我国房地产金融政策的效应

摘 要 ：本文以2009年中国房地产市场过度繁荣,房价扶摇直上为背景,对政府在2010-2011年间实行的金融类宏观调控的进行研究,观察政策的有效性和时效性.以期能得出具有意义的结论,为完善房地产市场的宏观调控提出建设性的意见.有别于以往的研究,本文将搜集自2009年以后的房地产市场的数据和国家金融调控政策,运用了相关的理论分析、规范研究和实证研究相结合的方法,结合多个典型城市的市场的不同表现形式,分析我国房地产市场的政策前后的效应.在研究的基础上,针对完善我国房地产市场宏观调控提出了政策性的建议.

关 键 词 ：房地产 国家金融政策 效应

一、绪论

(一)选题背景

房地产业是我国重要的支柱产业,它具有资金量大、产业链条长、涉及面广等特点,与国民经济活动有较大的相关性.自2009年年初,中国依靠4万亿的财政刺激计划走出了金融危机的低谷,经济复苏,房地产复苏的尤为迅速.

2009年全年我国房地产市场转好.但是,我国保持高增长速度的同时也产生了一定的问题.2009年下半年房价一路走高,我国政府明确提出需要控制膨胀式上涨的房地产,在一季度房价上涨近似12%.就目前房地产发展的现状,房地产业已经超过了经济自动调节的能力范围内,国家务必要在一定程度上对房地产行业进行宏观调控.

(二)研究目的

房地产业在全国经济发展的格局中处于支柱型产业,地位重要,房地产业的动荡会给国民经济带来沉重的打击.由于我国正处于经济和社会的重要转轨时期,保障经济领域的健康发展更显重要.因此,我国社会在对待改革和发展的问题上势必需要我们探究商榷寻找到合适的政策来保持我们经济增长的同时,又能有效的促进人民和谐,社会的稳定.本文通过对金融政策实施后的效果和事实进行评估,并借鉴国内外政府在房地产调控的理论和经验,对今后我国完善调控房地产市场提出政策建议.

(三)房地产市场调控理论综述

本文是重点对于国家宏观政策对房地产的调控效果分析.参阅了2005年至今国内学者对房地产市场的宏观调控影效果的研究和观点. 按照结论主要可分为两大类：

第一类是认为国家宏观政策政策对于控制房价并无实际效果.这类研究主要有：刘雪梅,陈森峰等学者研究得出利率上升的调控措施具有一定的泡沫挤出效应,从而会在一定程度上放缓房地产的上涨速度,但并不能改变房价上涨的总体趋势.作者认为在目前我国金融市场并不发达和完善,并处在较强的管制的情况下,虽然房地产与利率有一定的反向关系,但利率的调整对房地产市场的调控作用是非常有限的.

另一类学者则是认为金融政策能够比较有效地调控房地产.此类研究主要有：刘明、刘斌等学者认为,发现利率能够在一定程度上影响房地产的长期平均涨幅,并且从短期来看,利率变动对于当期房价有很大调控作用.作者认为虽然国内学者的研究涉及了房地产市场的各个方面,并取得了一些成果,但就利率政策,货币政策等金融政策与房地产之间的影响关系问题尚未能形成系统化理论框架系.

二、我国房地产金融政策措施

(一)我国宏观政策的背景

2009年中国房地产市场动荡剧烈.在年初,为了刺激经济在金融危机重创后的复苏,国家制定了宽松的货币政策,房地产市场开始回暖,开启了继2007年之后的新一轮购地.在此后一年时间里房价一路走高,到达年末的时候我国房地产市场已经非常火爆,超出了理性范围,偏离了合理的发展轨道.在09年底,国家决定遏制“过热”的楼市.

(二)现阶段我国房地产金融政策综述

我国运用了金融政策,土地政策等一系列手段来控制房价,努力使房地产市场降温.本文重点研究的是国家金融方面的措施对房地产的控制作用.

