高楼时代呼唤写字楼标准

国内知名房地产企业纷纷进军写字楼开发领域,对写字楼物业的产品标准、怎么写作标准却缺乏统一的评价标准,因此亟待制定适应中国国情与发展阶段、符合国际写字楼发展趋势的写字楼综合评价标准.8月16日,“写字楼综合评价标准”专家工作会议在上海环球金融中心举行,业内顶级专家学者齐聚一堂,共同探讨我国写字楼的行业标准.

写字楼到底该满足谁的需求是使用者还是开发商写字楼的“综合防灾”能力应不应当纳入评价标准等在8月16日举办的“中国写字楼综合评价标准”专家工作会议上,业内顶级专家学者齐聚一堂,就写字楼设计、建造、物业管理全过程中的经验进行了交流,共同探讨我国写字楼的行业标准.

中国房地产协会商业地产专业委员会秘书长蔡云介绍,由中国房地产业协会商业地产专业委员会开展的“写字楼综合评价标准”课题研究,目前已经通过组织专家对国内外写字楼评价体系进行反复研究和论证,完成了“中国写字楼综合评价标准(征求意见稿)”和“中国写字楼综合评价认证管理办法(送审稿)”.此次专家工作会议,由中国房地产业协会商业地产专业委员会组织规划设计、建筑施工、产业化技术、物业管理等方面的专家和国内外具有写字楼开发建设丰富经验的企业,共同参加讨论和审议,是为了进一步完善写字楼综合评价标准和认证管理办法,使之更具科学性、前瞻性、系统性和可操作性.

此次会议,专家、学者以及相关房企负责人讨论了“中国写字楼综合评价标准(征求意见稿)”和“中国写字楼综合评价认证管理办法(送审稿)”.制定了下一步工作计划及实施方案.与会者着重就综合指标的量化数据合理性和功能、运营、管理等方面的要求进行了多角度探讨,一天的会程紧凑高效,为完善综指细则有了更明确清晰的方向性推进.

中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长苗乐如,中国建筑学会副理事长窦以德,中国房地产业协会副秘书长肖晓俭,中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫,中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱等业界人士参加了会议.此外,上海环球金融中心、远洋地产、绿地集团、新鸿基地产等开发企业,以及高力国际、第一太平、易城中国、五合国际等写作技巧咨询机构相关负责人出席了会议.会议由中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云,副秘书长、楼市传媒董事长蔡鸿岩主持.

制定中国写字楼综合评价体系是大势所趋

作为我国房地产开发中的重要组成部分,写字楼经济已经成为许多城市经济形态的重要组成部分,对写字楼的功能要求与原有的办公建筑概念已经有了很大差异.加上节能低碳、绿色生态等新技术、新产品的应用,均要求尽快提高中国写字楼的开发与运营能力.

在中国房地产研究会副会长、中国房地产业协会秘书长苗如乐看来,市场对房地产开发的产品要求也日益多样化.除住宅外,写字楼、酒店购物中心等也受到关注.然而,单一的对住宅性能的认定无法满足市场上的要求.目前国内未形成统一的写字楼综合评价体系,导致市场上各级写字楼的统计数据差异很大,不利于了解和研究整个写字楼市场发展现状,不利于国内相关产业的发展.

与会专家一致认为,为中国写字楼市场的健康发展,制定统一的符合中国国情的写字楼综合评价体系是大势所趋.中国建筑学会副理事长窦以德和房协秘书长苗乐如对此次研讨会给予了高度评价,并认为,指标体系要充分为未来发展预留空间,针对三、四线城市,中低档标准的写字楼也设定合理的指导性标准,综合指标的制定应与国内现行标准和国际推行的几大标准进行比较和界定,要将专业、市场和客户各层面进行立体化的权衡,最终使综合指标成为指导开发建设的重要依据.

写字楼到底该满足谁的需求

作为写字楼的投资者、建造者、用户、写家、运营商,不同角色对写字楼需求存在的差异决定了标准倾向的不同.谁是写字楼综合评价体系面对的主体,决定着该体系的侧重点不同.

北京新保利大厦房地产开发有限公司副总经理李卫国认为,写字楼评价标准应着重指导开发商建设,满足使用者需求.对用户来说,管线、设备这些不可视的部分他们无从评判,也非他们判定写字楼级别的依据,使用者更看重使用中的方便性、舒适度和功能配套.如同入住酒店的客人对星级酒店的建制标准、配套设施、怎么写作水平、收费标准一目了然,选择清晰.如果评价标准以用户为核心,指标体系则更应从功能、应用、管理等方面体现,满足所欲达到的级别标准,则需要开发建设单位在技术集成和配套设备方面的能力,也给开发建设单位提供了标准更宽泛的建造空间.在综合指标设定标准上,可以分为“标准项”(必有项)和“引导项”(加分项).这样有利于为未来的新技术新标准预留空间.

