二级市场为何疲软

山西省晋城市土地交易所成立于1995年8月.经过十多年的发展,各县、区交易机构逐步建立健全,制度逐步完善,土地二级市场获得了一定的发展.但是,受法规、制度、经济发展等多方面因素的制约和影响,土地市场明显呈现一级市场活跃、二级市场疲软的现状.土地二级市场交易的不规范,主要表现为以下几个特点：

交易的自发性.土地私下交易、隐形交易较为普遍.自2006年以来,全市共国有土地使用权转让186宗,平均每年只有62宗,这其中还有117宗涉及土地使用权的分割转让.这与实际发生的土地使用权转让交易量相比有很大的差距.分析其原因,主要是二级市场不完善,交易信息不畅,致使写家找不到卖家,加上交易双方法律意识淡薄,双方私下谈价成交,一些手续不完善的土地甚至轻而易举地转让多次.

交易的非法性.城镇范围内的存量土地,大多为国有划拔用地.有些用地者违反法律规定,采取作价、入股、合资等方法变相、私自流转这些土地；有的将拆迁安置用地或多余的安置用房,私下写卖转让；还有的私自改变土地用途,改变土地的使用条件进行交易.

在城市、城乡结合部和经济较发达村镇,部分单位、村委和农民擅自出租、出售房屋,造成了集体土地的非法流转.

管理的多头性.土地使用权的转让、租赁、抵押等交易行为,主要有三个部门的介入.一是房产管理部门.目前地产和房产分别属于国土部门和建设部门管理.城市国有土地使用权的房屋转让交易还比较规范,但集体土地使用权的房屋转让交易十分不规范,处于“各扫门前雪”的状态.二是人民法院.有些法院在裁定涉及土地使用权方面的案件时,没有充分考虑土地权属是否合法,未经国土部门批准将土地使用权裁定给相关当事人.三是拍卖公司.少数拍卖公司在拍卖房产时,将土地使用权一并转移,扰乱了土地二级市场健康、稳定发展.

解决土地二级交易市场存在的这些问题,必须从以下几方面入手：

在管理中要兼顾土地一、二级市场.国土部门在强化对土地一级市场垄断的同时,必须加强对二级市场的管理.一级市场经营不善,就会促成二级市场混乱无序,二级市场不能有效管理,也会扰乱一级市场的正常秩序,最终影响到土地在经济发展中的宏观调控作用.

认真落实国土资源部关于建立土地有形市场,促进土地使用权规范交易的有关规定.在土地市场各方面相对健全完善的基础上,进一步强化职能,落实责任.建立固定的交易场所,创造条件,建成类似于行政审批式的土地交易大厅；要畅通交易信息,采取多种手段,公布和提供土地供求信息,收集、储存、发布土地交易行情和交易结果；委托相似度检测机构土地交易相关事务,积极拓宽业务渠道和范围,提供土地政策法规、土地市场管理规则、土地利用投资等方面的咨询.

加强农村集体土地使用权转让管理.在农户住宅用地审批过程中,要严把一户一宅关,从源头上制止农村集体土地非法转让.同时,尽快制定出台农村集体土地使用权转让及流转的意见和办法,促进农村集体土地使用权合法流转.

加强对非法土地市场的打击力度.土地交易机构的性质是事业单位,不具备执法的职能,但应积极协助国土执法监察大队查处打击非法土地交易.交易机构要多深入基层、加强调查研究,拓宽渠道,为专业执法机构提供线索和信息.督促交易者主动相关手续,最大限度地减少违法交易行为的发生.

进一步理顺相关部门之间的关系.建立和维护健康的土地市场仅靠国土资源部门是不够的,要增强工作的主动性和积极性,加强与房屋产权管理部门、法院和拍卖机构的沟通和协调,在业务上多交流,共同促进土地二级市场的健康发展.