德国的房地产评估方法

【摘 要】在德国,房地产的主要是由房地产评估机构来确定.房地产的评估或者是由独立的评估师,或者是由公共评估委员会完成.在房地产评估领域里最重要的法律依据是德国联邦建筑法、房地产估价条例和房地产估价准则.德国的房地产估价方法可以分为标准的评估方法和非标准的评估方法两种.所谓标准的评估方法是指那些在房地产估价条例中做出规范化规定的方法,包括比较法、收益法和成本法.

【关 键 词】德国；估价方法；比较法；收益法；成本法

1德国的房地产评估

在德国,房地产的取决于市场,但市场上的房地产并不是由开发商和政府说了算,而是由房地产评估机构决定.德国的房地产评估独立于政府之外,评估师只对自己负责,并不考虑政府、委托人以及个人的经济利益.德国的房地产评估主要分为两类：独立的评估师和公共评估机构.1

独立的评估师各自拥有着不同的资历认证,有的是当地工商协会认定的,有的是银行认定的,也有的是英国皇家注册测量师学会会员.英国皇家注册测量师学会的会员可以对欧洲地区的房地产进行评估.他们拥有丰富的房地产知识和敏锐的商业头脑,可以为顾客提供有价值的房地产评估报告.评估师对自己的评估结果负责30年,对评估中的错误负有法律责任.

公共评估机构则是指遍布德国各地的,由各城市政府设立的房地产“公共评估委员会”.这些委员会负责某一地区,如柏林、慕尼黑、德累斯顿和汉堡等地区的房地产评估.该委员会一般由10－20人的专业委员组成,这些委员由政府聘用,其工资由政府财政支出.《德国联邦建筑法》对评估委员会的任务和职责有严格的规定,其中最重要的职责是,使地方房地产市场对公民、房地产专家和评估师保持透明度和公开性.根据《建筑法》第193款的规定,委员会的工作内容主要包括：每年公布房地产市场报告；为私人、公司或者法院撰写已经完工或尚未完工的房地产评估报告；根据“销售总汇“每年制订“地价图”,确定各个区域的土地标准值.2

2房地产评估的法律依据

在德国的房地产评估领域有很多的法律、法规和准则.其中最重要的是《德国联邦建筑法》（Baugesetzbuch,缩写BauGB）、《房地产估价条例》(Wertermittlungsverordnung,缩写WertV)和《房地产估价准则》(Wertermittlungsrichtlinien,缩写WertR).下面分别介绍这三个法规.

在房地产评估方面,《德国联邦建筑法》只是对房地产的市场价值（Verkehrswert）给出了普遍性的定义,但并没对评估房地产价值的方法做出规定,也没有对方法的运用有详细的描述.《房地产估价条例》是一个由联邦政府颁布的条例,它包含了确定房地产市场价值的所有规范化规定,比如对于房地产的估价方法、运用领域、估价过程都做出了详细的规定.公共评估委员会的估价必须遵照《估价条例》中的相关规定来进行.《房地产估价准则》是《估价条例》的补充.但《估价准则》仅仅是行政指令,它仅仅对特定的机构（比如联邦建筑管理部、国家建筑规划部以及联邦财产署）具有约束力,而对于公共评估委员会、法院和独立估价师是不具有约束力的.

3德国的房地产估价方法

德国的房地产估价方法可以分为标准的评估方法和非标准的评估方法两种.3所谓标准的评估方法是指那些在《房地产估价条例》中作出规范化规定的方法,包括比较法（《估价条例》第13－14款）、收益法（《估价条例》第15－20款）和成本法（《估价条例》第21－25款）.非标准的评估方法是指没有在《估价条例》中提及的方法,这里主要指的是流量折现法（DiscountedCashFlowVerfahren,缩写DCF－Verfahren）.这种方法主要在英联邦国家中使用,但随着国际化的进程也越来越多的在德国得以应用.下面的章节主要介绍的是标准化的估价方法.