2009年12月9日,国务院常务会议决定,恢复营业税免征期至五年.五天后,国务院再次就促进房地产市场健康发展,提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大措施,并且明确表态要“遏制房价过快上涨”.

2010年1月份由“国十一条” 引发第一轮调控,紧接其后“国四条”、“新国四条”、“国十条”、相继出台,房地产政策调控力度史无前例.下半年,上调准备金率、加息等政策继续密集出台带动了第二轮房地产市场的调控.一年内中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率6次,上调金融机构存贷款基准利率2次.

2011年,国家在去年的基础上继续打压房价,进一步控制房地产市场的扩展.中国人民银行一年之内上调金融机构存款准备金率5次,同时还4次上调金融机构的存贷款基准利率,进一步遏制房价.

三、2010-2011年实际效应分析

(一)房屋状况

2010年我国房地产业还是保持了去年上涨的趋势,全国几大部分地区的房地产市场还是处在上涨的局面.一线城市房价调控目标集中出台,相比去年虽然房价上涨,但涨幅减缓,大部分地区涨幅控制在5%到10%之间.并且,非居住性住房的涨幅相对居住性房屋而言更为小幅.特别是广州,新建普通住房与去年相比稳中略微有降.北京、上海等大部分城市目标一致,即2010年全市新建住房指数的涨幅低于全市本年度GDP增速或人均可支配增幅为参照.二三线城市看长趋势大,房价不但没有下降反而在后半年有明显提高.特别是海口,太原等地区,增长率都达到了两位数以上,同时,随着月份的推移,上涨率也有一个攀升.

2011年,在国家一系列宏观调控政策的影响下,全国大部分地区房屋销售过快上涨趋势得到了有效控制.国家统计局70个大中城市住宅销售指数显示,至 2011年四季度,全国主要大中城市的房价下降的城市逐月增多.到10月份,有34个城市新建商品住宅销售环比有所下降,11月份有49个,12月份有52个.同比下降的城市逐月增多,大部分重点城市新建商品住宅销售的涨幅放缓.10月份同比涨幅回落的城市有59个,下降的城市有2个；11月份涨幅回落的城市有61个,下降的城市有4个；12月份涨幅回落的城市有55个,下降的城市有9个. （二）土地状况

2010年由于房地产市场的火爆以及在2009年开发商积累了大量的资金,因此使得住宅用地成交继续保持较大幅度的增长.全国大部分城市土地都保持一个上涨的强劲的势头.例如北京,在2010年共成交经营性用地144 块,总用地面积1115.8 公顷,与上年相比增长达到两位数.共成交工业用地131 块,总用地面积946.1 公顷,与去年相比增长幅度也相当惊人.

2011年,受国家政策的影响,市场销售低迷,房地产开发商投资明显降温,平均地价水平低于上年.全年房地产开发企业土地购置面积40973万平方米,比上年增长2.6%,增幅比上年有所回落.土地成交价款8049亿元,比上年下降1.9%.平均每亩地成交价款为131万元,比上年减少6万元.据统计局数据表明70个重点城市房地产开发企业土地购置面积大部分和土地成交价款都比上年有所下降了.

(三)市场总销售额状况

2010年商品房销售额5.25万亿,比去年增长18.3%.北京 成交金额增长116.2%.其中商品住宅增长14.4%.销售面积增长8%.

2011年我国市场销售总额有所下降.全国商品房销售面积约为1110百万平方米,比上年增长4.9%,增速比2010年回落5.7个百分点；商品房销售额5.9万亿元,增长12.1%,增速比2010年回落6.8个百分点.北京、上海、广州等一线城市商品房销售状况均明显下降.一二线城市,如表中所示海口,厦门等销售额仍有所保持,但是增长率得到了有效控制.

