解读房地产宏观调控

摘 要：实践证明,在市场经济条件下,完全靠市场自身调节,会出现市场失灵的状态.房地产市场也不例外,因此,就需要政府在适当的时机,出台相关政策来引导房地产业的健康发展.本文首先从理论上阐述房地产市场失灵的表现,然后从政策实施后的中国房地产业的运行状况来分析政策的实施效果.最后,从目前的状况出发,预测我国房地产业宏观调控的发展方向.

关 键 词：房地产业市场失灵宏观调控调控方向

一、前言

我国的房地产业自90年代以来得到了飞速的发展,在国民经济中的比重也日益提升.但是,在飞速发展的背后,中国的房地产业也面临着诸多的体制性、政策性等问题.在市场机制不能充分发挥作用的前提下,就需要政府采取相应措施.用“看得见的手”来引导房地产业的健康发展.但同时,由于中国政府对于房地产业的调控本身也尚处于摸索阶段,从去年以来政府相继实施的政策来看,有一些政策实施的效果并不明显.因此,在促进中国房地产业的健康发展中,需要政府在调节市场失灵的同时,也要加快脚步促进政府本身职能的变革.双管齐下,促进我国的房地产业健康,快速的发展.

二、房地产市场失灵的表现

市场失灵是客观存在的现象,房地产市场也不例外.房地产领域的市场失灵主要表现在以下几个方面：

(一)房地产市场中的信息不对称

由于房地产交易对象的不可移动性、复杂性,房地产市场存在着严重的市场不对称问题.

在土地市场,即国有土地使用权的出让市场,存在着明显的信息不对称问题.国家掌握了出让的土地的所有信息,而房地产开发企业对这些信息的了解则很不充分.尤其是在土地出让时,无法体现个公开、公平、公正的原则.

在住房一级市场,市场的主体是房地产开发企业和消费者.这个市场中的信息不对称主要表现在消费者对房地产开发企业和楼盘的信息了解不充分.

在住房二级市场,市场的主体主要有售房者、房地产相似度检测、消费者.这个市场中的信息不对称表现在：一方面,售房者比房地产相似度检测机构更了解自己的房产信息：另一方面,房地产相似度检测机构对售房地产信息、对相似度检测怎么写作流程和相似度检测怎么写作法规方面的了解的程度要高于购房者.

(二)房地产市场垄断

由于房地产的特殊性,导致房地产的垄断性.首先,由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的垄断性.使得在一定时间内供给有限,土地供给者之间的竞争不充分.其次,由于房地产产品自身的固定性,不能在更广阔的市场内展开竞争.最后,房地产产品和交易的异质性,决定了房地产市场中竞争的个别性.

(三)房地产投机

房地产泡沫,是指由房地产投机等因素所引起的房地产脱离市场基础的持续上涨.这是房地产市场不健康的表现,如果房地产泡沫和房地产抵押贷款结合起来,则这种泡沫会借助金融力量成倍膨胀,最终对经济和金融体系造成严重冲击.

(四)住房产品的准公共物品性

在市场经济条件下,住宅不仅具有商品的属性,而且住宅又有社会保障的属性,因为即使是最低收入的家庭也要消费这种昂贵的商品,需要得到政府的帮助.同时,住房的准公共性还表现在房屋的公共部位和公用设施方面.

(五)因住房消费导致的分配不公

此种情况主要由两方面的原因引起的,一是由住房市场运行无效率造成的,另一个是由收入分配不公导致住房消费能力差异引起的.

三、2005年以来房地产市场的政府干预

(一)政府对房地产的宏观调控调控背景

2004年以来,我国针对房地产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头,加强了对房地产的宏观调控,取得了一定的成效,但是,2005年以来,我国房地产业仍面临很大的问题,主要表现在以下几点：首先,商品房上涨过快.据统计,2004年商品房平均同比上涨14．4%,其中商品住宅同比增长15．2%,首次出现两位数增长并超过居民收入增长.同时,二手房上涨加速,据40个重点城市市场检测数据,约一半城市的二手房涨幅超过了新建商品住房；其次,部分地区房地产投资规模过大.2004年房地产开发投资增长28．1%,已经超过全社会固定资产投资增幅.2005年一季度,13个省（区）房地产开发投资增幅超过30%,其中有6个超过它0%,最高的达到115%.

(二)2005年以来实行的主要房地产宏观调控措施

2005年,面对不断上涨的房价,国务院下发《关于切实稳定住房的通知》(即“国八条”),要求控制房价涨幅过快,从土地供应、供应结构、拆迁、引导消费、市场监测等多方面切入稳定房价；不久后,国务院转发建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房工作的意见》即“新国八条”.

2006年5月17日,政府出台了“国六条”,揭开了新一轮房地产调控的序幕.随后,《关于调整住房供应结构稳定住房的意见》(国办发[2006]37号、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》[165号文件]、《关于建立国家土地监督察制度有关问题的通知》(国办发[2006]50号)、《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》(166号文件)、《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(108号文件)、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(171号文件)、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》等文件相继出台；同时,央行两次加息,要求商业银行提高大户型按揭贷款首付比例、加强房地产信贷风险管理等金融措施密集出台.

