防范房地产金融风险的

摘 要 ：房地产作为我国重要的国民经济部门,面临的金融风险逐步增大.本文研究我国房地产金融存在的风险,并提出防范房地产金融风险的对策.

关 键 词 ：房地产金融风险；现状；管理对策

一、房地产金融风险

1.政策风险

政策风险也可以说成政府宏观调控对房地产的影响.一是政府宏观调控对房地产行业的影响.目前,我国房地产发展存在房价过高,楼市泡沫风险,因此,我国政府对房地产发展出台相关的法律法规对房地产进行调控.这些调控措施都对房地产金融造成了风险,比如,近期房地产出现交易量下降现象,部分房地产企业由于流动资金不足,而引发资金链断裂现象.这些都是我国宏观调控的结果.二是政府宏观调控对房地产上游的影响.部分房地产企业存在违规用地和写地现象,我国政府出台相关政策限制房地产企业写地和写地,会增加房地产金融风险.

2.市场风险

市场风险主要来自三个方面.一是我国经济发展方式一直是重投资轻消费,因此,大量资金涌人房地产当中,致使房地产不能正确反映真实的供需矛盾,因此,广大人民群众不得不依靠金融市场.二是我国目前房地产存在人住率不足现象.我国很多的房地产企业都存在,圈地后却无钱建设的尴尬局面,同时也存在,建筑完成后没有人居住的无奈,房地产企业资金无法及时实现资金回笼,而房地产企业有大量的银行贷款,因此,造成房地产破产危机.三是我国房地产面临外资和热钱涌人,这些国际热钱主要是为了短期持有,短期盈利的目的,加重了我国房地产面临的金融风险.

3.诚信风险

诚信风险主要是由于我国信用体系不完善造成的,房地产信用风险集中体现在土地上面.一是土地直接关系到政府的收人.因此,很多政府卖地为生,通过拍卖,竞价等方式,提高土地,进而催生一个个“地王”,同时在产生“地王”的背后,也隐藏着权钱交易.而银行贷款主要是看政府信誉和偿债能力,因此银行在土地贷款方面存在较大信用风险,二是我国土地逐渐攀升,但是受到我国调控政策的影响,我国土地的出让变动频繁,加大了市场风险,造成造成部分房地产企业商资金链断裂,进而造成房地产金融风险.

4.实施风险

实施风险是指由于操作不当而造成的房地产金融风险.一是我国银行处于国有制下,行政性质比较浓厚,缺乏现代企业气息.我国银行虽然已经进行了改制工作,但是长期以来我国的商业银行与政府存在千丝万缕的关系,非常依赖银行.比如,近期,各心很行都发生了“钱荒”,银行第一反应不是如何通过市场盘活流动资金,而是希望央行可以下调储备金.这些现象都表明了我国商业银行过于依赖政府而忽视了市场的变化,因此,在房地产市场发生变化时,我国银行在对房地产发生方向等信息上无法进行有效掌握和分析,造成了实际操作中的风险.二是我国商业银行风险意识不强.我国商业银行虽然有风险处理措施,但是这些风险措施已经不适合目前的市场发展方向和要求.因此无法进行房地产金融风险管理.

二、防范房地产金融风险的对策

1.扩宽房地产融资渠道

目前,我国房地产企业资金主要来源是银行贷款,但是,随着我国政府宏观调控政策的不断深人,特别是目前,房地产风险逐步变大的背景下,房地产企业向银行贷款已经变的越来越难.因此,必须要扩宽房地产融资渠道.融资渠道的扩充主要有两个方面：一是从金融市场上获取资金.二是,通过引进外国资金,但是存在热钱风险.因此,我国房地产在扩宽融资渠道时,必须做好房地产融资渠道安全防范风险措施.

2.加强银行内部资金控制

目前,着经济危机的发展,特别是我国经济发展放缓,房地产发展宏观调控背景下,我国银行不良资产数量有所增加,呆账坏账增多.针对,我国房地产发展状况,我国银行有必要通过内部资金控制,做好房地产金融风险防范措施.一是我国银行要及时跟进房地产发展调查工作,对房地产发展进行评估,加强银行内部与房地产相关的信贷监控,提高房地产风险控制能力.二是我国银行要严格信贷人员队伍建设.目前,我国银行内部存在“人情贷”,“关系贷”现象,因此银行要严格信贷队伍建设,提高信贷人员的素质,有效规避房地产金融风险.

3.立房地产信用评价体系

建立房地产信用评价体系在当前房地产金融风险加大的背景下是十分必要的,因此特别要做好以下几点工作：一是我国银行和金融机构要积极完善规范放贷流程,实现信贷担保机制.通过完善担保机制,可以有效减少违约现象,提高银行应对房地产金融风险波动,而且还有利于减少由于房贷过程不规范带来的不良账目.二是我国银行要严格遵照国家相关的宏观调控增产,区别信贷政策,做好房地产信贷客户的信用评级工作,降低违约风险.三是房地产信用评价体系的建立对于严格贷款流程,规范银行工作人员行为具有十分重要的意义.房地产信用评价体系的建立后,企业的信用等级可以在银行内部随时调用,这样银行即可通过对房地产信用等级分析,做出是否借贷的决定,同时也避免了部分银行出现的“权钱交易行为”,规范了银行工作人员行为.

4加强政府在防范房地产金融风险的宏观调控

加强政府在防范房地产金融风险的宏观调控要从以下几个方向努力.一是我国政府要做好房地产金融风险预警机制.目前,我国政府房地产工作任务是如何有效降低房价的同时避免房地产泡沫发生.政府可以通过利用政府管理的优势,对全国各个房地产企业情况进行数学统计,通过分析统计数据,研究和部署房地产金融风险调控工作.二是针对部分房地产企业占土地确并不施工的现象,我国政府可以采用财政手段督促房地产企业开发土地,防止土地资源的浪费.三是我国政府已经在部分地区试行房产税.房产税制度目前在国外防范房地产金融风险方面已经渠道非常好的效果,而且制度研究和操作技术已经比较成熟.针对我国具体国情,政府要做好房地税试行工作,进而制定出适合我国国情的房产税制度和操作流程,以实现以点带面,做好防范房地产金融风险工作.

5.健全我国社会主义法制制度

我国是法制国家,一切的行为都要遵循有法可依原则.针对我国房地产金融风险加大的现状,我国政府要认真做好相关的法律工作.一是要敢于借鉴国际先进经验.目前,我国正处于经济转型的重要发展时期,在处理很多问题上尚缺乏很多经验,因此要敢于借鉴国际先进经验.面对房地产金融风险加大的现状,我国政府要拿出足够的政治智慧和勇气,通过立法实现房地产发展的良吐化.二是要总结我国房地产发展实际.我国房地产发展与国外发展情况和背景不同,我国的房地产发展面临的金融风险更多更复杂,因此要总结我国房地产发展实际,认真做好我国房地产开发工作和防范金融风险工作.

防范我国房地产金融风险必须坚持市场调节为主,国家宏观调控为辅,做好相关的法律法规建设,加快我国信用评级建设和房地产金融市场建设,最大限度的降低我国房地产金融风险.