关于我国投资性房地产采用公允价值计量模式的

【摘 要】这几年来,房地产持续暴涨、大幅增值,在采用成本模式进行后续计量的情况下,大部分投资性房地产的账面净值相对于其真实市场价值而言,已经被明显低估,严重地背离了真实市场价值.只有对投资性房地产采用公允价值进行后续计量,才能真实反映企业获利能力,正确体现企业价值.

【关 键 词 】公允价值；投资性房地产；会计计量

1.我国投资性房地产采用公允价值计量的现状分析

2008年,沪深两市的上市公司共有1624家,其中有690家上市公司持有投资性房地产,只有20家采用公允价值模式进行后续计量,仅占持有投资性房地产上市公司的2.90%；2009年,沪深两市的上市公司共有1774家,有772家上市公司持有投资性房地产,只有25家采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量,占持有投资性房地产上市公司的3.24%.

为什么如此之多拥有大量投资性房地产的上市公司不应用公允价值计量模式呢?采用公允价值进行后续计量,不仅要求公司每个会计期末都要对投资性房地产进行价值评估,而且还要在年报中详细披露投资性房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法等,需要聘请专业评估机构和专业评估人员,程序繁琐、成本极高,在没有极大受益的情况下,不符合企业的成本效益原则.公允价值计量导致净资产和净利润波动幅度加剧,自用或作为存货的房地产转为投资性房地产时,公允价值变动较大,对转换当期公司净资产影响较大,最近几年,房地产一直很高,国家已针对房地产市场的宏观调控逐渐加大力度,遏制住房持续上涨.如若出现转折点,投资性房地产采用公允价值计量的话,上市公司就必须承担房地产价值下降导致的公允价值变动损失,这将对企业业绩产生极大的不利影响,给企业管理者造成极大压力.

2.投资性房地产采用公允价值计量对公司的主要影响

2.1对企业所有者权益的影响.新会计准则规定,企业从成本模式转为公允价值模式应当作为会计政策变更处理,将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额,调整期初留存收益.在目前房地产普遍高于其历史成本的情况下,将原来按成本模式计量的这部分房地产转为按公允价值模式计量的投资性房地产,其影响结果是：这些房地产企业上年度的资本公积将会得到较大幅度的提升,所有者权益将大大增加.

2.2对企业利润的影响.根据新准则第十条,投资性房地产采用公允价值模式计量的,不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整投资性房地产的账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额应当计入当期损益.这样企业当期的净利润就会增加,从而可能减少费用的支出,由此又会增加当年的利润.房地产市场的不断波动也会对各期利润会产生影响,特别是以投资性房地产为主业的房地产企业,利润影响将更大,相对于成本模式企业利润波动较为显著,有损于企业树立稳定健康的形象,也不利于企业持续、稳定、健康地经营和发展.

3.我国投资性房地产采用公允价值计量存在的主要问题

3.1缺乏成熟、有效的市场环境和市场信息.公允价值的获取应该是在一个活跃的、完全竞争的市场条件下进行的,它要求参加交易的双方在自愿的原则上充分了解市场情况,信息不对称的程度应尽可能地缩小,任何商品或怎么写作的市场都可以公开查阅,而且交易时他们都已经将各种交易的风险因素考虑在内,并据此确定交易.

3.2后续计量模式转换不公平.企业会计准则规定投资性房地产后续计量通常应当采用成本模式进行计量；只有符合规定条件的才可以采用公允价值模式进行计量；计量模式一经确定,不得随意变更.这样的规定显然不公平,歧视性较重,非常不利于公允价值计量模式的推行.

3.3纳税问题.在公允价值模式下,新会计准则和税法的处理存在明显的差异.会计上,在年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值,差额计入损益,不计提折旧或摊销.而目前税法上,是按实际成本确定投资性房地产的账面价值,不确认公允价值变化所产生的所得,其影响是对投资性房地产在计算所得税时,仍按计提折旧或摊销处理.这样在公允价值模式下对税负没有影响,但如果计算所得税时,不确认公允价值变化所产生的所得,也不能按计提折旧或摊销处理,而企业在成本模式下,计提折旧或摊销处理具有抵税效果,这样,企业必定会权衡公允价值模式下给企业带来收益和折旧摊销抵税之间的利益关系.

4.完善我国投资性房地产公允价值计量的对策建议

4.1加快市场环境建设.公允价值的获得与是否具备活跃的市场是密切相关的,活跃的市场尽管不能直接代替公允价值,但良好的市场经济环境中活跃的市场才是最为客观的和最具有可靠性的.我国应加快建立与市场经济发展程度相适应的全国市场信息数据网络,大力推进信息资源公开化,形成良好的市场信息体系.

4.2完善税收制度,明确相关税收政策.修订相关法规,明确规定对投资性房地产调增的当期收益不征税,以鼓励企业在适当的条件下采用公允价值进行后续计量.关于投资性房地产公允价值变动损益的企业所得税,目前执行的是《关于执行企业会计准则需要协调的有关所得税处理问题》的规定,上市公司采用公允价值计量产生的公允价值变动损益不计入应纳税所得额,损失不得税前扣除.

4.3提高会计人员的职业判断能力和专业水平.由于公允价值的表现形式有多种,在会计实务中到底选择哪种表现形式,有时就依赖于会计人员的职业判断能力.因此,为了保证会计信息的可靠性和准确性,全面提高会计人员的素质势在必行.应提高会计人员对交易和事项的确认、计量、报告进行复杂判断和处理的能力,减少公允价值判断的偏差.

5.通过全文的研究得出以下结论：

第一,我国公允价值的应用尚处于起步阶段,而西方发达国家公允价值的应用时间较长,理论与实务都比较成熟,因此,我国目前公允价值应用与西方发达国家还有很大差距,这种差距源于我国目前的市场经济发展情况还不是很成熟.市场环境不成熟,公允价值确定存在问题,因此公允价值在投资性房地产中的应用还不广泛.

第二,上市公司在实务应用中存在诸多问题,大部分公司对公允价值计量还持怀疑态度,总体还在观望,但从已经应用公允价值计量模式的公司来看,投资性房地产采用公允价值计量模式对公司的影响是有着重大利好的.

第三,为使公允价值在我国更加合理有效地应用,需要制定多项配套的政策,如完善市场经济建设的措施、明确税收制度以及会计职业人员的培养方案等.

第四,公允价值应该在符合我国国情的情况下全面广泛应用,从自身不断完善,同时借鉴国外的先进理论,对公允价值计量模式不断调整,走中国特色的路线,而不能完全照搬国外的制度准则.

【参考文献】

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[3]陈鹰.投资性房地产公允价值计量模式选择[J].财经问题研究,2010（6）.