房地产投资风险的防范

【摘 要】文章对房地产投资风险的含义、特征进行了概述,并分析了房地产投资风险产生的原因,提出房地产投资风险的防范对策,以供参考.

【关 键 词】房地产；投资风险；防范

一、房地产投资风险的含义

房地产投资风险是指房地产开发商因对未来某项房地产投资的决策以及客观条件的不确定性而导致该项房地产投资的资本损失或实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率,即开发商在房地产投资过程中遭受各种损失的范围或幅度及其可能性.

二、房地产投资风险的特征

（1）客观性.人们只能通过掌握其产生的原因和发展变化的规律,才能达到控制、规避和防范的目的.（2）规律性和可预测性.风险的产生是来自于客观条件的不断变化,即风险因素是各种不确定因素的伴随物.但是由于房地产项目的环境变化和实施总是有一定的规律性,所以风险的发生和影响也必然有一定的规律性,风险是可以预测的.（3）相对性.房地产投资风险具有双重性.既可能给企业带来收益,也可能给企业带来损失.所以,对于房地产企业来说应积极的面对投资风险,把它当作一种获得收益的机会.（4）多样性.房地产投资的行为及过程涉及到社会、政治、经济、技术、文化等各个方面,因而房地产投资的风险表现多样性,各种风险相互间的变化也会呈现出复杂的关系.（5）补偿性.房地产投资有风险,房地产企业承担风险的同时要求经济上有所补偿,这就体现了房地产投资的补偿性,也体现了风险的获得利益或损失的本质特征,通常被理解为风险溢价或风险回报.

三、房地产投资风险产生的原因

（1）房地产粗放型开发.城市化规模的盲目扩张与房地产粗放型开发.导致了大量土地资源的占用和利用效率的低下.一方面是缺乏科学发展观的指导.在城市的总体规划和建设过程中,忽视了经济、生态、社会的可持续性发展,导致重复建设、自目建设、随意建设的情况比较严重.另一方面是违法违规征地圈地现象较严重.为了商业目的,有的地方或开发商使用各种手段,不顾国家法律法规,大量征地、囤积土地,造成了土地资源的极大浪费.（2）宏观形势出现意想不到的不利变化,诱发各种风险.第一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨,诱发建材上涨,工程造价跟着上涨；第二是货币发行政策和银行信贷政策.如银行紧缩,对房地产商就意味着筹资或变现风险；第三是房地产供求形势的变化.目前,房地产供给严重不足的状况已成历史,房地产市场已出现供过于求,房价自然就要下降,销售难度增加,促销成本加大；第四是房地产政策及由此形成的大气候.如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购写”,这对刚开发并需持续投入的房地产项目意味着不利.（3）开发商主观意识的偏差.开发商过分相信自己的“感觉”,而实际上“感觉”错了或反了.如有的开发商过分地相信自己会容易地找到“下家”,将项目脱手,而实际并未如愿；有的开发商在决策上,只考虑、分析了一时的市场供求形势,而没把开发的周期因素考虑进去,结果供求关系“此一时彼一时”,或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观,最终导致销售困难；还有的开发商过分相信自己的“道”(即通过“关系”拿到“好项目”的能力),而经营实力(开发实力、管理能力、营销能力)不足或较弱,项目运作中难于实现预期的经营业绩.

四、房地产投资风险的防范对策

1．选择投资风险较小的房地产项目.在市场条件下,期望收益水平与潜在风险的大小呈正比关系,潜在的风险越大,期望的收益水平就越高.若投资机会期望的利润高而伴随的风险小,则投资者会迅速地进入市场,这样就会使期望利润水平下降至与该投资机会具有同等风险水平的其它投资机会所期望的利润水平.

2．转嫁投资风险.转嫁投资风险是指投资者将损失有意识地转嫁给与之有相互经济利益关系的另一方承担,主要方法有通过“建筑工程施工合同”将风险转移给建筑工程方、商业投保、证券化项目资金、契约型转移、投资获利期权等.（1）项目投资资金证券化.房地产企业通过金融工具将投资到项目开发的资金转化为有价证券,这样就使开发商与项目之间直接的物权关系转变为以金融工具为媒介的债权关系.（2）商业投保.企业通过购写商业保险来实施其商业投保策略,将一部分风险转嫁给保险公司.购写保险从一定程度上可以减轻或弥补房地产投资者的损失,实现项目资金循环过程,促进房地产经营活动的发展.房地产投资企业可以选择实施房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险等业务.（3）契约型转移.在房地产投资中,契约型转移主要包括三个方面：一是房地产企业在与建筑商合作中,将项目工程总包、分包给建筑商,由建筑商来承担部分项目建设时期的风险,缓解房地产企业的资金压力.二是多个房地产企业联合开发,这要求多方的投资者对房地产开发项目进行共同投资,利益共享,风险同担,充分调动投资各方的积极性.最大限度地发挥各自优势来避免风险.三是在建设期间,将项目预售、预租或出售一定年限的使用权给写方或承租方,提前回笼资金,缓解资金压力,并能一定程度上避免融资风险和后期销售滞留风险.

3．通过投资组合降低风险.房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力,按照一定的原则进行恰当的投资的基础上,搭配投资各种不同类型的房地产,以降低投资风险的房地产投资策略.房地产投资可以选择不同区域、不同房产类型的投资组合,甚至是同一类型不同项目的投资组合来达到分散风险的目的.不同类型房地产的商业风险不一样.获利能力不一样,为了降低投资的商业风险,又要保证获取预期的投资收益,较理想的对策是进行房地产类型组合投资.例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅,投资一部分在高档写字楼等等.

4．通过市场调查来降低风险.现在人们购房已不单单是为了满足居住这个最基本的功能,房地产商品除了具备居住这个功能外,还要具有良好的套型设计、漂亮的造型,优雅的环境、智能的设施、良好的物业管理等等.就房产这个固定不动的核心产品来说,房子与房子之间没有什么太大的差距,而现代产品概念的内涵和外延都扩大了.现代房地产市场己经正在逐渐告别卖方市场,虽然这个市场的潜力巨大,但目前这个行业内的竞争却十分激烈,稍有不慎就会面临失败的危险.开发商们煞费苦心的谋划,目不暇接的房地产广告,不断出新的住房消费新概念等足以说明这一点.近几年,一方面一些楼盘销售形势严峻；另一方面一些优良楼盘的销售势头却很好,有的甚至供不应求.而且热销的房地产往往都较高.这充分说明,实现经营观念大转变,认真进行市场调研、分析和预测,生产真正适合消费者需求的商品才是开发企业做大、做强、降低风险的根本出路.

5．加强管理来控制风险.一个投资项目能否达到预期的效果,良好的项目管理是重要的保证.从开发投资来看,项目全过程的投资,进度和质量是重点.对缺乏开发项目经验的投资者来说,委托富有项目管理经验的监理单位来从事项目管理是十分必要的.对于盈利性物业的置业投资来说,聘请专业化的物业管理人员或机构来进行有效的物业管理,凭借专业化的物业管理人员、丰富的市场信息以及物业管理的经验,可以极大地降低实际收益值与期望收益之间的偏差,可以更有效地使用物业、减少经营费用、降低空置率、提高收益水平,进而降低并控制风险.

房地产投资高收益与高风险并存,投资者要想取得投资的成功,必须要熟知市场状况,具备一定资金能力,掌握相关操作经验和技巧,对各个房地产项目阶段的风险进行分析,并且有针对性的采取相应的对策,以达到降低风险,提高项目利润回报率的目的.