3.1估价方法的适用范围

比较法特别适合于评估未开发房地产的土地价值.对于已开发的房地产,只有当可比实例房地产（Vergleichsgrundstueck）与估价对象房地产在所有影响房地产的因素上都取得高度一致的情况下才可以应用（比如可比实例房地产的成交日期与估价时点尽可能接近,可比实例房地产与估价对象房地产在地块的位置、地块的开发状态、建筑物的类型和利用程度等方面尽可能一致）,所以比较法主要用于评估公寓（Eigentumswohnungen）、排屋（Reihenhaeuser）、独立屋（Doppelhaeuser）等.4

收益法主要用于以收益为目的的已开发房地产的估价,这类房地产或者通过出租或者通过营业的方式来获取收益.而这类房地产的价值就是通过未来可持续性获取的收益来确定.可用收益法评估的房地产有用于出租的住宅房地产,商业房地产（比如写字楼、商铺）,具有综合使用功能的房地产（这类房地产一部分作为住宅,一部分作为商业来出租）以及行政办公大楼,银行和金融机构大楼等.5

成本法适合于那些不是以盈利为目的,而是以建造成本来决定其价值的房地产的评估.这类房地产（根据2002版《估价准则》第3.1.3节）主要针对个别使用者的特殊需要而开发建设,特别是指自住的独立式单、双户住宅（eigengenutzteEin-undZweifamilienhausgrundstuecke）.另外,如果市场租金不易获得,我们也可以用成本法来评估那些自用的厂房、仓库以及其他的商业房地产.6

3.2比较法

用比较法来评估时,估价对象房地产的价值可以通过两种途径来获得,或者通过对可比实例房地产的成交（简称：可比）进行适当的修正来求取,或者借助地价标准值来求取.7但总的来说,我们更倾向于借助可比来求取估价对象房地产的价值,因为可比作为在市场交易过程中形成的,更能反映出当时的房地产市场状况,比如市场供需状况,资本市场状况,地区经济情况.下面分别介绍这两种方法.

使用第一种方法时,由于估价对象房地产的价值是从可比派生而来,所以对可比有三个方面的要求.8第一,可比实例房地产与估价对象房地产在所有影响房地产的因素上（比如,土地的性质和用途、地块所处的位置和开发状态、建筑物的类型和利用程度等）都必须充分的一致.第二,可比实例房地产的成交日期与估价时点尽可能接近.第三,可供使用的可比实例房地产的数量要足够多.如果可比已满足以上基本要求,但在个别条件上存在偏差,我们就需要对可比进行修正.对于因素的差异引起的偏差,可以对可比进行相应的增价或减价处理；对于成交日期与估价时点的偏差,可以通过地价指数序列来对可比进行修正.9

如果市场上寻找不到足够的可比实例房地产,我们就可以用第二种方法,即借助于地价标准值来求取估价对象房地产的价值.地价标准值是指各地区的土地参考值,它是由各地的估价委员会根据“销售总汇”10定期计算和公布出来的.由于地价标准值是在忽略地上建筑及其附属设施的情况下计算出的“纯粹”的土地,所以这种方法主要是用来评估未开发房地产的土地价值.另外,地价标准值反映的只是在该区域环境下的土地的平均值,所以估价对象房地产与可比实例房地产如果在这些区域因素上（比如,地块的面积、配置及利用状况,交通设施状况,公共、商业怎么写作设施的配套状况,自然环境状况等方面）有所不同,就需要对地价标准值进行修正.11比较法的估价过程如下图所示：

图1比较法的估价过程

资料来源：参考Kleiber/Simon/Weyers,(2002),S.1026

3.3成本法

成本法可以说是以房地产各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法,所以在成本法中房地产的价值由三个部分组成,即建筑设施的价值（包括建筑物、户外设施和特殊设施）,其他设施的价值和土地价值.其中建筑设施的价值和其他设施的价值要根据它们的建造计算,而土地价值则是通过比较法计算得来.在计算建筑物的建造时,要综合考虑建筑物的年龄、施工质量方面的缺陷、结构上的损害以及其他对有影响的情况.户外设施和其他设施的建造如果没有包含在地价中,就按照经验值或通常的建造来计算.最后,地价、建筑设施的价值和其他设施的价值这三部分加总就得到了房地产的价值.12

图2成本法的估价过程

资料来源：参考Kleiber/Simon/Weyers,(2002),S.1742

3.4收益法

收益法的本质是以房地产未来的收益为导向来求取房地产价值的方法.在收益法中房地产的价值由土地价值和建筑设施（建筑物与构筑物）的收益价值两大部分组成.13这里的土地具有“无限”的使用寿命,而建筑设施（特别是建筑物）只具有“有限”的剩余使用寿命.两种价值首先分别计算,然后加总得到估价对象房地产的价值.