四、原因分析

(一)存款准备金效应分析

经过我国在持续两年大力的国家宏观调控下,房地产市场急速冷却.在金融政策方面,由于频繁上调存款准备金率,我国金融机构的存款准备金上升明显,使基础货币收缩,国内银行信用额度紧张,多家银行贷款利率上升上浮5%-10%,从而导致房地产市场降温.

(二)金融机构存款基准利率效应分析

多次上调金融机构人民币存贷款基准利率,导致房地产信贷增幅持续放缓.通过货币渠道和信贷渠道最终传导到实体经济,导致房市终于降温.这说明,国家如此高强度的打压,对房地产的影响还是在一定程度上达到了预期的目的的.

但是,目前还只是在短期内有显著成效,长期效果仍然有待我们考察.于此同时,我们应该注意到我国并不是一个金融市场发达的国家.统一的利率市场并没有形成,而是受多个分割的市场相互影响的.如同业拆借市场、国债和金融债利率市场等.所以我国目前的货币政策传导机制仍以信贷渠道为主.由于货币政策具有时滞效应,需要正确决策和行动配合,需要利率政策保持畅通的传导途径.这些都会影响我国实行的金融政策效应.

(三)立法与行政政策分析

我国大力实行金融性政策的过程中,一些列相辅助的立法行政政策也相应出台.例如,2011年出台的“新国八条”,房产税试点改革、资金监管、多个城市限购等调控政策,因为持续时间更长、措施不断深入、范围陆续扩大,被称为“史上最严的调控”.主要表现为：限贷、限购、限价和房产税试点.这些其他类型的政策也在很大程度上促进了房地产市场的降温,弥补了在我国这样一个金融市场不发达国家的金融政策的低效.

通过国家宏观调控,不同类型的城市房地产市场的对政策的反应也是不同的.从上面的房价,销售额我们可以看出,同样类型的城市对我国政策的表现都类似,但是不同类型之间对政策的反应还是有一定差异的.这是因为我国疆域广大,经济发展存在严重不均衡,房地产业存在很大的地域差异,需要我们区分对待不同区域.

五、结论与政策建议

(一)着眼长期规划,减少短期政策需要频推

中国的传统观念导致国人觉得无房不成家,所以居民住房这一块是长期保持刚性需求的.伴随着消费需求和投机需求的增加,自然扶摇直上.但是过高的房价会危害国民的基本权益,导致社会矛盾激化,打压房价,保障民生成为必然.然而,每次打压房价都是事后反应,无事前预警,通过频繁的出台各种政策立法来强制房地产市场软着陆.通过上调存款准备金率和金融机构的存贷款率会从房地产市场波及其他相关市场,同时利率上升也会降低消费和投资.作者认为,国家在实行对房地产市场管制时,对于房地产调控,不能只用短期 “新政” 频繁调控,应长期监控,事前预警,事后微调,制定长期有效的国策.

(二)完善法律法规作为辅助

我国的金融市场并不完善,单纯使用金融政策作为调控是远远不足的,即使是美国、日本这样在房地产业上经验老道的国家都会发生宏观政策失灵的情况.因此,为了有效抑制房地产带来的经济社会波动,彻底改变我国房地产调控的这种事发后才紧急打压的被动局面,必须加快立法的建设.《住房法》、《保障住房法》等相关法律应当尽快出台和完善,进一步健全我国房地产市场的法律体系.

(三)避免一刀切,给地方政府更多自主权.

我国疆域辽阔,经济发展存在差异,往往导致房地产的发展也不均衡.但是在经济发展程度相似的地区,房地产市场确有着相似的状况.因此需要我们对房地市场进行区域划分,把特征相同的房地产市场归类,因地制宜、分类调控.我国的很多著名学者都已经提出反对房地产市场一刀切的宏观调控.汪洋、熊方军等学者曾提出“政府在调控房地产市场时需要综合考虑各方面目标及利益.”所以在对房价的调控上面,应针对各个地区实行相机性政策,给予对本地市场充分了解的地方政府更多的自主权和更大的责任,指导,自主调控.