房地产与泡沫

当房地产上升过快时,人们就会围绕着房地产是否存在泡沫进行争论,国内关于房地产泡沫问题的争论的不同观点都是从不同的角度或背景下看待房地产业,认为泡沫存在的理由一般是房地产投资和上升快,而认为局部存在泡沫的观点是从行业内部结构和区域结构上考察的,认为不存在泡沫的观点一般从行业的长期发展和行业引导的角度分析的,而且在房地产泡沫的定义使用上有一定的差别,所以在结论上会有较大的差别.本文从产业发展的角度,从影响房地产变化的因素实证分析入手,考察房地产的发展及泡沫.

一、房地产形成中的影响因素

在房地产业的形成与完善过程中,是供求关系作用的结果,市场的供求状况变化受两类因素的影响,一类是社会经济基础因素,另一类是社会心理因素.在房地产业发展初期,市场机制不完善,没有一个合理均衡的房地产,就会存在一个发现的过程,也是房地产实际寻找均衡的过程,此时以社会经济基础因素影响发展变化为主.当市场发展到一定的程度,交易量增大,加上房地产投资与投机的需要,以心理预期为主的社会心理因素就会对的变化产生更大的影响.

社会经济基础因素中影响房地产需求的有城市人口和收入的增长,其中人口的增长是最基础的,但对房地产需求要转化为有效需求还要有收入的增长,也就是对住房支付能力的提高.

当一个地区房地产业发展到一定的程度,对房地产的投资或投机需求会上升,这样诸如利率、通货膨胀率等经济变量就会作为新的基础性因素起作用.从影响供给的基础因素来看,主要是建筑与开发成本,一般包括土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等,它们的高低会影响到房地产开发商的利润,从而影响供给的量与速度.当然有些基础因素是既影响需求也影响供给的,如利率以及市政建设的投入,利率影响资金成本,市政建设状况直接影响居住和生活环境,如轨道交通的建设会带动周边房地产上升.

一般来说一个地区的人口、收入等基础性因素可能在一个时期内较快增长,但不会像房地产一样快速增长,所以影响房地产的第二个因素社会心理因素也会起较大的作用,在房地产实际需求中,人们不是简单地根据当前的收入与房地产来决定是否购房,更多是根据未来预期收入与房地产发展来决策是否购房,这表现在一方面家庭融资购房逐渐成为主流.到2003年底,我国个人住房贷款余额已近1.2万亿元,1998年上海房贷户均为15.8万元,而到2004年上半年就达到37.6万元,可以认为人们在用未来的收入购写未来的怎么写作；另一方面,房地产市场仍然存在类似其它资本市场上的跟涨现象,就是人们在看到房地产快速攀升的过程中,认为它未来仍会继续上升,于是就尽可能地提前购房.这些心理因素直接影响着房地产市场上的有效需求.

二、房地产影响因素实证分析

房地产市场的另一个特征是区域性,所以考察房地产也应从区域市场入手,以上海市为例,当地房地产市场的发展经历了两个明显的繁荣期,第一个是1992年以后,与全国房地产市场一样,随着市场化改革的加快,上海放开了房地产市场,房地产开发企业猛增,开发投资规模迅速增加,呈现出供给和需求双活跃的特征.第二个就是1999年底以后,随着整体经济的回升,过去出台的一系列促进房地产需求的政策作用逐渐释放,空置房逐步得到消化,房地产开发投资恢复活跃,房地产交易市场出现了消费,当前这一繁荣期已经持续了四年有余.

考察当前这一繁荣期,它与市场的成熟相伴,受住房体制改革和社会经济快速发展双重影响,可以认为当前的房地产市场既有一般意义的波动周期中的繁荣期的特征,也有房地产业发展特殊阶段的特征,是一个类似发展经济学中的"起飞"期.这样的发展阶段,房地产会快速上升并极易产生泡沫.

对上海房地产的发展进行实证分析,以(1)式表示房地产与影响因素的关系.

Pt等于a0+a1Dt+a2Yt+a3Ct+a4PIt+λ1(Pt-1-Pt-2)(1)

其中Pt为t期房地产的,检测定影响它的社会经济基础性因素主要有居住人口D、居民收入Y、建筑成本C、市政建投入PI,从理论上,它们的上升都会带来房地产的上升,而由它们引起的房地产上升是正常的上升.