专家对舒适性和使用功能的设计应用也提出各自不同的观点.尤其是针对高端写字楼对高端用户在弱电、湿度、温度、隔音、楼宇自控等方面存在的差异化和需求介绍了很多参考实例,这些经验和教训都是指标细化过程中非常有价值的借鉴.除此之外,在功能区域配置标准和需求方面也为前期设计提供了很有价值的思路.如洗手问、工具问、茶歇问、更衣室、洗澡问、自行车存放区等功能区的合理配置和标准,是否应纳入指标体系等.

而关于建造按净高还是层高设定标准的讨论,专家们各持观点.虽然观点各异,但大家一致认为,写字楼国标意义深远.针对写字楼建造和后期运营的标准,开被广泛认同.

写字楼使用要“奥拓”还是“宝马”

专家们一致认为“实用性、舒适性、安全性、适应性、先进性和特色性”是综合指标要保证的内容.然而这些要点中很多又是相互制约的.调高使用率的指标就会影响舒适度,减低使用率又影响了节能环保的目标.专家很形象地将此比喻为“奥拓”和“宝马”：“奥拓很实用,宝马很舒适,如果按照实用作为评价标准,奥拓一定是符合要求的,但没有人会认可奥拓比宝马更具备高品质.”

满足较高使用率一定会牺牲舒适度.而舒适度是办公环境档次非常重要的指标.比如空间大小、楼道宽窄、电梯运力和数量都加大了公共使用面积的量,从而降低了使用率.目前北京、上海最高档次的写字楼使用率都只能达到50％,如果将70％使用率作为评判等级的尺度,目前国内被视为顶级的这类写字楼都将无法纳入到综合指标体系中高级别的行列中.

绿化率的标准也引起专家们的多方探讨.多数专家认为30％的指标数太高,尤其是高端写字楼往往处于城市CBD商务区这种容积率很高的区域,做到15％都是很有困难的.开发商会尽可能利用建筑内外空间,争取较多的绿化条件,以期给办公环境的改善和品质增添价值.但作为评价标准,不便以同一标准为槛,可根据当地的标准和要求作为依据,然后对项目进行相应的分值加减.

此外,电梯疏散能力和等候时间也成为热议的内容.写字楼上下班、午饭等客流高峰时电梯运力不佳的现象一直困扰着用户,也减低了写字楼的怎么写作品质.专家们对电梯数量、速度、运能管理、轿厢舒适度进行了各自的经验总结,并对如何设定合理的指标提出了建议.

中国写字楼“综合防灾”能力有待提高

“2008年5月12日时,上海陆家嘴的写字楼是有震感的,我们当时从几十层的高处一步步走下楼,这次经历记忆尤深,写字楼的综合防灾能力应当被好好重视.”陆家嘴集团公司副总经理周伟民说.在会上,提出此类观点的业内人士不在少数,不少专家纷纷建议,应将写字楼中的安全设计纳入到重要考评中.

原中国建筑股份有限公司总工程师王伍仁介绍,为了符合消防法的标准,他们在设计上海环球金融中心之初进行了大量测算和调整,在电梯不能作为逃生途径的条件下,如何在火灾等情况发生时,人员通过楼梯进行疏散他表示,理论上可达的结果和实际差距很大.这意味着,在灾情难以控制的情况下,身处最高层的人依靠楼梯逃生基本上是没有可能的.“唯一挽救生命的途径可能是被法规禁止的电梯通道.消防法禁止使用电梯作为逃生通道是基于当时的技术水平,而随着避险建造技术的提高,电梯作为高层逃生的可能性已经大大提高.”虽然与法规有冲突,但开发商在环球金融中心大厦建设中自行加入了电梯避险构造的技术,并针对可能出现的不同灾情进行预案设定,在突发事件出现时,物业管理人员便可根据预案进行有秩序的人员疏导,并保证消防救助通道的畅通.

华东建筑设计研究院总建筑师徐维平指出,作为评判标准中的一项重要指标,国内写字楼的“综合防灾能力”有待提高.日本株式会社构造计画研究院(上海)首席代表郭献群表示,应当学习日本写字楼在抗震方面的经验.“什么样的写字楼才是优秀的写字楼能源环保、保证先进性和导向性,还应当具有相当的安全防灾难能力.这点上,国内写字楼应该向国外的优秀案例学习,探索写字楼运营发展的可持续性.”中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫说.与会专家指出,上海环球金融中心就是一个“综合防灾”性极强的写字楼.国外不少优秀的写字楼或将成为业界借鉴的典范.