土地价值通常采用比较法计算得来,而建筑设施的收益价值则是将建筑物每年的净收益贴现到估价时点,计算其现值之和来作为建筑设施的收益价值.为了得到建筑物每年的净收益,我们首先要从该房地产每年所能获取的毛收入出发（通常我们能获取的收入数据都是由建筑物和土地共同产生）,毛收入扣除掉运营成本后,就可以得到归因于房地产的净收益.由于该收益中还包括土地的收益,所以还要扣除土地收益的部分（土地的年收益＝土地价值×房地产的报酬率）,这样计算后的净收益就是源自于建筑设施的净收益.这个净收益将作为年金,在建筑物的剩余使用年限内折现.折现的过程就是将建筑设施每年的净收益乘以适当的收益乘数（其中,根据《估价条例》第16款第3条：收益乘数是由建筑物的剩余使用年限和房地产的报酬率计算得来）,这样得到的价值就是建筑设施的收益价值.如果有影响到价值的情况出现,还要对建筑设施的收益价值进行修正.修正后的建筑设施的收益价值再加上土地价值就得到房地产的价值.

图3收益法的估价过程

资料来源：参考Schulte,(2000),S.401.

4对估价方法的总结评价

比较法：当我们从市场中可以获取到足够多的可比实例房地产时,比较法就是最简单、最具有说服力的估价方法.除此之外,从计算过程上来看比较法也比成本法和收益法更贴近市场.但不可否认的是,估价结果的说服力主要取决于两方面,一看估价师在估价时是否找到了最贴近估价对象的可比实例房地产,二是估价师在对可比进行修正时是否全面考虑了对房地产有影响的因素.

成本法：成本法最大的弱点就是如何把房地产的成本价值调整为市场价值.在这个调整的过程中,似乎要求估价师们要先知道房地产的市场价值,然后将成本价值向其靠拢.14所以,我们在估算房地产的价值时,应优先采用与市场关系比较近的比较法和收益法.但当我们需要知道建筑物的重置或重建时,比如在保险事故发生后,需要评估所遭受的损失来确定赔偿金额时,就可以用成本法来估算建筑物的重置或重建.

收益法：在收益法中,我们通常是预测估价对象房地产未来第一年的净收益,然后将其作为年金贴现到估价时点,其贴现值来作为估价对象房地产的价值.这种以估价对象未来第一年的净收益来作为房地产未来每年可能取得的净收益的做法,忽略了由于市场变化可能会带来的未来租金收入的变化,维修费用的变化和运营成本的变化,这样的净收益会与实际情况有出入,从而计算出的房地产的价值也有一定的不准确性.但从另一方面来看,这种简化处理也大大降低了计算成本和时间成本.运用收益法估算房地产价值的优点还在于,收益法计算过程中所需要的很多重要参数都是公开和透明的,比如房地产的报酬率、地价标准值、以及房地产的销售等都由评估委员会定期的公布和更新,使得公众有了了解估价过程的可能性.

注释

[1]袁炳忠,2006(7),S.63

[2]Soefker,(2005),S.120－121

[3]Franke/Zanner/kemperetal.,(2004),S.101.

[4]Simon/Kleiber,(1996),S.34.

[5]Schulte,(2000),S.393和Simon/Kleiber,(1996),S.35.

[6]Schulte,(2000),S.393.

[7]Soefker,(2005),S.169

[8]Kleiber/Simon/Weyers,(2002),S.1029.

[9]Kleiber/Simon/Weyers,(2002),S.1024.和Schulte,(2000),S.394.

[10]根据《德国联邦建筑法》的规定,每一块出售的土地都要注册,且每块土地的写卖都必需由公证人向国家报告.所有房地产的交易情况都要集中起来,形成“销售总汇”.各地的估价委员会则根据“销售总汇”每年制定“地价图”,提出各个区域的土地标准值.

[11]Simon/Kleiber,(1996),S.109.

[12]Soefker,(2005),S.172-173

[13]Soefker,(2005),S.170

[14]Schulte,(2000),S.418.