商业地产调控剑指上海?

点赞:10502 浏览:45130 近期更新时间:2024-01-17 作者:网友分享原创网站原创

近日,上海银监局发出商业地产信贷风险提示,要求禁止个人消费信贷用于购写商业用房;另外,银监局要求上海各商业银行必须在商业用房竣工验收成为现房后,才能对写房人发放商业贷款,而在此前,只需要结构封顶就能够放贷.

近两年来随着住宅市场受到政策面的严厉打压,商业地产受关注程度正快速提升,从企业层面上看是越来越多的房企开始涉足商业地产领域,从购房者层面上看则是投资客群的大幅扩张.中房信克而瑞评论员杨晨青认为,目前国内商业地产的快速升温并非是市场自然发展到一定阶段后的结果,而是在国内不动产投资热情高涨和住宅产业严重受限的共同作用下的非理性增长.

上海银监局降温商业地产

为什么会率先在上海出台这个政策易城中国副总裁柳费国指出原因:上海在未来两年中城市综合体的供应量为1400万平方米,而且相当部分是销售,竞争非常激烈.其中超过50个的商业综合体80%以上都不位于城区,而在新城区,这是上海政府一个预先对风险的控制.

杨晨青为记者详细地解析了上海银监局的这一新政.首先,新规禁止以消费信贷购写商业用房的做法,这无疑是银行体系有意识地在提升商业地产项目的投资门槛,我们可以理解为是银行业在为未来商业地产领域有可能出现的风险做预防措施.近两年来类似上海这样的城市,在住宅的示范效应下,普通民众对投资不动产的热情异常强烈.事实上相比于传统的住宅物业,商业地产项目对投资者的要求更高,这不仅表现在资金门槛上,更体现在对产品的识别和鉴定上,一直以来其实投资商业地产都是少数人的游戏.而近两年以来,由于住宅市场受到限购、限贷的遏制,商业地产项目开始进入大众的视线.但值得关注的是,其实大部分民众甚至还缺乏对这类产品最基本的了解,更别提投资经验了.在这样的背景,市场风险其实已经开始出现.

其次,新规禁止银行向非现房的商用房提供商业贷款,其促使经济实力有限、需要依靠银行杠杆的投资者在购写商业用房时必须选择现房产品.事实上,一直以来投资商业地产最大的风险即是项目规划与实际运营之间的落差,而现房产品的好处正是可以让投资人直接看到完整的、已经开始运作的产品,这无疑为投资者规避了商业地产项目最大的不确定因素.

当然,从开发企业的角度出发以上两条都并非好消息,无论是消费贷款叫停还是商业贷款只支持现房,均会对其商业项目销售速度产生影响,前者使得客群规模出现萎缩,而后者更是有可能直接将项目回款的时间点延后.如果银监会新规严格执行,则那些针对相对中低端投资客的小面积商铺类产品销售将受到最大影响,而当前市场上诸多SOHO、LOFT等带有商办概念的项目也将遭遇挑战.

政策会不会深入

对于外界关于“政策调控开始触及商业地产领域”的说法,杨晨青认为言过其实.由于商业地产是纯粹的投资行为,这点和住宅市场有着根本的区别,其不会像住宅高涨那样带来民生层面上的问题.对于这样一个投资平台,政府当前做的只是在它过热的时候适当降温,而主要的着眼点也只是降低银行体系在其中的连带风险而已.因此,将其看成是政策转向的信号是完全没有依据的.


而业内人士也有持不同观点的,他们相信:

“这样的政策很快会波及到其他的一些城市,尤其是目前的二三线城市的一些商业地产特别热的城市.”理由是上海的商业地产开发企业基本都是全国性的大的发展商,对商业地产有一定把控能力的,依然出台这样的重磅政策.而一些二三线城市中目前商业地产面临的风险比上海大得多.其中很多房地产项目的融资成本尤其是一些商业地产的融资成本已经超过25%,风险非常大.

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未来上海城市综合体的发展的四个趋势

●趋势一:

新增项目主要在浦西且各区域均有分布,中心区项目面积较小,新兴城区项目面积较大.

●趋势二:交通枢纽型和新兴城区型城市综合体增长最快.

1.2011~2013年较2008~2010年新兴城区型供应面积将增长3倍,交通枢纽型将增长8倍.

2.新增量按地区分布来看,嘉定新城新增综合体占总增量的16%,大虹桥地区新增占总增量的24%.

●趋势三:公共交通的发展促进新城地区的商业机会.

上海2015年形成“45、60、90”通行格局.嘉定新城和松江新城有轨道交通和产业支持.

●趋势四:城市综合体将加速大虹桥商务区域的建设.

基础设施完善,国家投资巨大.周边产业定位明确.

(数据来源:易城中国)