如何看待写字楼的区位价值

对写字楼区位的价值,专家存在两种不同观点.强调区位价值的专家认为写字楼区位关乎到写字楼建造标准和品质.在CBD商务区,开发商建造高等级写字楼的意义远大于在附属区域或郊区,而在区位优势不是很大的区域建造高标准写字楼势必会造成不必要的浪费.不认同此观点的专家认为,很多在当年的价值洼地建造的高端写字楼如今仍然不失地标建筑的品质,如浦东新区的金茂大厦.综合指标不能以建造时期地块的价值来评定建筑的价值,尤其是中国这样到处都处于发展的区域内,要着眼于未来.

商业综合体的开发运行难度和物业管理要求高于单纯的写字楼,如何制定合理的评级标准,专家们也进行了讨论.专家们认为,建筑形态要根据区域配套和项目定位来决定,如果周边配套很多,纯写字楼也是合理选择.

今年年底前拟选优质写字楼项目

鉴于目前国家和行业中并没有固定标准或成文的规定,对写字楼的等级标准进行明确约定,对“写字楼综合平价标准”课题研究项目的筹备和进展也在紧锣密鼓中进行.

据中国房地产协会副秘书长肖晓俭介绍,2011年1月至2月,商业和旅游地产专业委员会组织专家对国内外写字楼评价体系进行的研究完成了“写字楼综合标准”前期的调研工作.2011年3月2日,报住建部关于“写字楼综合评价标准”的课题立项.其对目前国内外相关等级的评价标准进行客观全面研究分析,吸取国内外等级的经验,结合现行的若干规定,科学合理地制定评价体系.

肖晓俭表示,对于写字楼的价值,将从功能、产品和资产三个层面、三个维度来认识和评估.从这三个部分出发,可以归纳总结出十个更为具体的评价标准：区域与地段、资源整合度、形象与环境、办公空间与公共空间、技术系统、生态和社会系统、业权、客户、租金与出租率、资产管理.

据悉,今年8月至9月将进入“写字楼综合评价标准”认证阶段,10月至12月“写字楼综合评价标准”将进入检验和完善阶段,年底前拟选优质项目对“写字楼综合评价标准”进行检验和完善.

专家观点

各线城市如何统一标准

中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长苗乐如：写字楼综合评价标准需兼顾一、二、三、四线城市,兼顾建设硬件与后期管理,并设立专家组,设定管理办法和实施办法.

新鸿基地产高级管理经理余卫民：现有标准存在区域局限性,对于二、三线城市的写字楼评级不公平.规划条件会影响楼宇建设,不同的区域规划条件应设置不同的评分标准.

为先进科技预留空间

日本株式会社构造计画研究院(上海)首席代表郭献群：应为未来技术革新、租户需求留出足够的预留空间.评估关注方不同难以综合,可考虑出评估报告书.

第一太平戴维斯董事、项目策划部总经理徐伟成：标准需体现前瞻性,如预留设备空间.考虑写字楼针对的主要租户类型,如金融类、IT类、现代怎么写作业写字楼,制定不同的评分标准.

能源环保比重需提升

中国房地产业协会副秘书长肖晓俭：标准应侧重研究优秀节能技术在写字楼项目中的应用.写字楼的价值,从功能、产品和资产三个层面、三个维度来认识和评估.

中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫：保证标准的先进性,考虑能源、能源环保和今后的运营,能源环境比重需要提升,同时注重表现安全性与人性化.

安全防灾标准欠缺

原中国建筑股份有限公司总工程师王伍仁：缺乏安全性能这一重要章节.应将高层建筑的防灾避难体系,消防措施、消防体系列入标准.由于国家标准滞后于建筑技术的发展,写字楼评估标准需高于国家标准.

华东建筑设计研究院总建筑师徐维平：体系中应列入防灾标准,不以绝对数值作为标准,建议软性指标中引入修正系数.

综合指标软硬兼顾

陆家嘴集团公司副总经理周伟民：写字楼评价标准要虚实结合,硬件软件兼顾,物业管理水平很重要.

北京新保利大厦房地产开发有限公司副总经理李卫国：可从使用性、舒适性、安全性、实用性(可改造性)、先进性、特色性等角度进行评分,制定必须项目,以满足需求程度进行评分.

定期复评列入规定

中国建筑学会副理事长窦以德：需定期进行复评.综合性指标可加入客户满意度的评分项,相对弱化特色方面评分.

上海中心大厦建设发展有限公司设计总监葛清：需要定期进行复评,标准需与现行法律法规衔接,与国际绿色标准有所区分.