房地产项目融资案例

摘 要：针对目前国内中小房地产企业如何在激烈的市场竞争中寻求发展机遇,获得可持续开展的动力,是值得广大业内士所观注的.

关 键 词：项目融资；分析

目前国内房地产行业及项目运作面临着前所未有的挑战.特别是对于那些中小房地产企业来说更是如此.针对目前一些规模不大的房地产公司,要使企业获得可持续开展的动力,除了有一个优秀的管理团队及其它因素外,莫过于拥有一定数量的土地储备资源以及充足的资金了.一些房地产企业的管理者们常常奔走于政府、企业及银行之间,为苦于无米下锅而为之烦恼.笔者曾供职于一家中小房地产企业并参与了多个项目的运作,在与业内人士交谈中,常常讨论一些关于项目的运作及项目融资方面的问题,这里有一个成功的案例愿与读者一起分享.

在天府之国的成都市周边有一个发展潜力巨大的小镇,在那里云集着众多的房地产开发企业,其中也不乏一些国内知名的房地产企业.在这些企业之中有一个名不见经传的中小房地产企业在竞争日趋激烈的市场中脱颖而出,并成功运作了一个投资总额近十亿元的项目.在项目运作初期,管理团队的智库机构对整个项目进行了非常详细的研究和评估,尤其是对整个项目的融资方式和渠道进行了深入的研究.众所周知,目前国内房地产房地产资金主要来源于：国内银行贷款、信托项目融资、海外房产基金、国内产业基金、非上市股权融资、上市融资、债券发行、自筹资金、购房者的定金和预付款以及其它资金等,其中国内贷款、自筹资金和其他资金来源占到了房地产开发全部资金来源的七成以上.如何针对自身企业及项目的特点运用前面所谈到的融资方式,确实是一件令企业管理者头疼的事.对于采用国内银行贷款的确是房地产开发企业趋之若鹜的主要方式和渠道；房地产信贷业务目前仍普遍被银行业视为优质资产,商业银行的信贷热情仍然高涨；对于采用信托项目融资主要是它在结合多种金融工具方面独具优势而为众多房地产开发企所追捧和青睐,目前仍是房地产业新兴的融资热点；海外基金虽然前景远大,但对于如饥似渴的中国房地产业来说难解近渴；对于国内产业基金,由于利润率相当丰厚的房地产市场对证券市场上的私募基金具有非常大的吸引力,但在具体运作上存在制度上的缺陷,且留有许多隐患,需要进一步规范；对于非上市股权融资方式,即通过强强联合方式给房地产项目融资开辟崭新的渠道,这主要是针对那些土地储备丰富而没有资金的,资金充足而又拿不到地的开发企业；而上市融资和债券发行的融资方式,由于它要求具备相对较高的条件,因此对于那些中小房地产企业来说更是望尘靡及的事了.总之,由于房地产行业融资额度巨大,单纯依靠银行贷款或其他方式都不能完全解决项目资金问题,因此,需要进行金融产品创新组合.既根据各开发企业及项目的不同特点,选择适合自身项目特点的金融产品和融资组合方式,以确保项目能够正常运行.

本案所谈到的这家公司正是巧妙的运用了上述方式并加以组合,从而使项目得以正常推进.作为一家注册资金不到5000万元的二级房地产企业,要运作一个资金总量达100000万元的项目,确实是一件非常难的事.这家公司通过多年来的市场磨炼,灵活的采用了国内银行贷款、非上市股权融资、委托信用担保、自筹资金等融资方式,解决了整个项目开发过程中的土地和资金这两大难题.他们在项目初期采用国内银行贷款方式解决了项目所需的15000万元前期资金；采用非上市股权融资渠道,即跟同行同等规模的房地产企业合作,联手开发项目,以建立企业联盟(成立项目管理公司)方式解决了本项目所需180多亩的土地问题；采用签定信用担保合同解决了前期报建所需建设方资金证明及缴纳民工保证金的资金问题,(即通过信用担保方式实际支付了信用担保资金45万元左右,解决了按以往惯例在前期报建就需向政府出据保函和缴纳13895万元的资金问题,且资金占用时间在3年以上,从而大大提高了有限资金的使用率.)通过上述案例我们不难看到,任何一个项目仅仅依靠某种单一的融资方式,都不能完全解决项目的资金问题,而通过将多种金融产品进行有效组合并加以运用却能达到事半功倍的效果.

我们清楚的看到,对于中小企业融资是一个世界性的难题,发达国家和部分新兴市场经济国家,经历了较长时间的市场经济发展过程,已逐步建立了一套较为完善信用体系,包括信用机构、担保机构、中小银行、创业投资体系和创业板市场在内的中小企业直接、间接融资的市场体系和政府政策支持和扶持体系.国内也开始尝试并建立一些诸如信用担保体系、创业投资体系、中小企业板等间接和直接的融资体系.通过这一系列体系的建立,对缓解中小企业融资难、推进中小企业的发展起到了一定的积极作用.因此,对于大多数中小房地产企业来说,必须要正视和面对国内中小企业融资难的这个现实并积极应对,充分利用目前国内的融资平台和渠道,合理选择适合自身企业金融组合方式,以确保企业获得可持续发展的广阔空间.