上海环球金融中心:第一高楼不好当

几年前,当时的中国第一高楼金茂大厦,眼睁睁看着身边的上海环球金融中心慢慢起来,越来越高,最后超越自己,一点办法都没有.如今,这个角色轮到上海环球金融中心了.

8月3日上午9点,一根宽0.8米、高0.9米、长6.8米的钢梁身披大红绣球和绸带被缓缓吊起,30分钟后抵达580米高空安装就位,宣布上海中心大厦主体结构封顶.492米高的上海环球金融中心如果是一个人,此刻想必心情复杂.

这便是摩天大楼的残酷世界,“第二”毫无意义,“第一”朝不保夕.

但如果放下争第一的虚荣,去探究一座摩天大楼从修建到运营的细节,成熟的上海环球金融中心不失为一个很好的样板.婚礼灿烂短暂,细水长流过日子更需要细心和耐心. 争不了朝夕 拿不到第一

2008年8月28日,在上海环球金融中心的开业新闻发布会上,74岁的森稔语速缓慢、表情单一,在他身上看不到成功后的兴奋.当一些记者请森稔去到100层、距地面474米处的“观光天阁”拍摄一张一览众山小的照片时,这位老人居然露出了为难的表情,说身体不好,难以承受悬空的感觉.

日本森大厦株式会社社长森稔在这栋大楼上花费了14年的心血,接连不断的磨难,让他在最后时刻已经无法感到兴奋了.

大厦开始设计之初顶端有一个月亮门一样的洞,设计者企图装上巨型的吊船,据说太阳升起的时候,阳光穿过洞孔,将成为一道瑰丽无比的景象.然而,因为众多网友认为那是日本国旗飘浮在上海上空的象征,最终改成了目前看到的梯形.

承接了上海环球金融中心设计工作的著名设计工作室KPF创始人、首席设计师威廉·佩特森在接受采访时解释说,最初的意向是创造顶端圆、地基方之间的对话,体现中国天圆地方的思想,与所谓“日本设计”没有关系.

由圆变方的结果就是被讽刺为“开瓶器”,并成为未来的“陆家嘴厨房三件套”之一.但相比于资金风波,这次改动只是场小风波而已.

1997年8月27日,在汇丰大厦落成之后,森稔的森大厦集团启动了上海环球金融中心项目,但当年亚洲金融危机的爆发,阻挡了这栋大楼的建设步伐,随后是2001年的“9·11”,2003年的“非典”,其他投资商纷纷撤资,这一系列事件让上海环球金融中心在工地沉睡了 6 年.但森稔不甘心,也不想放弃.决定赌一把的森稔承接了为该项目融资而组建的投资财团的部分投资份额,投资比例从最初的30% 飙升到了最高时的80%.

等上海环球金融中心重新醒来,摩天大楼的世界格局已然大变,虽然克服地基限制,修改设计再次增高,最终仍然与“世界第一高楼”无缘,甚至算不上“中国第一高楼”——早在2003年,台北101大厦落成,把中国的纪录拔高到了509米——留给上海环球金融中心的,只有“中国大陆第一高楼”了. 保卫领导人难 保卫明星更难

即使不再是世界第一,也要有自己的范儿.

6月25日,上海环球金融中心为一只金毛搜爆犬毛毛举办了退役仪式,毛毛在这栋大楼怎么写作5年,曾搜索到不少爆竹之类的违禁 品.

搜爆犬是维护上海环球金融中心这栋高492米、面积381600平米的摩天大楼正常运转中的一环.对于其业主日本森大厦株式会社而言,将大楼建起来只是第一步,保持安全正常运转才是最重要的.

搜爆犬制度是在奥运会加强安检的背景下被引入上海环球金融中心的,“根据反恐办的要求,高档宾馆必须有搜爆犬巡逻,对进入地库的车辆进行检查.” 上海中保华安龙根犬业有限公司总经理孙龙根说,这家公司同时也为陆家嘴其他几栋大厦怎么写作,“环球的用犬量最大,几乎是其他大楼的四五倍,给我们提出的要求也相对比较高,给我们提供的设备也比较完备.”