影响房地产的社会心理因素可以用上期房地产上升情况(Pt-l－Pt-2)表示,上期房地产上升情况会直接影响人对下一期房地产变化的预期,比如一个偶然的扰动带来的的上升会使人预期它会进一步上升,这一过程可能持续下去,购房者为了避免以后的上升把购房时间提前,这样形成了需求的快速增长,并推动市场交易进一步上升.这时当上升脱离由基础性因素决定的均衡时,就会形成房地产泡沫,可以以一个简单的外推型适应性预期模型来解释这一现象.

Pt＝Pt-1＋b(Pt-1－Pt-2)

这一模型就描述了一个持续上升的过程,第t期的主要受第t-1期与t-l期比第t-2期上升的幅度影响.

对方程(1)进行估计,其中所有数据都采用1990年到2003年实际数值的对数值,人口数为常住人口数,考虑到我国的户籍制度,户籍人口已不能较好地反映当地人口对住房的需求.收入采用人均可支配收入,建筑成本为商品住宅平均造价,城市建设投资选用公共市政建设投资,房地产为商品住宅平均销售.

从回归结果来看,除收入项系数为负值外,其它各项系数都为正值和理论检测定相吻合,从标准化后的数据回归系数来看,其中城市建设投入和常住人口对的影响较大,系数分别为0.603和0.413,其次是t-l期的上升项,而且t检验在5%水平上显著,总体拟合优度与F检验都显著,因此可以认为这些因素都对上海的住宅有较大影响.从社会基础因素来看,相比而言人口与城市建设投入的增长对房地产的影响最大,收入的影响不显著,而系数为负是由于回归中多重共线性的存在.从社会心理因素来看,系数为0.118,也就意味着房地产上升会由于心理预期作用使未来的产生进一步的上升.

三、结论与政策分析

在我们实证研究中发现,影响房地产发展的两类因素都起着明显的作用,可认为我国房地产业在迅速发展的过程中,随着国民经济的快速发展和市场经济体制下体系的完善,房地产有一个寻找均衡的过程,此时实际的变化主要受基础因素的影响,如人口增长带来对房地产需求的增长,城市建设投资会带来房地产内在价值的提升,房屋建设成本的提高会推动的上升,在不断上升的过程中,心理预期也起着作用,这意味着当房地产既使接近均衡时,由于心理预期的作用,仍有可能继续上升,也就是说房地产泡沫会逐步形成.

如果在这次房地产市场快速发展阶段,房地产上升过快,当心理预期因素起主导作用以后,就会形成较大的泡沫,一旦未来受突发事件的冲击,会产生一个泡沫的破灭的过程,泡沫的破灭首先会对行业本身造成破坏,这种破坏包括两个方面,一是实质性的,投资下降,市场低迷,结构失调,资源配置失效.二是信心的破坏,这一影响是深远和长期的,它破坏了投资者和消费者预期的连续性,从而会扰乱长期投资与消费安排.从它对整体社会经济的影响看,可能由于房地产开发与消费资金链条断裂,诱发金融危机,带来经济衰退.

从世界各国的房地产泡沫经历来看,在房地产泡沫破灭时泡沫积累的程度差别很大,很大的泡沫会破灭,很小的泡沫也会破灭,所以无法从泡沫本身判断它积累到什么程度就会破灭,引起泡沫破灭的基本原因不是泡沫本身,而是外部原因,或者说泡沫的破灭需要一定的导火线.一般来说有几个重要的原因,第一,金融环境的变化,几乎所有房地产泡沫都与金融危机相关,是房地产企业融资困难和住房信贷困难双重作用的结果,诱发这一机制发生作用的可能有利率、汇率和通货膨胀率几个重要变量；第二,经济波动,如果经济产生大的波动,就会影响人们的当前收入和未来收入预期,从而对房地产有效需求产生冲击.第三,突发事件带来的心理预期变化,在社会经济正常的情况下,心理预期发生逆转的可能性不大,只有当社会经济出现了大的突发事件,诸如战争、自然灾害的情况下才会发生,这时也会发生有效需要的大幅下降而使泡沫破灭.