金融政策的调整对房地产市场的影响

摘 要 ：改革开放以来,房地产行业迅速发展,并逐步成为国民经济的支柱产业.房地产市场的持续健康平稳发展对整个国民经济的快速增长和广大人民群众生活条件的改善十分重要.然而,当前房地产市场繁荣的表面下存在着很多隐患,国家或地方政府相继出台调控房地产市场发展的宏观金融政策,以此来调控我国的房地产市场.

关 键 词 ：房地产 宏观金融政策 调控

中图分类号：F270 文献标识码：A 文章编号：1672―7355（2012）03―0―01

一、我国房地产业发展现状

改革开放以来,特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来,伴随着城镇化的快速发展,中国的房地产业得到了快速发展.房地产业作为经济发展的基础性、先导性产业,在国民经济中占有重要的地位,任何行业的发展都离不开房地产业,在某种程度上都是房地产业经济活动的参与者.我国房地产业的快速发展,对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展,促进社会经济发展,发挥了重要的作用.同时,中国的房地产业在快速发展中也存在一些问题.为了促进房地产业平稳健康发展,国家加大了对房地产市场的宏观调控力度,以使房地产业更好的怎么写作国民经济的发展和改善人民生活.

二、我国房地产行业存在的问题

由于我国房地产行业起步较晚,相关的法律制度还不是很健全,以及国家对房地产行业的发展认识不足,监管措施不到位,造成了房地产开发模式传统粗放、资源、能源消耗大、不协调等由此产生了一系列问题.

(一)房地产业投资结构不合理

我国在房地产开发上,大部分财力投向了高档豪宅,而保障性安居工程及经济适用房供应不足.为使房地产市场的供求平衡,企业应根据市场需求调整商品结构,大量推出适合工薪阶层的经济适用房,减少对高档房的开发政府可以政策鼓励扩大中低价商品房和经济适用房的建设规模,满足普通市民改善居住条件的愿望.

(二)房地产业地价、房价增长过快

随着国民经济和城市建设的发展,土地上涨是完全合理的,但是,在土地的招标过程中由于存在寻租的现象,土地出现了不合理的上涨.大部分财力投向了高档豪宅,导致保障性安居工程房供应不足,我国的人均住房面积仍然很低,存在着巨大的房地产需求,居民对住房条件改善有迫切需求,导致了房价增长过快.

(三)房地产业存在金融风险

目前,我国房地产企业对银行的依存度过高,一旦房地产经济发生波动,企业的经营风险将转变为银行的金融风险,因此有必要完善健全金融体制,加强政府对金融的监管,帮助金融机构减少金融风险,拓宽企业和个人的融资渠道,实行金融创新是控制资金源头有效防范地产泡沫的重要手段.

三、发挥金融调控对房地产市场指导作用的建议

（1）加强众融监管和审查的力度

在我国应建立起包括央行监管、外部评估、社会审核、同业监督在内的多元化、全方位的房地产金融监管体系,及时规避风险.金融手段主要是通过信贷和利率调整, 控制资金投放房地产业的数量和结构, 从而影响房地产业的发展.金融机构应努力提高风险意识,严格房地产开发贷款准入门槛,切实加强信贷审查、管理、监管,警惕房地产泡沫出现,利用信贷政策引导房地产市场结构调整,对过热的房地产市场要适度降温.建立完善的信息机制,关注市场变化,广泛搜集房地产市场信息,建立动态的统计、分析、监控体系,提高预警能力.通过国家金融政策调整,使整个房地产行业更加良性的发展.

（2）引导信贷资金投入到保障房建设中.

房地产融资严重依赖银行间接融资,使得房地产业的风险大量转嫁到银行系统,而银行为维护金融稳定不得不动用各种政策手段进行调控.与当前庞大的总资产规模、总贷款余额相比,商业银行对保障房建设的信贷支持力度确显不足.由于商业银行在支持保障房建设时,会遇到还款保障难落实、风险缓释不足等难题,贷款主要都投向经济适用房,对公租房、廉租房的支持力度小,融资介入少.国家应该抓紧制定金融机构支持保障性安居工程建设,特别是公共租赁住房建设的中长期贷款政策.在政策设计时,应考虑通过政府补助,然后再通过商业银行贷款,这样就会大大提高房地产企业的融资能力.银行在对房地产业贷款时应谨慎,须明确对应具体项目.

（3）央行在制定宏观调控措施时,应尊重市场规律,加强企业自律,尊重市场规律

追究违反规定的商业银行负责人和直接责任人的法律责任,包括限制其民事行为能力,这样可以增强银行宏观调控措施的刚性,发挥银行的宏观调控作用.目前,一部分房地产开发商在项目运作中缺乏诚信,违规操作,把自己经营风险转嫁为银行的金融风险,不能正确按照市场规则办事.加强自律,需要房地产开发企业遵守市场规律,尊重市场,遵守相关法律法规.

（4）国家通过财税手段对房地产市场进行干预.

根据房地产业发展的状况, 通过财政税率的调整、税种的废立等措施, 来影响房地产业的各种经济活动.政府可通过增加或减少国家预算中用于房地产的建设性预算支出, 扩大或紧缩公共设施、安居工程等方面的政府投资.通过设立或废止房地产的税种提高或降低与房地产开发、流通相关的税率, 抑制或刺激房地产的开发投资.