商品住宅全装修质量管理方法与措施

【摘 要】根据全装修房的现状,目前全装修商品住宅运作方式,就商品住宅全装修时装修风格和材料的选择、设计理念与管理、全装修施工管理等作出总结,本文通过对南京市部分全装修住宅的调查分析,提出全装修住宅的质量管理措施,供同行参考.

【关 键 词】商品住宅；全装修；质量管理；措施

1全装修商品住宅的现状

2007年底到2008年初对南京市的全装修住宅项目进行了调查,从调查情况看,目前南京市精装修商品住宅主要是由开发实力强,管理好的开发企业开发建设.2005年前精装修的项目相对比较少,2006、2007年逐年呈上升趋势,2007年底的精装修商品住宅占总开发面积的7.4%.到2009年底精装修的商品房占总商品房开发量的比例有所明显提高.

2目前全装修商品住宅运作方式

2.1装修合同方式

目前装修的合同分施工合同和与住户的装修合同两种.装修施工合同基本上是装修单位及相关专业施工单位与开发商、土建（总包）单位一起订立的三方合同.相关专业包括：组装式的橱柜、大型电器（家庭空调、热水器或锅炉、消毒柜）、智能化等.普通水电的施工基本含在装修合同中.由于合同多,造成协调管理难度大,交接界面的质量控制难.

开发商与住户的装修合同有三种情况,一种是直接在房屋销售契约中明确精装修的内容；第二种情况是补充协议,销售契约是仅仅是初装修的内容,全装修部分是开发商与住户签的装修协议进行约定；第三种情况是开发商指定的装修公司直接与住户签订房屋装修合同.

2.2装修设计模式

方案确定：装修方案确定通常分两种类型,一种为主动式,有一定的全装修经验的开发公司,在开工之前先确定装修方案,主体施工阶段水电位置,设备的安装位置,管线的走向等全部按装修方案施工,减少了在装修阶段的改动,减少了因管线改动而造成的质量隐患；另一种为被动式,即在主体结构施工结束,装修方案还未确定,等装修方案确定后,大多管线已施工完成,而与全装修的管线走向有比较大的差异,所以要进行大的改动,有时为了安装设备甚至还要改动结构,留下了大量的质量隐患.

设计文件形式：目前精装修工程设计文件通常为两种形式,一种为有资质装饰公司设计出图；另一种为境外或国内无相应资质的设计公司设计,以本地设计单位名义出图.多数精装修工程设计图纸未报施工图审查,而部分报审图纸,审查内容也不完全覆盖装修设计内容.

2.3材料供应的方式

主要材料或设备都是开发商供应；开发商供应主要设备.

2.4专业施工资质

由具备装修资质和具备家装资质的单位施工.其它如空调、智能化等由专业施工单位施工,厨柜安装基本由厨柜公司进行,装修施工企业进行管理.

2.5全装修工程交付的环境检测

环境检测有两种方式,一种是每一户均检测一点；一种是抽取一定的比例进行检测,在交房时将检测结果上墙公示,从年初调研的情况看,目前全装修房的环境检测主要采取这种方式.

2.6监理及质量监督情况

年初调研的所有项目全装修均委托了监理,同时也了质量监督手续.

3质量控制状况

3.1材料进场的控制

主要材料进场基本上要求进行了复检,但检测批次,检测项目不一,仁恒除了按正常进行检验外,还对地板等材料进行干湿循环检查.所有开发商的材料都走品牌路线.

3.2精装修与初装修的交接

全装修工程在装修施工前,装修队伍与土建队伍都要进行交接,交接的标准与分户验收的标准基本一致,有些方面相对要低一些,如地面工程的就是这样,色差基本不控制.外窗渗漏、管道渗漏等项目在交接时的控制标准与分户验收标准也存在一定的差异.墙面的空鼓、平整度、房间的几何尺寸等控制的标准高于分户验收标准.

3.3工序验收

从调研的情况看,各个精装修项目都比较重视工序交接的验收,但仁恒控制的最好,每一道工序都制作样板,工序完成后按样板的质量由监理、开发商及住户验收,合格后进行下步工序施工.

3.4精装修分户验收实施

多数项目均参照分户验收的要求进行了分户验收.尽管各个环节的质量控制都比较重视,但质量问题还是比较突出,特别成品保护方面的问题比较突出.

4交付后的质量维修情况

全装修工程竣工交付后质量问题比较突出,报修的量还是比较大,从调研的41栋全装修工程的情况看,维修主要其中在渗水,表面观感、裂缝等方面.报修内容中,其中防盗门和空调是精装修工程新出现的问题,应引起高度重视.具体报修情况详见表（1）

表（1）

5精装修工程存在的问题

5.1精装修工程的成品保护难度大

成批的装修工程由于面大量广,涉及的专业较多,涉及的施工队伍较多,有时交叉施工,成品保护的难度非常大.而住户对精装修的表面观感的要求很高,而表面观感除了施工的精细外,关键在成品保护.

