物管人才,导致物业纠纷不断出现.

3.3从业人员整体素质不高

物业管理要求从业人员有较强的怎么写作意识,较高的管理水平,还要求有较深的专业知识和其他综合怎么写作能力.但目前长沙市的民营物业管理企业还处在拓荒和粗放经营的时代,自我提高和参与竞争的意识和机制没有形成.当前,由于行业普遍待遇偏低,很难吸引高素质人才,全行业中级以上职称的人员比例不到5%.

4民营物业管理企业突围发展的思路

4.1政策引航,营造竞争环境

没有法治,就没有现代物业管理.政府要建立健全政策法规,推进物业管理工作法治化、制度化和规范化.深化改革建立监管格局,形成由政府主管部门牵头,相关执法部门联动机制,营造优良、有力的物业怎么写作企业竞争环境.此外,应明确建设与管理的责权利,逐步推进分业经营,改变物业管理依附于房地产开发的状况,使物业管理公司真正成为自主经营、自负盈亏,并独立成为市场竞争的主体.

4.2规范管理,增强企业实力

鼓励通过管理创新,提升民营物业管理怎么写作档次和管理效率,增强企业发展后劲,实现民营物业管理新的飞越.严格按ISO900l质量管理体系要求,结合物业怎么写作产品的特点进行企业管理,对于提高和保证物业怎么写作质量是一项非常有效的措施.物业怎么写作企业要重视质量管理体系的建立和认证工作,政府有关方面要推动企业积极开展这方面的工作.

4.3强化怎么写作意识,争创品牌物业

物业管理以为物业所有者或使用者提供更好的怎么写作为目的.因此,“以人为本”,增强物业管理的怎么写作意识、提高怎么写作水平,是物业企业继续生存发展的基础,也是物业行业走向现代化、制度化与规范化的必要条件.可采用“创优”、“员工培训”等方式提高物业管理企业怎么写作水平.另外,对规模小、怎么写作差不能适应市场变化的物管公司,可以鼓励实力较强、具有专业怎么写作水平的物管企业对其兼并,从而增强民营物业公司的竞争实力.