房地产经济竞争策略

摘 要 ：房地产经济需要考虑到房和地的耦合性.随着我国房地产运行的不断深入,老百姓的住房问题也表现的非常突出.社会财富的流向和社会的稳定受到了房地产经济的很大的影响.当房地产经济运行于正常轨道的迹象发生偏离时,政府就需要给予帮助,采取一定的措施使其回归正常.

关 键 词 ：房地产；经济；竞争策略

一、房地产经济运行现状分析

近年来,随着住房供需数量、土地等因素的上涨,我国房价呈飞速增长状态.自从2009年开始,我国房地产受到了各方面的影响,导致人们购房意愿不是很强烈,从而使得2009年房地产依旧下行.随着2010年亚洲经济的快速复苏,房地产也在不断上升.目前,我国内地、香港、台湾的房地产已经排在亚洲最火热房地产市场的前列.

当前我国经济的基本面发展趋势是正面的,随着我国刺激经济计划的落实与实施,保证了消费者的消费能力,进而使得房地产市场中的有效需求数量得到了有力的保证.随着我国经济的发展,国民收入也在快速的增长,国民对生活条件的要求也越来越高,其中包括对居住条件需要越来越高.在这种环境下,如果定价合理就会得到市场的认可.除此之外,我国城镇化的快速发展,需要房地产业的发展去带动其他产业的发展.2007年我国就开始面临通货膨胀的巨大压力.资金回流一旦进入房市,必将会使房产呈上涨趋势,这样使得房地产市场的发展进一步得到了刺激.

从2008年开始,全国的住宅销售面积的增长速度已经成负增长状态,尤其是在一些沿海城市.虽然房地产的地区性较明显,但是当某些地区的高峰期时,突然下降,此时不仅影响地区性的经济而且还会影响全国性的经济.在连续几年的房价持续上涨后,从2008年下半年开始,全国各地房地产市场普遍呈现交易量大幅度减少,有些与上年同期相比,甚至减少40％以上.根据统计数据分析,一般楼市经过6个月左右成交量的萎缩,开发商将会面临巨大的降价压力.大量房地产企业在急剧下滑中将出现资金链条的崩溃,造成房地产的“硬着陆”.基础房地产经济出现的以上问题,本文提出了几点建议供大家参考.

二、房地产经济竞争策略

1.企业合作与产业战略联盟

企业合作与产业战略联盟是解决资金、土地等生产要素紧缺的有效途径.战略联盟是企业之间的一种长期协议,这种协议既要超出正常交易,又达不到合并程度,战略联盟强调的是企业之间的全面相容性,把彼此之间某些资源的共同运用放在重要位置.市场的准入规则与开发成本的提高使得没有资金实力的开发商被淘汰,这样促使了开发商之间相互协调配合来寻求新的立足点.

2.品牌化经营

现代房地产经济的竞争其实就是品牌的竞争.目前出现了这样一种明显的现象,一边是品牌企业与实力品质楼盘持续热销,一边是一些品质不高的楼盘即使较低也少人问津,房地产品牌化的趋势更加明显.2009年9月,由中国房地产品牌价值TOP10研究组在京发布的“2009中国房地产品牌价值研究成果”显示：荣获2009中国房地产行业领导公司品牌的中海地产和万科地产品牌价值分别为119.85亿元、119.55亿元,这也是我国房地产品牌价值首次突破100亿元的房企.TOPl0研究组相关负责人称,根据研究,对比去年的上榜房企品牌价值,不少房地产公司的品牌价值增长幅度超过全国品牌房企的品牌价值均值增幅.参会的房地产研究专家一致认为,成熟的购房者更多地追求“品牌化、规模化”已经成为整体趋势.房地产商品牌不仅体现了开发商的资金实力和开发水平,其品牌本身也是一种巨大无形资产,具有经济价值.因为好的企业品牌本身就具有保值增值能力,在当前市场还有诸多不确定性的情况下,选择具有较高品牌影响力的品牌物业,会提高物业的抗风险能力和更强的保值能力.

3.价值链管理

房地产行业的发展的规范化和专业化特征日益明显.在房地产价值链中,价值链的顶端就是开发商.在整个价值链中单个企业很难在各个环节做得最好.如果参与竞争从价值链的角度来进行分析,价值链上各经济主体的管理与协调进行加强是非常重要的.以价值活动、效用体系、运营体系三维共同支撑的价值链管理模式是房地产企业实现企业主价值最大化与企业生存发展的有利保障.

4.各级地方的宏观调控

2010年底,人民银行温州市支行进行了相关调查,结果发现,房价高位略降,购房意愿低位运行.与去年同期相比,用户的房价感受指数比去年降低了,而认为房价过高,难以接受的比例达88.75％,总而言之,个人写房的意愿明显降低.因此,我国房地产的发展是需要各级地方的宏观调控来进行.在发展房地产的过程中,各级地方政府一定要负起责任来,把老百姓的利益放在首位,想办法解除财政上压力的无奈.单一靠市场来解决老百姓的住房问题是比较片面的.

另外,政府一定要调节土地供应,落实土地存量普查.从住房成本的构成中可以看出,土地成本和各种税费要占去百分之四五十左右.因此,各地区必需要严格执行土地利用规划与计划,然后再根据房地产市场变化情况,对土地供应结构、供应方式和供应时间进行实时调整.对闲置土地的清理力度进行加大,对囤积土地的行为要切实制止等从而使得普通商品住房用地的供应能力得以提高.

三、结语

房地产是中国经济的支柱行业,因为它首先是直接与投资生产密切关联.自2009年房地产市场回暖后,2010年国家出台的新宏观调控政策在一定程度上抑制了房价的上涨.当然这也只是其中的一部分.本文提出了四点竞争策略,分别为“企业合作与产业战略联盟”、“品牌化经营”、“价值链管理”、“各级地方的宏观调控”.