5.2承包环节多

一般设计由装修单位完成,为完成单位工程的全装修的施工,开发商要与多个专业单位签订合同,这些单位一般没有通过正常招投标确定,都是开发商内部确定.一方面装修队伍与土建总包单位的责任划分较难,另一方面各个专业之间的责任界定比较困难,有时甚至出现推诿扯皮的现象.专业单位多,建设单位协调的难度大,质量监管的难度也大.由于未通过正常招标,监督手续也存在一定问题.

5.3渗水问题仍然是全装修投诉和保修的主要问题

精装修工程的渗漏范围比较广,有传统意义上的卫生间渗水,墙面渗水、窗边渗水,也有由于精装修施工过程或者住户使用过程产生的渗水,如水龙头、管件接头、地漏、浴缸、洗脸盆、洗菜盆、热水管接头等部位都不同程度地出现的渗水问题从表（1）可以看出水和渗漏问题占总维修量的26.1%.

5.4环境问题突出

尽管开发商为了控制质量大多采用品牌产品,就单一产品而言其环境指标符合现行规范的相关规定,但将这些材料组合后的环境指标就难以控制在规范规定的要求.所以环境指标的控制是全装修住房的关键.

5.5精装修工程的验收规范不全面

目前装饰装修工程验收采用《装修装饰工程施工质量验收规范》GB50210―2002；施工采用《住宅装饰装修工程施工规范》GB50207―2001；《建筑内部装修防火施工及验收规范》GB50354―2005；《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2002；以及水电及通风空调的相关验收规范,这些规范对全装修的质量规定不全面,验收的依据不具体.大量的质量指标如色差等主要靠经验来判定.

5.6全装修的专业管理人员缺乏

全装修的主要参与单位如监理、开发、施工等单位的熟悉和精通全装修的人员很少,大量的管理人员对装修的理解仅仅停留在粉刷上,还没有深入到全装修.另一方面这些单位强调结构人员的培养和引进,忽视装修管理人员的培养和引进.

6采取措施提高全装修住宅工程的质量

6.1抓住质量监督的重点,增强监督的力度

从已交付的全装修住宅的报修情况看,质量问题主要其中在墙面的观感、渗漏、及主要使用功能上,所以在日常质量监督过程中重点加强对与渗漏有关的外窗、屋面、有防水要求的房间地面、以及给排水管的接头等部位监督抽查,强化屋面及有水房间的蓄水试验,管道的通水、密封及强度试验,并对这些试验采取随机抽查的方式进行监督.

6.2强化施工过程的质量控制或试验

对给水及空调管道等容易产生渗水的工程项目应加强施工过程的质量控制,给水管道在施工阶段采用1.1倍的工作压力进行稳压,直至装修工程施工结束；空调管道的各种管道的接口及保温接口在隐蔽之前逐房间进行验收,防止冷凝水导致渗漏.装修使用主要材料进场应强化验收,首先核对质量证明书或性能检测报告是否与进场材料吻合,检查外观及几何尺寸是否符合要求；其次见证取样进行检测,符合要求后再进行使用.

6.3强化成品保护,保证观感质量

成品保护的好坏直接影响全装修工程最后观感的质量,所以在全装修施工前首先要制定成品保护的专项方案和措施,作为全装修工程开工的必要条件,专项方案和措施除监理审批认可外,还必须报建设单位认可,监理在日常检查时应重点对方案的执行情况进行检查.

6.4强化分户验收,促进全装修住宅工程质量的提高

南京市建工局对住宅工程的分户验收管理办法已进行了深化,在竣工验收前由建设单位组织,对墙面、天棚、地面、防水、门窗,栏杆、给排水、照明、空调、智能、卫生器具安装及防盗门等工程的表面观感、成品保护及使用功能等逐户进行验收.所有工序质量符合验收规范的前提下应组织各责任单位认真进行分户验收,竣工验收时抽取一定数量的房间对分户验收的真实性和执行标准的准确性进行核对.重点对卫生间及屋面在蓄水、外窗在淋水、管道在通水等状况下的渗水情况进行随机抽查核对.特别是外窗淋水试验,在验收时必须按规定设置好所有的淋水带,验收组随机确定所抽查的淋水带,放水一小时后对窗及外窗进行检查,这样所抽查外窗的渗水情况,才能代表该单位工程.

6.5强化初装修质量的交接验收,明确质量责任

建设单位或监理单位应组织总包单位、全装修单位对初装修的质量进行验收交接,一旦全装修队伍接收后,相关质量由全装修单位负责.

6.6强化全装修质量人员的培训、提高质量管理水平

建设、监理、施工等单位应强化全装修质量人员的培训,社会培训机构也应开办全装修质量检查人员的专项培训班,这样可以提高全装修管理人员的业务水平和质量管理水平.

7结语

全装修住宅将是住宅工程的发展方向,也是住宅产业化的体现,同时也是市场发展的需要,所以必须强化全装修住宅工程的施工各个环节的质量管理,特别是原材料的质量,从而提高全装修住宅工程施工质量.住宅全装修的开发在南京还处于起步阶段,而且全装修工程使用的材料产品更新快,所以在实践中应不断总结施工与质量管理的经验,以适应不断发展的全装修住宅工程的需要.