农地金融的制度设计

党的十八届三中全会进一步赋予了农村土地的金融属性,为新一轮土地改革指明了方向.土地改革、农民财产权的落实与农业经营规模化离不开长期、低利的政策性土地金融的支持,需要大力发展土地间接金融,并探索各类土地直接金融工具.

第一种模式是农村土地合作社+内置金融+外置金融.由于农村土地使用权存在调整风险,银行几乎不接受农户用土地使用权抵押贷款.我国法律规定农村土地归农村集体所有,农村集体土地所有权是确定的,是一个较好的担保物权.在农村地区由村社集体引导组建农村土地合作社,农民以土地入股并享有土地收益分配权,农村土地合作社将土地承包给农业生产企业和种植大户,同时收取土地租金,农业企业和种植大户土地开发资金缺口可以通过农村土地合作社将集体土地所有权抵押获取,农村土地合作社在金融机构和农业企业及种植大户之间建立起了一座金融桥梁,外置金融的信贷资金通过内置金融这座桥梁流向资金需求者手中.这种模式使外置金融机构与农村土地合作社之间建立信贷关系,避免与单个农户建立信贷关系的信息不对称和交易费用,降低外置金融机构的信贷风险,也有利于资金回流.

第二种模式是农村土地合作社+股权质押.上述模式可以解决农村土地开发的资金缺口问题,然而,农村土地合作社的股东又怎么来盘活自己的股权,获取发展资金呢?股权是一种资产所有权,入股农民可以依据这种所有权享有农村土地合作社的收益分配权.一般而言,农村土地合作社都规定了每年入股土地的保底收益分配,并且有连续的流.可以看出,农村土地合作社股权是一种较为良好的抵押资产,由于农业产业特点,土地合作社与农业企业和种植大户签订的一般都是长期租赁合同,土地合作社收入基本稳定,即农村土地合作社入股农民股权能产生持续的流,农民土地合作社股权抵押对金融机构来说风险相对较小,金融机构有动力开展此业务,同时农民也能盘活自己的股权,获取发展资金,这种模式能够实现双赢.

第三是农村土地信托模式.市场对土地制度改革的期待持续走高.尤其是在中信信托2013年10月10日拿下国内土地经营权流转信托计划第一单之后.这个案例的积极意义是十分明显的：首先是土地确权产生了土地流转的内生需求.其次,信托的加入及其结构化设计降低了交易费用和信息成本,社会总效益增加,加速了交易完成.再次对于信托来说,通过结构化的交易设计,降低交易风险,增加项目总效益.利用信托积极拓广土地新权能的交易、流转有很大意义,在集体建设用地上也大有用武之地.这就是我们可以更看好开发型不动产信托,即集体建设用地所有人与开发商合建的情形.将来,农村集体土地不一定要采取卖地的方式,而可以作为受托人一方,与开发商进行合作开发,开发资金可以用部分土地抵押信托融资.