次贷危机对我国住房金融风险的警示

[摘 要] 本文根据美国次级贷款的的形成背景和过程,从金融机构所存在问题,以及政府监管不到位两个方面浅析了次级贷款的成因和根源,再从我国现状出发提出了三个可能的解决方法.

[关 键 词 ] 次贷危机 住房金融 风险 警示

一、次级贷款危机的背景和过程

2007年4月,作为次级贷款企业巨头的NEW CUNTURY金融公司面临空前的危机并申请了破产保护.这成为了这场影响全球金融市场、使美国经济陷入倒退危机的次贷风波的开端.随之而来大量次贷金融公司破产和以次贷为支撑的各种金融衍生品的风险向持有者转移使全球包裹CITI BANK在内的很多大型商业银行亏损,使全球金融陷入恐慌之中.

这次危机起源于2001年的911恐怖袭击后,美国政府为了刺激经济,降低建筑业的税率并制定了大量的利于建筑业发展的政策；与此同时,美联储在2001年到2004年间不断降息使其达到了40年的最低点.这些在很大的程度上刺激了美国的房地产市场的繁荣,此时美国房价普遍上涨,美国人写房的热情不断高涨,次贷市场也日益繁荣起来.然而在2005年,美联储17次加息,美国房地产市场趋冷.在房价下跌、利息不断上升的双重打击下,市场出现逆转.越来越多的次级抵押贷款借款者不堪重负,无力还贷,整个资金链条断裂了,最终爆发了令人震惊的次级抵押贷款危机.

二、次级贷款危机产生的原因分析

1.对信用等级要求放松过宽

在2001到2005年的时间中,为了刺激美国经济复苏,美联储连续降息,这一措施导致利率一直在低水平徘徊,使得美国金融业的利润增长逐步减速.各个金融机构都急于寻求新的利润增长点,房地产的火热让各个机构都开始青睐方兴未艾的次级贷款市场.大量的放贷机构的建立使这个本来火热的市场进入了白热化的竞争时期,各个机构为了吸引更多的客户,不断地放宽自己的贷款要求以求得对市场的占有,据美联储的调查,1985年到2005年的9年时间中,房地产贷款占美国商业资产结构的比重从15.88上升到了32.43,整整上升了一倍,而住房抵押贷款发放标准则处在较低的要求中.在2006年中,银行等金融机构已经明显的意识到危机,降低了房地产贷款的比重,同时提高了对贷款尤其是次级贷款的信用要求.为了占取市场,金融机构不断放宽自己的贷款信用要求,直接导致了这一恶果.

2.资产评级公司的操守存在问题,以及政府监管不到位

美国次级贷款的运作中,资产评级推动着所有业务环节.比如,次级贷款机构资产证券化的次级债产品,初期穆迪或标普只给予BBB以下评级.此时,对于只能涉足AA的退休基金、保险基金、政府基金等美国大型投资机构而言,次级债根本就不在其投资范围内.但是,经过投资银行的提炼与包装,穆迪、标普动摇了,其处于多方面考虑,最终给予了高级品CDO评级为AAA.这样,经过包装后的高风险的次级债纳入了大型投资基金,以及外国投资机构的视野.而风险更大的中级品CDO与普通品CDO由对冲基金来管理.由于高风险对应高回报,在房地产景气时候,对冲基金获得快速的发展.商业银行也渐渐接受对冲基金的CDO质押贷款,参与到这高风险的游戏之中.此后,CDO的衍生物,比如CDO合成、CDO平方等,获得了快速发展.其中,风险非常高的普通品合成CDO,也获得穆迪、标普AAA评级.毫无疑问,这些大基金的投资品种的范围选择,是以资产评级公司的评级为投资依据的.而资产评级公司的操守存在问题,以及政府监管不到位,必将影响国家房地产金融安全.

三、次贷危机对我国住房金融的警示

1.按揭贷款不一定全是优质资产

目前,“住房按揭贷款是优质资产”的神话仍是国内房地产市场的一种主流观点.当美国次级房贷危机将这一神话打破时, 这种资产的“优质性”受到严重质疑.在我国住房按揭贷款市场, 凡是申请住房按揭贷款的人, 都基本上能得到满足, 住房按揭贷款者是没有什么信用等级可分的.这比美国的次级房贷管理差远了.正因为如此, 近年来, “检测房贷”、“检测按揭”案件层出不穷, 房贷不良率连续三年呈上升趋势.因此, 如果我们不深刻检讨银行体系按揭贷款存在的问题, 不更新“住房按揭贷掀是优质资产” 的旧观念, 我国的房地产信贷市场就迟早会出问题, 国内银行就可能会面临类似美国次级房贷危机的风险.

2.加强房贷风险管理刻不容缓

美国次级房贷危机产生的一个重要原因是放松了对贷款者的审查和管理.当前, 国内银行对住房抵押贷款的风险管理是相当薄弱的, 既缺乏信用风险预份机制, 又没有风险评估工具, 防范和控制风险的能力很低.因此, 国内银行应积极借鉴国外信用风险的管理经验和技术, 切实提高房贷风险管理水平.

总得来说,加强我国住房金融风险控制,避免房地产过热引发金融泡沫导致国家宏观经济出现危机是我们急需解决的问题.