合肥市小户型商品房的

【摘 要】文章阐述了小户型商品房的优势及不足,然后分析了合肥市小户型商品房的发展现状,最后分析了小户型商品房的市场定位趋势和趋势.意在重视中产阶级的购房需求,努力增加小户型商品房开发在整个房地产开发中所占的比例,拓宽小户型商品房市场,进而使其向着更加健康的方向发展.

【关 键 词】小户型商品房合肥市现状发展趋势

小户型商品房房地产市场作为房地产市场的一个重要组成部分,近年来呈现出蓬勃发展的良好态势,小户型商品房的出现解决了高房价压力下的一系列问题,受到广大年轻人的喜爱.随着近几年房价的快速上涨,小户型商品房需求市场将进一步放大.如何使小户型商品房房地产市场健康的发展是值得深思的.

一、小户型商品房发展中存在的优势和劣势

(一)小户型商品房的优势

总价低、首付低、月供低.无论是自住还是投资,小户型相对于大户型来说,其最大的优点就是总价低.如果是通过银行按揭方式购写,那么其首付和月供也相对较低,还贷压力相对较小.在房价日益飙升的今天,小户型低总价、低首付、低月供的优点,使得“居者有其屋”这一美好愿望不再那么遥远.

过渡性强.对大多数自住购房者,首次置业很多人会倾向于选择小户型,等到财富积攒到一定程度再考虑二次置业,改善居住环境.因此,小户型可以作为一个过渡性产品,“滚动置业”的美好设想可以在小户型这个载体上比较轻松地实现.可租可售可自住,过渡性非常强.

投资风险小.一方面,由于小户型总价低,其投资门槛相对不高.由于总价低,机会成本也相对少.即使房价出现比较大的动荡,亏损也相对较少.另一方面,投资小户型房屋,相对于投资股票、债券来说,收益更稳定,投资风险是比较小的.

装修和居住成本低.小户型面积小,因此装修的时候可以省下一笔装修费用.入住以后,各项按照面积分摊的费用也相对较低,经济实惠.

增值和保值性强.一般来讲,小户型项目所处位置交通况良好,同时相关配套也比较齐全,小户型无论是出租还是出售都具有较大的保值增值空间.

(二)小户型商品房的劣势

得房率差.如果得房率低于65%,公摊过大,不经济,同时使用空间太小会造成很多不便.另外,有些小户型进深面宽不成比例,居室厨卫同在一线,采光通风不好.

功能分区欠合理.小户型由于面积的限制,设计中对功能的要求无法做到面面俱到,有些不可或缺的功能区的设计和配备被忽视,例如：有些小户型卫生间特别小,没有阳台或阳台很小,客厅和餐厅共用,甚至餐厅也省略了等等.

容积率较高,绿化率较低.由于规划设计先天原因,小户型商品房的容积率一般较高,绿化率较低,这是大多数畅销小户型的通病,单体楼、临街噪音大、绿化和景观配套不尽人意,“生活在钢筋混凝土森林中”就是写照.

二、合肥市小户型商品房的发展现状

房地产市场几经洗礼发展至今,小户型从最初单一的户型设计、稍逊的区域选择,到如今区域也逐渐往黄金地段发展,这使得小户型商品房更利于租售,除了自住不少人购写小户型商品房用于投资.

2013年,合肥市房地产市场总体实现了平稳健康发展,呈现出投资加速、成交放量、供应充足的发展态势.商品房持续热销,房屋销量逐月攀升.全年销售面积达1628.09万平方米,同比增长31%,比2012年提高31.3个百分点.其中住宅销售面积1451.69万平方米,同比增长29.9%,比上年同期提高25.1个百分点.

小户型住宅销售更旺.2013年,合肥市90平方米以下小户型住宅销售面积达546.44万平方米,同比增长31.8%,而另一方面,2013年合肥市90平方米以下小户型住宅投资253.69亿元,同比增长10.2%,比合肥市住宅投资增速低6.4个百分点,从供需看,全年新开工小户型住宅面积477.44万平方米,而全年销售达546.44万平方米,供应存在一定的缺口.

伴随着合肥城市的发展,商业需求也愈发旺盛.2013年,合肥商业地产迎来新机遇,形成了一波强劲的“商铺热”.合肥市房地产协会发布了《2014合肥房地产年鉴》,根据年鉴中数据统计显示,低价位、小户型商铺最受合肥市民喜爱.合肥市的小户型商品房市场蓬勃发展,从住宅到商铺,需求均有增加.

三、小户型商品房的发展趋势分析

小户型商品房开发应该做好市场调查,从市场数据来判断市场供求状况的走势,从而有比较的选择合适的、具有优势的、能为企业未来带来盈利的项目行开发投资.还应强化公司自身建设、品牌建设、提升经营效益的同时,做好产品的性价比,面对最广大的中产阶级,把握好市场定位.

小户型商品房市场主要面向以下人群：第一类：大学毕业生,外地的打工族.小户型住宅的出现,解决了毕业生住的问题,也满足了打工族融入城市的需要.第二类：单身白领和年轻夫妇.收入不允许他们过多地投入,小户型是他们最佳的选择.第三类：“新兴而立”族.事业初成经济实力较为雄厚,写小户型是为寻求市区落脚点,节约时间方便工作与生活.第四类：以投资为目的的投资客.购写小户型资金投入相对较小,经济压力较轻,投资的风险性较小,可租可售,是一种稳妥而长期的投资渠道.

综上所述合肥市未来房价上涨的压力仍然很大,对于大多数的购房者来说,购写小户型商品房不仅能解决住房问题,还能在以后的生活中更灵活的规划自己的理财,减轻生活压力.同时,对于投资者来说,投资小户型房屋,相对于投资股票、债券来说,风险更小、收益更稳定.因此,未来小户型商品房的房价仍有较大的上升空间.