龙根犬业并非直接接受日本森大厦管理,而是接受上实物业的分包业务,后者承担整座大楼的物业管理工作.上实物业驻上海环球金融中心总经理费凡说,大厦的物业管理工作,有些自己承担,有些则分包给更专业的公司,如保洁、保安、停车、搜爆犬等.

另外,上海环球金融中心有很多独有设备,维护起来难度很大.如两台大型的风阻尼器,每台重150吨,用来减轻强风造成的晃动.大厦还有91部电梯,速度最快的达到每秒10米.这些设备的日常维护需要大楼业主和上实物业一起与设备技术方监督协调.

“从六楼开始每12层有一个避难广场,消防总局已经将这个避难广场作为调研课题.”费凡说,“普通的避难广场有独立照明和独立排风,我们多了室外空气加压防燃系统.大楼发生火灾时,大部分伤亡由烟造成,而对避难广场进行加压后,可防止烟雾流入避难广场.”

上实物业最为重视的还是安保工作,很多公司对于安保有着特殊要求.世界著名投行摩根斯坦利公司在进驻上海环球金融中心前对上实的安保进行了一个全面的考察,派来的专家是前以色列特种部队成员.

费凡说,大厦警卫工作分为三个级别,一级是总统级,二级是总理级,是部长级.在世期间,费凡的手下最多一天做了五道警卫任务,其中三个是一级的,另外还有一个最高级别,称为一级加强.“遇到一级加强,是我们的保安,中间是民警,内圈是上海警卫局,最内还有警卫局.”

领导人还好,最让费凡头痛的是明星来访.“王力宏有一次在我们这里首发唱片,人们以为在楼底,其实我们把他运到94楼去做发布了,那天真是太疯狂了,一楼入口挤满了粉丝.2011年吴彦祖来拍广告,陆家嘴都快瘫痪了.从凌晨五点就挤满人了,简直没法想象.其实做他们的任务比做警卫任务更困难,因为很难保密.” 从只租不卖到亦租亦卖

除了物业保安,在中国,森大厦还遇到了其他一些问题,比如只租不卖的理念很难进行下去.

森大厦的得意之作日本六本木Hills只租不卖,统一管理,招进一批国际顶尖公司,租金持续上升,很快收回成本.但上海环球金融中心有巨大融资还款压力,开业时租金定得很高,之后做了相应调整.

开业之初,相似度检测挂出的租金是每平方米15至22元.当年10月下旬金融危机爆发,上海环球金融中心开始调低房租.

上海环球金融中心对客户比较挑剔,“首先是日本公司,其次是欧洲美国的公司,最后才是中国国内的公司,他们认为日本公司习惯好,干净也安静,对一些近年来暴发的国内公司,他们以前往往会婉拒,担心这些公司很可能一段时间后就付不出租金.”一位地产相似度检测说.

2009年3月,环球的出租率不到50%,租金降到了10元/平方米/天的水准.在高端写字楼,出租率90%才是一个正常的状态.

2011年2月,一个标志性事件发生了,上海环球金融中心首次散卖了写字楼,汤臣集团以2.67亿元的,写下第72层整个楼面,这次交易,打破了森稔只租不卖的初衷.汤臣集团之后,奔腾电器、国华人寿、隶属于宝钢的华宝集团、新源国际、睿颖咨询公司纷纷入手,一年时间内上海环球金融中心售出了33629平方米写字楼,占全部楼层的14.85%,回笼了28亿元资金.

目前,上海环球金融中心的写字楼成交租金为12元/平方米/天,历经五年,减价之多,是森大厦集团所有项目中的首例.

2015年,上海中心大厦将投入运营,成为上海第一高楼,标杆效应消失之后,届时上海环球金融中心的租金将进一步面临压力.可以预计的是,上海中心大厦的日子也不会太好过,毕竟,在陆家嘴这个地方,“第一”大家已经看得太多了.