用心做商业地产

商业地产招商难――在经历了前些年“井喷”式的投资开发后,面对金融危机引发的全球性经济低迷,现阶段的商业地产普遍处于一种尴尬境地：空置率升高、租金下降,那些手上握着商业地产项目的开发运营商们,大多数都在心急火燎地抛售套现.不过,黄庆元显然没有这方面的烦恼,他的汇展广场还在从容不迫地招商,而且根本就没有考虑过出售套现.

从上海市中心沿外环线、A2高速公路向南汇行驶,半小时后汽车拐到沪南公路上,就可以看到一个明显有别于周边园区厂房的建筑群落：一座咖啡色、颇具现代气息的商务办公楼,几幢有着新古典主义风格和灰砖外墙、造型典雅精致的酒店浴场,花木锦簇的广场还有一片大型水景――这就是黄庆元费了4年心血打造的汇展广场.

两次下海的传奇经历

黄庆元属于较早从政府机关下海的那一批人.1991年前,20出头的他从奉贤县的一个镇团委书记的岗位上,受命走出机关下企业,当过有国资背景企业的厂长、集团公司董事长,其后又回到政府机关出任副镇长、市级开发区副总经理.此时,他还兼着企业的一些职务.但和当老板这两种角色很难融合,他觉得长此以往,不但官当不好,企业也搞不好.经过深思熟虑,他在2002年的时候再度下海,这次,他放弃了官员的身份,自立门户.这些年来,他从工业、餐饮逐渐转向了房地产,同时他对商业地产的运营,开始有了自己的思考.

现在很多商业地产项目在开发之初,只有一个朦胧的、供炒作的“概念”,很多开发商虽然在档次、包装方面花了不少心思,对商铺的销售也做了不少策划,但就是忽略了项目在今后商业运营中能否真正集聚必需的业态种类,能否营造良好的营商环境,对他们来说,一个项目做成了,能销售出去顺利套现就是成功.

但是黄庆元说,这种做法太急功近利了,他要做的商业地产,不是开发完毕一卖了事,而是要长久持续地经营下去.他心里的算盘是：像汇展广场这样的项目,如果出售,或许能马上赚回一个亿,但项目也就此终结,以后必须再找项目另行开发：以3年一个周期计算,10年里也就做三四个项目,最多能赚三四个亿,同时大量开发和闲置是资源的浪费.但是如果把目前这个汇展广场做成一个可以持续经营的项目,牢牢地抓在自己手里,用心经营、精心管理.这块资产的品牌和价值在10年内的升值会远高于三四亿这样的水平.另一个重要的有利条件是,“在南汇工业园区,像汇展这样的商务休闲综合性广场仅此一家.而具有空港、海港两港优势及迪斯尼板块的南汇,今后发展空间很大,这也意味着汇展广场的资产价值会水涨船高.”黄庆元的眼光,的确看得很远.

黄庆元的三大原则

正是因为抱着持续经营的宗旨,所以黄庆元在一开始的时候,就把很多细节考虑得明白透彻――“量身订做”,就是他在开发汇展广场时坚守的第一大原则.

有着10多年餐饮从业经验的黄庆元,对休闲怎么写作这一行丝毫不陌生,所以在汇展广场项目启动的时候,就根据每栋楼、每幢房将来要吸引的业态做了功能设计.规划中有饭店、浴场等生产性怎么写作业配套功能,所以设计的时候就分别按各种不同业态各自需要的必备条件来设计,以求其尽可能地完善――比如每幢房子的规划面积、房间的开间大小,包厢的数量和面积,厨房的大小和位置,电力负荷以及排水排污等等,都在设计阶段做了充分的安排.

硬件打造好了,招商就是按图索骥.对于那些想入驻汇展广场的客户来说,光有意向和实力还不行,黄庆元的眼光挑剔得很.他曾经推掉了一些想进来开店的朋友,原因是：他们过去没做过相应的业态,缺乏经验.“招商的时候,我们要做周密的考察,不是品牌连锁店我不要.现在开张的企业南美水疗、沈家花园、迪豪小田园、皇家3号会所、澳门豆捞等都具有很高的知名度.”在黄庆元精心策划之下,那些入驻的企业收益也很可观,仅沈家花园饭店每日的营业额都在8万以上等

原则之二,是专业的管理.很多商业地产项目推向市场以后,开发商功成身退,留下商户各自为战,致使整个项目品质下降,这些当然是黄庆元所不愿意看到的.在汇展广场,入驻企业办执照、与政府接洽、与当地客商沟通,都由黄庆元的团队来操作,可谓竭尽“地主之谊”.而在环境维护方面,黄庆元的标准很明确：“要成为南汇最漂亮的商务区”.