2006年的房地产宏观调控政策由“国六条”开始,随后各种细化的调控措施陆续出台,从土地、税收、外资准入、信贷、住房结构和房地产市场交易秩序等方面全方位对房地产市场进行了全面调控.本轮房地产宏观调控不仅涉及房地产二级市场(房地产开发、交易市场),而且集中力量于房地产一级市场(土地市场)；本轮房地产宏观调控不仅重视经济、金融等市场调控手段的组合使用,更以行政问责的手段来确保宏观调控措施的执行力.所有这一切,显示了政府控制房价、促进房地产市场持续健康发展的决心.

四、政策的实施效果及其原因分析

(一)实施效果

可以说2005年以来我国针对房地产领域出台的一些措施,对房地产市场起到了一定的作用,促进了房地产业的健康发展.但是,我们也应该清楚的认识到,对于衡量宏观调控效果的重要指标――房价并没有得到明显的改善,虽然涨幅有所回落,但许多城市的房价仍然处于上涨的势头.我们具体可以通过2005年末,2006年初的一些大城市的房价来说明.2005年四季度全国70个城市房屋销售同比上涨6．5%,其中北京房价的涨幅为7．4%,上海增长1．7%.调查显示,70个城市的房价涨幅比三季度高0．4个百分点.其中,有3个城市房屋销售同比涨幅超过10%,分别是:呼和浩特13．7%,大连12．4%,深圳10．2%；上海、杭州房屋销售同比涨幅比三季度分别回落4．8和2．2个百分点.新建商品住房销售同比上涨7．5%,涨幅比三季度高0．7个百分点.其中,经济适用房、普通住房和高档住房销售分别上涨3．9%、6．8%和9．3%.新建商品住房销售涨幅超过10%的有3个城市,分别是：呼和浩特15．5%,大连13．8%,青岛11．0%.全国70个大中城市2006年6月份新建商品住房销售同比上涨6.6％（国家统计局数据）.其中,部分城市同比涨幅超过或接近10％,如深圳上涨14．6％,北京上涨11．2％,厦门上涨11．1％,呼和浩特上涨10．4％,包头上涨10．3％,广州上涨10％,大连上涨8．9％.

(二)原因分析

1．供需两端失调之因

房价的上涨不外乎式供给和需求之间的失衡,从已经出发的政策措施来看,政府在抑制需求方面下了很大的功夫,如开征房地产交易税,提高房贷利率等.在供给调控方面,政府通过调控土地和紧缩信贷措施防止投资率的反弹,以控制房地产投资,结果导致了土地进入市场步伐放缓,房地产业整体资金紧张,开发节奏大大放缓,使供应量萎缩,因此有出现了房价上涨的趋势.

2．政府政令不达

一直以来,政府在对房地产市场的调控措施都是有的放矢,针对性比较强,但在实施过程中有些地方政府在房地产市场调控中由于牵涉到自身利益,往往执行过程中不力.

因为中国的地方政府使一个有着相对独立利益的经济人,并不会自觉考虑到宏观经济过热问题,在财政压力和政绩冲动下,土地的增值就成为位地方创造政绩,增加财政收入的有力保障.因此与政策取向相反.

3．房企利益之争

自宏观调控实施后,开发商们就开始在房地产市场上叫嚷“地荒论”,引发楼市波动,“地荒论”认为,房价上涨的主要原因并不是开发商为了获取暴利,而是,由于土地成本太高,实事上,政府虽有措施加强土地管理,但并不意味着土地市场上的土地会因此而减少,相应的政府每年都有一定的储备土地推向市场,而且过去协议转让的存量土地仍然有一部分掌握在开发商手中,没有变成商品房.

4．资本逐利之本性

中国房价上涨之高,涨速之快,由此带来了丰厚利润和较高回报率.让投资者很难拒绝房地产投资的诱惑,再加上金融逐步的对外放开,由此导致外资的大量涌入对我国的房地产上涨也起到了火上浇油的作用,外资的涌入首先是它直接形成了房地产市场的需求,推动了房价上涨.其次,外资的行为极大地影响了国内潜在写家对未来房地产市场的预期.

五、对未来调控方向的预测

从2005年国家对房地产正式进行调控以来,虽然经过一段时间的调控,中国房地产投资规模得到控制,产品结构也得到有效调控,但问题依然存在,特别是衡量房地产调控成果的主要指标――房价并没有取得理想效果.因此,我认为下一步可能采取的宏观调控措施为：

(一)开征物业税

财政部综合司副局长苑广睿指出,我国住房“保有”环节的税赋比较轻,在“十一五”规划重明确研究开征物业税,税务部门也在研究适时开征物业税.并合理调整房地产开发环节,交易环节和保有环节的税收负担.

(二)加大对普通住宅用地的供应

国土资源部表示将继续加大对中小套型,中低价位普通商品房住宅以及经济适用房地产供应,严格控制大户型,低密度等高档户型的土地供应.

(三)利率可能进一步微调

尽管2006年4月27日已进行加息,但有关分析人士认为,者只是一个开始,虽然由于利率的调控会加重包括首次置业者的负担,但央行可推购写一套住宅房者利率优惠,两套以上住宅者随行就市的政策.

(四)政府将更加注重“看得见的手”和“看不见的手”的有效结合

虽然调控仍将持续并有可能进一步加大,但于之前不同的是,将越来越重视市场手段再宏观调控重的作用.而正在酝酿中的物业税的征收,正式市场调控手段中的重中之重.于市场手段相对应,在困难群体住房的解决方面,政府将家法住房保障体系的建立,将着力发展租赁市场,强化“宜写则写,宜租则租”.

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