一二线城市房地产市场金融政策前景展望

摘 要 ：近几年来,一线城市及二线城市在投资额、土地资源供应与利用等方面发生着深刻而剧烈的变化.如今的形势已逐渐形成一种分化的局面.笔者从金融政策与土地资源情况来分析其对一、二线城市房地产市场产生的影响,并就其趋势与前景提出相关对策.

关 键 词 ：一二线；房地产；金融政策

中图分类号：F270 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-02

在房地产业企业发展的过程中,尤其是出于风口浪尖的一二线城市房地产市场,业界都强烈地感受到了住宅与房地产业的特点,即要求产业资本和金融资本紧密结合.当前的中国对于房地产开发商,对于消费者,对于银行界,一个普遍的共识是：住房金融的发展是推动中国住宅与房地产市场启动的关键环节.刚刚起步的中国住房金融与发达国家成熟的住房金融相比,有着巨大的差距.而多变的金融政策,对房地产来说,更有着重大影响.

一、当前一二线城市房地产市场政策情况

随着房地产市场的火爆,房价调控的呼声也越来越高.这种观点不单单政府有,而且社会上也是“共识”.从国家频频出台房地产金融政策、土地政策就可以感受到这一点.准确把握房地产金融政策与土地政策,规范开发商的经营方式,对一二线城市房地产市场的健康发展有着重要意义.

1.金融政策

近几年我国央行频繁加息和诸多房地产信贷调控政策的实施,如2008年央行在一段时间中就有5次降息.在北京召开的“2012年中国人民银行工作会议”中,央行表示,2012年央行将继续实施好稳健的货币政策,对货币政策适时适度进行预调微调.能够发现,近年来房地面临的金融政策变数与压力是以前没有的.当前,在一条条金融管制政策影响下,房地产业已从迅速的发展局面过渡到增幅降低乃至稳定的局面.所以,房地产市场,尤其是作为主题的一二线城市房地产市场,作为我国经济发展中的关键部分,要能够在变化的市场里准确自身定位,来控制房地产业畸形的高速增长,同时寻求对策,促进行业的健康发展.

2.土地政策

在土地资源方面,房地产市场的经济繁荣很大程度上是依靠土地的低成本,而土地资源稀缺出售低的情况,又从反方向促进了房地产应用土地的高消耗与浪费现象,同时也造成了全局的土地资源短缺与供应紧张的情况.据有关资料显示,1997年到2010年,北京、上海、广州等21个市县在出让土地比例的95%,其每平方米只有92元；同时还出现了居民住宅用地降低的局面.如此一来,极度紧张的土地由于低价通道被不断的消耗甚至浪费.因为房价的高增长速度,许多房地产开发商并未按照调控的有利时期来加强项目与土地的建设规模和质量,而是单纯的争取高额利润；土地利用率提高不明显,甚至部分出现了降低,造成土地投入的扩大,楼房闲置率高等社会问题(见下图).

在2012年全国国土工作会议上,国土资源部部长徐绍史指出,今年从严从紧投放年度建设用地计划指标,做好保障性住房和普通商品房用地供应.国务院批准用地城市必须在2月底前对保障性住房用地单独申报,审查通过的用地由部安排计划指标,4月底前完成用地审批.这一政策,势必对房地产市场的土地供应造成不小的影响.

3.开发商的经营情况

在如此的环境下,若是房地产商单纯凭银行的资金来维持房地产经营,造成的经营风险完全由银行来承担,而不是自己承担经营风险,如此一来,自身的经营风险全部变成了金融风险.直到今天,房地产尚未补充自身的资本金数量.如果房地产商加强自己的资本金投入,那么,使用银行的资金来经营房地产,就会让房地产商自己也卷入风险之内.不然,就是将全部的经营风险都由银行来背负,因此,房地产商都是采用趋利避害转嫁风险的方式.现在遭遇的情况是很多房地产商争取了某个项目之后,就下设各个子公司,而这些子公司的基本资金渠道即是银行贷款.其后果可以预见：如果造成泡沫,泡沫便会造成银行的金融风险.必须强调的是,很多房地产商已经经营了多年的房地产业,其自身的资金积累已经非常可观了.可是,往往在新项目建设中,却依然通过银行来融资,而并非加大自己的资本投入量(见下图).

二、新形势下房地产企业的经营对策

在新政策不断出台、一二线城市房地产市场逐渐饱和的形势下,房地产企业如何展望金融政策,为后期经营提供参考,笔者认为,可以从以下几点着手：

1.房地产商需直接面对经营风险

房地产商本身也要能够敢于承担经营的风险.能够担负起风险,就要在资金投入中加大自身所投入的额度.因此,笔者认为,房地产业健康运行的一个关键内容,就是在制度上使房地产商必须担负起经营风险,想方设法加大自己的资本金投入.特别是房地产业主流的一二线城市,那些有财力加大资本金投入的房地产商,更必须要面临这一问题.否则,如果继续把我国整个房地产市场的经营风险全部由银行来承担,危害的不只是房地产市场,同时会波及国计民生的各个领域.

2.大企业逐步建立多元化的融资渠道

在融资渠道多元化的建设上,不少知名的大企业已经探索出路径,如首创的经验就值得借鉴.首创融资除传统的方法：自有资金、银行贷款、客户资金(预售回款)外,还有6个渠道：一是发债券；二是国内上市公司,资本市场融资；三是海外上市,把公司重组起来到海外资本市场融资；四是吸收海外基金；五是施工企业垫资；六是房地产基金.

3.拓宽中小房地产企业融资渠道

第一,多方和大公司进行合作.这种模式,首先是可以获得大企业一定的资金投入,解决一定时期的资金困难；可以利用大企业的知名度、信誉度来吸引顾客.如果合作可以成功,对中小企业来说是个融资的便捷渠道.

第二,寻求民间资金.目前有一部分民营企业手中掌握着较多自有资金,这些资金寻找不到良好的投资渠道和投资产品.由于房地产业的投资回报率相对较高,民营企业家们希望介入房地产领域,但因专业知识和经验不足,畏缩不前.这正是中小房地产企业吸纳民间资金的好时机.