原则之三,是明确的发展目标.黄庆元费了4年的心力打造这么一个4.3万平方米的商务休闲广场,在很多同行眼里颇显另类.不过黄庆元自有他自己的目标,而且,还有“咬定青山不放松”的那股韧劲.

黄庆元说,商业地产必须经过一个培育期,这个培育期短则两三年,长则10多年.他希望10年以后汇展广场不仅是南汇最具影响力的商务休闲区,而且跟市区同类项目比,也是一个精品.在地产方面有人说做住宅像娶老婆,做商业地产像生小孩,黄庆元很赞赏这种说法,他把汇展广场当儿子那样培养――4.3万的面积,光停车位就将近500个,而绿化方面也已经投入了几百万――这真的像一个望子成龙的父亲,给儿子创造最好的条件,然后耐心地等着他长大等

让中小企业也能进入高档商务楼

汇展广场的主角是一座18层、黄庆元是这么考虑的：对于那些中小型公司来说,行政秘书、接待和会议空间都是不可或缺的,它们关系到企业形象,但利用率又都不高――以会议室为例,一个标准会议室的设备和租金,每年支出是8到10万元之间.由于使用频率并不高,如果每个公司搞这样一个会议室,实在是资源的浪费和成本的无谓增加――为什么不把它们从每个公司的构成中剥离出来,打造一个公共的行政怎么写作平台呢?

黄庆元打造的这个公共行政怎么写作平台,他的这种独辟蹊径的创意和策划,确实对那些中小型公司产生了莫大的吸引力――在如此高档的商务楼里办公,还能有效降低运营成本,在南汇这样的地段,迎合了不少企业的商务办公需求.

“我们没有市中心那样得天独厚的优势,所以我们不得不把怎么写作做出特色.特色怎么写作加周到管理,是我们的核心竞争力.而所有的经验归结到最后,就是一句话：要用心去做商业地产.”黄庆元的理论并不高深,但,很实在.

装修精良的商务楼,就是按市中心的标准看也是亮丽而现代.然而南汇毕竟曾是上海的郊县,就目前来看地段也显偏僻,很多活跃于南汇的企业规模还不大,因为条件关系,它们大多散落在形态不一的楼群中,似乎跟高档商务楼无缘.汇展广场的这座商务楼,也注定不可能像市中心的写字楼那样吸引大的客户.黄庆元给它定的调子是：给这些中小企业创造大公司的办公环境.

走进汇展国际商务中心,800平方米二层挑空的大堂,完全按照国际甲级办公楼的格局进行装饰,大厅礼仪接待、咖啡厅、茶室、商店、商务中心、银行等一应俱全.

黄庆元在每一个楼面都配一个秘书,处理一些像打印资料、迎来送往这样的行政事务；其次,把光纤接入总包下来,过去单个企业每月要花3000多元的网络费用,在黄庆元的总包和分摊后,每家只需支付几百元；安装大金VIV空调能满足企业的夜间办公需要；通过黄庆元的协调,入驻企业可以享有等同于开发区内企业的税收优惠；另外,每个楼面都有入驻企业共用的会议室和接待区.

黄庆元是这么考虑的：对于那些中小型公司来说,行政秘书、接待和会议空间都是不可或缺的,它们关系到企业形象,但利用率又都不高――以会议室为例,一个标准会议室的设备和租金,每年支出是8到10万元之间.由于使用频率并不高,如果每个公司搞这样一个会议室,实在是资源的浪费和成本的无谓增加――为什么不把它们从每个公司的构成中剥离出来,打造一个公共的行政怎么写作平台吗?

黄庆元打造的这个公共行政怎么写作平台,他的这种独辟蹊径的创意和策划,确实对那些中小型公司产生了莫大的吸引力――在如此高档的商务楼里办公,还能有效降低运营成本,在南汇这样的地段,迎合了不少企业的商务办公需求.

“我们没有市中心那样得天独厚的优势,所以我们不得不把怎么写作做出特色.特色怎么写作加周到管理,是我们的核心竞争力.而所有的经验归结到最后,就是一句话：要用心去做商业地产.”黄庆元的理论并不高深,但,很实在.