房地产经济的若干问题

【摘 要】在市场化日益严重并且房地产经济迅速增长的今天,房地产产生泡沫问题,国家针对其采取了很多的措施和手段,但是房价上涨的现象依然持续,并且房价呈现着居高不下的现象.在房地产经济领域中,到底存在什么样的问题导致这种现象一直没有改变.就此,本论文针对房地产经济所存在的问题,提出了加大改革力度,强化金融创新的策略.以期能够改变我国房地产的现象,强化金融创新.

【关 键 词】房地产经济；问题；改革；策略

在我国经济迅速增长人们生活水平显著提升的前提下,我国房地产事业呈现迅猛发展的局面,并且房价一直处于一个持续增长,居高不下的状态.常规角度而言,房地产市场呈现着一个高速发展局面,但是从事实角度出发,房地产的真的就像现在的吗,房地产的居高不下,泡沫现象问题严重是何造成的,这是我国政府一直关注的问题并且针对其实施了相关的策略.但是,从目前我国的房价来说很显然效果并不理想.就此,本论文着重针对房地产所存在的问题和原因,提出了相关的解决方案.

一、我国房地产经济融资渠道呈现单一局面

在进行房地产开发、消费、流通的进程中会涉及到大量的资本流动问题,为了能在最大限度上合理的使用资金、实现投资优化,房地产开发商一般会选择融资的方式.简单来说,就是通过房地产企业和房地产开发项目直接或者是间接性的融资,并且将二者所融资的资金集合在一起,从而实现房地产企业融资.从房地产融资的情况来看,在我国融资的种类和入境有很多种,但融资的主要方式是通过银行贷款、海外的房产基金、上市融资这三种方式,从而达到提升房地产资产的目的.那么,从这三种融资方式而言,存在一定的优势,却也存在一定的短板.从银行贷款的角度进行分析,它是房地产经济的主要融资方式之一,需要房地产开发商提供物的担保或者是企业、人的担保,银行需要了解开发商本身的业务、财务情况、借款情况并且进行信息审核机制.但是,这对于刚刚进入房地产行业的开发商而言非常不利,因为新房地产开发商并不具备丰富的借款和还款的融资能力.从海外房产基金角度进行分析,它是在我国经济不断发展之后逐渐衍生到我国的一种融资方式,其见证了我国房地产发展的进步,对我国房地融资呈现出积极的影响.但是,也正是因为这一方式隶属于新的融资方式,我国房地产经营者并没有完全的掌握这一融资方式,其在操作的过程中很可能出现漏洞,隐藏了巨大的风险.从上市融资的角度进行分析,上市融资的门槛非常高,因为能达到上市条件的房地产企业并不多,因此对房地产上市融资的限制也非常多.

二、市场结构呈现不合理的现象

市场结构不合理是影响我国房地产变动的主要因素,具体从以下几点进行分析.

（一）一、二级市场之间缺乏平稳、合理的衔接现象.从目前我国房地产的发展来看,我国房地产的金融主体市场主要指的是一级市场,住房二级市场以及房屋租赁市场在发展过程中呈现缓慢的状态.并且,从另外一个角度进行分析,房屋租赁市场、住房梯度消费、住房资源配置呈现不完善的局面.

（二）在通货膨胀的今天,通过购写房产对其资产进行保值增值是最优的一种选择方式.大部分的人在选择房子并且购写房子的过程中最主要的目的在于投资而不是写房,长此以往所导致的后果就是产品的需求量和实际需求量严重不符,在一定程度上强化了社会分配的差距,并增加了社会资源的浪费意识.从另外一个角度进行分析,房价的迅速增长,导致了真正的住房困难人员没有能力购写,而用于投资消费人员手中闲置了大量的商品房,并且利用这些商品房通过转售这种方式从中获取较大利润.并且,从另一方面分析,房地产相似度检测怎么写作系统的不完善,存在不合理收费,恶性竞争严重等问题.这一系列的结果都导致了房地产房价居高不下的局面.

（三）住房贷款结构失衡.从目前我国住房贷款的总体现象来看尚不理想,很多消费者在购房的过程中均采取商用房贷款的形式进行购房,也有一些消费者是工作稳定的国家公务员,其选择住房公积金贷款,但是政府的贷款覆盖率远远不能满足于人们购房的需求.从统计数据来看,截止到2013年底的时候,我国的住房公积金职工人员为130万人,占在岗人数的一般,发放公积金使用率达到了69%,甚至很多地区都不能达到30%.这样的现状,导致了很多想写房的人因为资金的缺失不能贷款而写不起房,而拥有充足的资金和贷款能力的人手里却闲置房子太多的局面.

三、完善房地产经济的策略

针对以上所提出来的种种问题,提出了可行性的建议和策略,解决房地产经济所存在的问题.

第一,开发多种融资方式.多重融资方式的结合能从总体上提高房地产资产.从目前我国所采取的融资方式来看,除了国内的IPO、上市公司资产投资基金、境外房地产基金等,应增加信托融资以及股票融资,其优势在于能充分利用社会上的闲散资金.房地产信贷主要是利用银行等金融机构的信用,通过社会募集闲散资金将其利用在房地产开发和经营等方面,以提升房地产的资产.

第二,有效分散投资风险.既然融资是依赖于银行的信用,那么债权人的合法权益就会进一步得到保障.并且,房地产的管理实际交于信托公司管理,投资人会将房地产委托给信托公司之后,通过信托公司按照投资人对外进行处理.在这一过程中所遇到的风险需要通过信托公司进行承担,这对于降低投资人的风险有积极影响.

第三,加强企业通过发行股票吸引社会资金的股票融资方式.从理论角度进行分析,股票融资是房地产融资最好的一种方式,这种方式不但具有信息优越性并且隶属于直接性融资的范畴内,在分散金融风险的同时,不需要支付相对应的本金和利息,只需要从最终的公司所获得的收益中给股民发放红利,在一定程度上降低了融资的成本.

第四,强化房地产的改革力度.所谓的改革是在宏观调控的基础上进行不断的改革和深化.笔者认为,除了最为根本的政策调控之外,还应该依附于经济手段以及法律手段,将政府的宏观调控和市场的自动调整结合在一起,并且汲取两者之间的优势,从根本上提高宏观调控的效果.

第五,强化金融创新的力度.所谓的金融创新是指两方面的创新,首先是管理金融秩序的创新,其次是金融产品的创新.在制度上应该针对涉及到金融资金的信用评价体系进行完善,并且定期针对其中所存在的不足进行修补,强化房地产市场的监督体系.选择多元化的融资体系,在最大程度上降低投资的风险,构建一个合理的信用评级机构,让投资商能够放心的进行投资,有效促进我国房地产产业的发展和经济的快速增长.

结语：

总而言之,房地产经济所存在的问题是导致我国房地产泡沫问题产生的根本原因.笔者认为,提高我国房地产产业的融资方式,降低房地产的风险投资能够缓解我国房地产的经济问题.在本论文中,笔者从提高融资方式、降低房地产风险、提高房地产收益几个方面进行了细致性的论述,以期能改变目前房地产所产生的经济问题.