房地产前期策划

点赞:4125 浏览:15657 近期更新时间:2024-02-08 作者:网友分享原创网站原创

【摘 要】随着房地产业的迅猛发展,房地产行业已经经过了启蒙阶段,快速的成长阶段,目前已经步入成熟阶段.这个阶段一方面会出现大量商品房空置,另一方面也会出现大量热销的供不应求的商品房,究其原因,房地产策划在其中起非常重要的作用,本文提出了房地产前期策划的意义、内容以及目前存在的问题和改进方法,希望对房地产的开发起到一定作用.

【关 键 词】房地产;前期策划

一、房地产前期策划工作的任务

主要有:环境调查和分析、项目定义和论证、组织策划、管理策划、合同策划、经济策划、技术策划、营销策划、环境文化策划、风险策划.这就是所谓的“生产什么”.

二、房地产项目前期策划的市场定位

导致房地产前期策划市场定位错误有以下五种情况:(1)选址错误.例如开发商在高档区域开发低档房,使土地资源造成浪费,土地的级差效益没有充分地显现出来.(2)功能定位、设计.例如有的高档商品房外立面、小区规划优秀,但功能设计低档、房型设计不合理,与高档商品房本身不相匹配.(3)房型设计与套内面积控制相互矛盾.如有的工薪阶层小区,却又追求过大的厅,过大的辅助设施面积,使套内面积大大超出需求对象的实际消费能力,这种房型设计脱离市场定位.(4)为了节省设计费用,套用旧的设计方案、规划设计陈旧.如有的高档住宅区的地段、材料、外立面都还可以,但单位平面布局不好,如高层点式蝶形,结果阳面商品房销售较为顺利,而阴面商品房则形成积压.(5)有的小区号称经济适用房,但错误地把城市规划的手法用到小区规划里,大搞集中绿化、轴心大道丘陵式绿化、大型人工喷泉等等,其结果是华而不实,徒然增加成本、增加购房者负担,而居民住宅前后绿化却受到冷遇.上述的原因归根都可以解释为没有落实“为谁生产”的问题.

三、解决房地产前期策划问题的主要途径

1.要了解经济与发展形势及房地产市场发展态势.只有对本地区和本省、周遍城市以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解,才能克服投资的盲目性,有助于市场定位准确,这方面需要了解的内容包括近几年来各类房地产开发项目的完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售、空置面积、市场变化情况,以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析.

2.要了解房地产政策法规和政府有关措施.开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规,避免稍微出点差错就要直接影响到开发项目的正常运行,造成不必要的浪费.这方面主要了解土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理、新的政策措施、工作部署等,近期出台的关于住房制度改革.要掌握上述有关政策及政府调整政策的信息,及时调整房地产开发和销售策略,有助于项目的成功.

3.要对项目周边的居民和对周边同类楼盘进行了解和调查.必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机,还有对未来住房的期望,可接受的以及对付款方式、套型面积、装修标准、军民环境和设施配套的要求,进行深入了解,然后根据这些资料确定未来所开发项目的市场定位.对周边同类楼盘的调查研究,有利于在制定项目营销策略时作到扬长避短,使自己处于有利地位.

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4.点面结合,以点带面.我们经常会看到一个小区还没有建成,其售楼部就已经建设好,样板间装修的富丽豪华,或者某房地产公司在进入新地区时,为某地区人员赠送玫瑰,其目的就是为在消费者心中留下深刻的印象,为消费者日后购写其房屋做好铺垫.西安曲江的发展就很能说明这个道理,试想如果没有大雁塔北广场的喷泉广场,没有“国人震撼、世人称奇”的大唐芙蓉园,没有曲江一系列景观,曲江恐怕还是一片荒凉之地,其房价也不可能快速上涨,也不会成为西安几个最贵房价的地方.故而,作为房地产开发而言,先期大投入建设样本间,建设轴心大道、丘陵式绿化,恐怕是房地产商需要考虑的事情.

以上四点就构成了“怎么生产”的问题.

四、房地产项目前期策划存在的问题

(1)房地产市场方面.长期以来,随着居民对住房需求的日益扩大,房地产行业快速发展,形成了只要拿到土地就可以做房地产开发,房子就是“皇帝的女儿不愁嫁”,这时,基本上不存在策划的概念问题,只要能住人就可以了.但是随着未来基本的住房问题解决后,房地产策划将越来越被重视.(2)发展商存在的问题.房地产开发商不是站在历史的角度、所有人和使用人的角度去开发房屋,本着为子孙负责的态度去建设房屋,我们经常能看到,发展商动用其可能的社会关系资源,一味提高项目规划设计中容积率、建筑密度、建筑高度等指标,经常会看到刚建好没几年的房屋被拆掉重新建设.但随着市场的发展,消费者逐渐选择那些把社会利益和企业利益并重的房地产开发企业,随着这些房地产领头企业的影响,开发商的观念正在逐步转变.(3)消费者存在的问题.消费者越发看中生活的质量问题,对房屋的户型、面积大小、向阳问题、小区的绿化、景观等越来越有各自独特的看法,随着消费者的逐步成熟,房地产策划的内容也将越来越多.