中小型房地产企业成本核算存在的问题与解决

摘 要 ：中小型房地产企业在我国房地产企业中占比较高,具有人才短缺、管理不规范、制度不健全和风险大等特点,这必然导致其存在成本核算不规范,数据不准确和涉税风险较大等问题.本文就中小型房地产企业成本核算中的问题进行简要分析,并针对问题提出解决对策.

关 键 词 ：房地产 成本核算 问题 对策

房地产业是我国国民经济的重要支柱产业,对促进消费、扩大内需、拉动相关产业发展和推动经济增长起着巨大作用.近年来,房地产市场逐步进入理性和规范的发展阶段,其要想在竞争中取胜,除了提供适销对路的开发产品以外,还必须降低开发产品成本.

降低成本的基本条件是正确核算成本.开发产品的成本核算是房地产企业会计核算的中心环节,一般应先确定成本核算对象,再按制造成本法设置成本项目,归集和分配成本费用,最后编制成本计算表并计算出开发产品的成本.中小型房地产企业应加强开发产品成本核算,实现对房地产项目的成本控制,力求以最少的成本耗费获取利润的最大化.

▲▲一、房地产企业成本核算的主要内容

开发产品成本是指房地产企业开发一定数量的商品房所发生的各项费用支出.房地产成本核算是指企业开发产品中所支出的全部费用按照成本项目进行归集与分配,最后计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程.要核算开发产品的成本,首先需要明确开发产品成本的种类及组成,才能准确核算出成本.

开发产品成本按其用途,可分为如下四类：（1）土地开发成本.指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出；（2）房屋开发成本.指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出；（3）配套设施开发成本.指房地产开发企业开发的能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出；（4）代建工程开发成本.指房地产开发企业接受委托单位的委托,代为开发除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所发生的各项费用支出.

以上四类开发产品成本,在核算上一般将其分为如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费.指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用,主要包括土地写价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等；（2）前期工程费.指项目开发前发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用 ；（3）建筑安装工程费.指发项目过程中发生的各项建筑安装费用,主要包括开发项目建筑工程费和安装工程费等； （4）基础设施建设费.指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费；（5）公共配套设施费.指在开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出；（6）开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出,主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销、利息支出等.

成本核算历来是企业管理中的重点,只有正确进行成本核算才能为制定产品的提供依据,才能正确计算出企业利润,才能为成本预测、分析和控制等提供数据.成本核算水平直接反映了企业的成本管理水平,最终影响企业的经济效益.因此,房地产企业要高度重视成本核算工作.

▲▲二、中小型房地产企业成本核算存在的问题

目前,中小型房地产企业普遍存在成本管理意识不强,缺乏相应的管控体系,成本核算效果较差等问题,影响了企业的健康发展.具体来说,成本核算存在的主要问题有：

1.成本核算对象不明确

房地产企业的成本核算必须首先合理地确定成本核算对象.房地产项目用地一般需要分期分批进行开发,开发产品种类有住宅、办公、商业和酒店等等.由于会计准则中没有给出明确的成本核算对象,加上中小型房地产企业管理粗放,其往往忽视成本核算与控制,随意以成片、分期、分产品类型或整个项目作为成本核算对象,导致开发项目的实际成本难以反映,不利于进行成本控制和分析,加大会计核算的工作量.

2.成本费用的归集和分配方法不正确

企业会计准则在房地产开发间接成本的归集方面,如土地费用、基础设施建设费和公共配套设施费等方面未给出明确的界定,导致房地企业成本费用的归集和分配随意性很强.许多中小型房地产企业成本管理意识浅薄,只重视总成本核算,无视成本分配原则,随意选用和转换分配方法,导致存在会计信息失真和税收风险.

3.成本费用与期间费用划分不清

部分中小型房地产企业未建立健全成本核算制度,会计人员业务水平不高,导致成本费用与期间费用不能严格划分,严重影响开发产品成本计算的正确性、成本分析的可靠性和土地增值税及企业所得税的计算准确性.

4.成本账簿设置不合理

部分中小房地产企业存在成本账簿设置不合理的情况,没有根据其管理需要和经营特点来确定成本项目,设置账簿的随意性较大.部分企业成本明细账设置过于详细,增加了核算工作量,还有些企业成本明细账设置过于简略,影响了开发产品成本的分析与控制.

5.忽视开发项目决算

现在房地产企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决算.工程决算在施工完成后进行,时间明确,且涉及工程款的支付,一般不易拖延,而项目决算可能因为配套设施延迟实施等原因变得久拖不决.这严重影响成本、利润、企业所得税和土地增值税的计算,且涉税风险较大.

6、有意虚增成本费用,偷逃税收 大多数中小型房地产企业已建立内部控制制度和财务核算制度,但仍有部分企业财务制度不健全,管理不规范,为了减少应纳税额,而有意虚增成本费用,恶意偷逃税收.这样既不能真实反映开发项目的成本及利润,又面临着严重税收违法犯罪的惩处.

▲▲三、中小型房地产企业成本核算问题的解决对策

1.加强成本核算制度建设

中小型房地产企业应建立和完善成本核算的各项规章制度,使成本核算工作规范化,保证成本核算资料的真实、可靠,提高企业成本核算水平和会计信息质量.应根据企业自身规模、开发项目特点和管理要求,合理设置会计机构,配备适当的会计人员.在成本核算中做到明确成本核算对象,合理设置账簿,运用恰当方法准确归集和分配成本费用,及时工程与项目决算,保证最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的准确性,同时也能为计算土地增值税和企业所得税提供重要的基础和依据.

2.加强会计监督

（1）建立内部控制制度

中小型房地产企业应建立科学的内控管理体系,加强对开发产品形成的全过程进行成本控制,重点控制建筑安装成本、基础设施、配套设施和贷款利息等支出.树立成本意识,加强成本控制,提高企业风险防范能力并促进其可持续发展.

（2）保证内部审计部门或内部审计人员独立性

内部审计人员要全程参与成本核算的监督,内部审计要以会计核算规章制度、合同、工程预决算书等为依据,对不符合制度的支出予以制止,对超预算的支出要查找原因,对违反制度造成的不合理支出要追究责任.这样可确保中小型房地产企业核算数据的真实可靠,减少不合理的成本费用支出,从而提高经济效益.

3.加强会计业务培训和职业道德教育

房地产企业具有资金投入大、建设周期长、投资风险高等特性,决定其成本核算工作特殊而复杂,工作量也较大,这必然需要会计人员具有较强的职业判断能力、较高的业务技能水平和良好的职业道德素质.因此,不断加强财务人员会计业务培训和职业道德教育,是提高中小型房地产企业成本核算工作质量的有力保障.

4.遵守税法,合理节税

中小型房地产企业应树立依法纳税意识,合法经营,进行合法合理地节税,杜绝采取虚增成本费用等手段来偷逃税收.房地产企业涉及的税种有十余种之多,其中企业所得税和土地增值税是涉及业务多且计算复杂的两个税种,同时两者又具有较大的税收筹划空间,因而要重点加大对这两税的税收筹划,对营业税和个人所得税等其他税种也要加以关注.

▲▲四、结束语

在市场经济体制下,房地产市场的竞争日趋激烈,房地产企业的成本核算管理是保障企业持续盈利能力及利润最大化的关键.针对中小型房地产企业特点及成本核算存在的问题,其必须树立成本管理意识,加强成本核算与控制,提高会计人员业务水平,守法经营,合理节法,以确保其成本核算工作的有效开展和提高市场竞争力.