金融危机下房地产市场的宏观调控

摘 要 ：本文介绍了我国对房地产行业宏观调控的手段及作用机制,阐述了房地产行业与宏观经济的关系.分析在受到全球金融危机波及的情况下,我国房地产业存在并且面临的众多问题.在此基础上重点点评我国房地产市场在金融危机下宏观调控的效果.

关 键 词 ：金融危机 房地产业 宏观调控

国际金融危机对世界各国实体经济造成强烈冲击,并且不可避免的波及到了中国,我国房地产行业也在金融危机的影响下也遭受到了打击.但我国的4万亿刺激计划,又从另一个方面助长了房地产的泡沫化,在房价飞涨的情况下,中国基于我国在当前形势的特殊情况对房地产市场进行了宏观调控.目的在于使房地产业发展回归到民生本位,保证人民群众的基本利益.因此,分析金融危机下房地产市场的宏观调控效果引导房地产市场回归理性,具有十分重要的意义.

一、我国房地产宏观调控手段及其作用

房地产行业相对于其他产业来说,既是国民经济中基本的生产和生活资料,同时又是一种投资产品,房地产行业的这种属性,决定了房地产行业的发展与宏观经济的发展息息相关.一方面,宏观经济周期性波动对房地产市场的供给以及需要产生决定性影响,从而影响房地产走势.另一个方面,房地产业的发展与其他诸多部门的发展都有着密不可分的联系,房地产对于宏观经济中的消费及投资都有深刻影响,因此对于整个宏观经济的发展也有着深远的影响.在房地产行业资产在宏观经济中比例适宜时,则房地产行业的发展能带动众多相关产业的发展,进而促进宏观经济发展.因此,能够保证房地产行业的发展与宏观经济的发展相适应,是保证国家社会经济发展稳定协调的关键.

我国的房地产起步比较晚,因此整个房地产行业和市场还远没有达到成熟的程度.2005年开始重点控制房价上涨,国家为此出台了一系列包括国八条在内的宏观调控政策来打击供给和消费中的炒作行为.但04年和05年这两年的宏观调控政策并没有达到稳定房价的目标,因此,国家从2006年开始从金融、财政和住房保障等各个方面对房地产进行全面调控.2007年全年,国务院先后颁发了《关于取消部分地方税行政审批项目的通知》、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等政策,同时金融机构连续六次加息,并且十次上调法定存款准备金.初步实现了房地产宏观调控的目标,但随着2008年金融危机的到来,放松了宏观调控的力度,并推出了4万亿投资的刺激方案,造成了房价新一轮的大规模上涨,从2010年开始,中国实行了包括限购在内的新一轮的房地产宏观调控.尽管我国出台了一系列措施,但是并没有明显的效果.

二、房地产宏观调控效果评价

中国在过去的这些年里,经济发展主要靠投资、出口为主来拉动.在基础设施建设还不完善的情况下,这种依靠投资来带动发展的道路是中国发展经济的必由之路.但是随着我国多年来基础设施建设的不断完善,许多行业已经面临生产过剩的局面.国家出台适度宽松的货币政策和积极的财政政策,想利用投资来拉动经济增长的同时,不仅加剧投资消费结构的失衡,而且使部分行业产能过剩更加突出,结构调整难度加大.由此可见,在金融危机的背景下,我国出台振兴宏观经济发展的政策仍然存在许多问题.这也是房地产市场起伏过大的主要原因,而我们对于房地产市场以限购为主要特征的调控,效果一直不明显,主要原因在于.

1.我国宏观调控政策出台不合时宜

2008年,在世界金融危机的背景下,外资正在迫切寻找新的利润市场.我国房地产市场在经过房价持续上升的繁荣期之后,已开始出现回落及成交量萎缩的局面,正处于理性回归的发展方向.这个时候政府出台刺激政策,使之前的宏观调控基本前功尽弃.在全世界经济不振的情况下,中国房地产行业提前回暖,为外国资金提供了最佳选择.中国的非理性需要增加和投机需求也刺激了房地产泡沫进一步膨胀.造成了两年后严厉的楼市调控政策的出台.但也未能从根本上遏制房地产泡沫化的倾向.

2.我国宏观调控政策方向存在误区

在金融危机的背景下,我国的出口环境恶化,投资环境不良,这样的情况下,应对金融危机最有效的方式应该是推动消费来扩大内需.其中最根本的是增加居民收入,提高居民消费能力.国家出台的适度宽松的货币政策和投资四万亿元的举措,将大部分资金引向房地产行业,并且导致通货膨胀.我国在当前的经济形势下,将房地产也当作为国家支柱性产业是一个错误定位.

3.调控与当前的制度存在矛盾

自从我国改革开放以来,与地方政府之间一直处在一个不断分权的关系过程中.但地方政府作为的下级机构,必须接受政府的考核机制.所以,使得政府和地方政府之间形成了一种长期博弈的关系.

我国政府都以GDP的增长作为考核地方政府业绩的主要指标,因此,地方政府把拉动GDP作为首要任务.对于这一点,房地产业有着其他行业无法比拟的优势.政府对地方政府的考核体质和权力共同促使地方政府发展房地差经济,进而推高房价.

4.调控的手段不适合

房地产市场调控的目的是使房地产市场正常发展,避免过度投机造成泡沫而损坏整个经济,但现在的限购政策却是以损害市场交易为手段的方法,其根本不能避免房地产泡沫化的原因,反而会造成未来房地产反弹的诱因.

三、我国房地产行业当前存在的问题

房地产市场已经成为各国经济的一个重要的风向标.因此房地产行业的正常发展是国家经济的主要保障,我国房地产行业还存在很多问题,问题主要集中在三个方面.一是房价快速上涨,特别是大中城市房价涨幅过大,房地产市场秩序比较混乱；二是住房保障覆盖面小,措施不到位,有些保障制度设计不合理；三是住房市场宏观调控困难重重,调控政策尚未达到预期目标.出现这些原因的根源主要是房地产的投资行为所造成的,因此当前最需要调控的就是房地产投资行为.然而在当前形势下,房地产投资的弊端要大于其优势：第一,在房地产市场供不应求,房价上涨的情况下,房地产投资可能会导致市场需求过度活跃,刺激房价非理性上涨,从而不利于房地产市场的持续健康发展；第二,房地产投资与股票等投资有着本质的不同,股票等投资品是在具备富余资金下的自由选择,而住房具有很强的民生性,突出表现为住房是保障居民生活的基本条件,是普通公众生活的基本需要,因此非理性的投资甚至投机行为会直接影响居民的基本生活保障；第三,非理性投资使得我国房地产市场中的闲置房数居高不下,并且北京、上海等城市房地产的租售比远远低于世界平均水平,这说明我国房地产泡沫已非常严重.针对近年来房价不断上涨的情况,国家也在不断地出台房地产调控政策,但始终未能把握去投资化这一要害,因此其调控的效果一直不好.