房地产企业项目合作业务的会计税务处理

【摘 要 】本文通过分析具体的案例,详细探讨了房地产开发企业合作业务会计处理及税务处理的相关问题,主要包括合作业务的会计处理方法以及合作业务的税务处理方法.会计处理手段包括基于债务论的会计处理方法以及基于投资论的会计处理方法；而税务处理方法主要包括了营业税与企业所得税的处理方法.

【关 键 词 】税务处理；房地产企业；会计处理；合作业务；项目

税务处理以及会计处理是企业财务管理工作中的重要组成部分,只有做好以上两项工作才能促进企业发展,因此房地产企业要实现发展,就必须重视完善税务处理以及会计处理工作[1].近年来,房地产企业面临的竞争正变得越来越激烈,为了在竞争中谋求发展,各企业间的合作业务正在不断增加.本文以具体案例作为分析的基础,详细探讨了合作业务的税务处理以及会计处理方法,以供参考.

1税务处理以及会计处理的案例情况

甲公司与乙公司均为房地产开发企业,经过协商之后,两家公司决定共同出资开展一项合作业务；合作业务的开发主体为知名度较高的甲公司,乙公司为合作业务的投资方,投资方式为投入；另外,乙公司仅持有合作业务当中的部分股权,因此在两家公司合作之后,甲公司原有的产权结构并没有发生变化.经营合作业务的工作完成之后,甲公司与乙公司按照合同结算总成本以及总收入,并分配利润.在经营合作业务时,双方的投入以及产出情况如下：业务总投资金额为3亿元,乙公司投入5000万元,甲公司提供土地,面积为70亩,土地总价值7000万元；在合作业务中,35%的股权为乙公司所有,65%的股权为甲公司所有.甲公司作为业务的开发主体,拥有单独核算的权力；同时将合作业务纳入本公司的税务处理以及会计处理范围.该项合作业务所获得的总收入为6亿元,税后利润3500万元；乙公司分得1500万元,甲公司分得2000万元.通过上述分析可知,在开展合作业务时,甲公司占主体地位,所以在进行税务处理以及会计处理时,应重点考虑甲公司的经营状况.

2合作业务的会计处理分析

2.1基于债务论的会计处理

在本文所研究的案例中,乙公司仅持有合作业务中的部分股权,因此便不能成为甲公司的股东；在对合作业务进行会计处理时,可以基于债务论,将乙公司的投资当作甲公司的借款.对于此类问题的会计处理工作,相关规定指出,如果在合同当中已经规定利润分配方式,那么合作业务的开发主体应承担管理预收账款的义务,合作结束之后,开发主体应对营业成本进行结算,同时把预收账款归入到合作业务的营业收入当中；当计算出总利润之后,将合同作为依据,对总利润进行有效分配[2].在本文研究的案例中,甲公司接收乙公司的5000万元为借款；在经营的过程中,甲公司负责向外部提供税务资料以及财务资料,乙公司无需处理账务；合作结束后,甲公司负责清算税后利润,并分配利润,同时将5000万元退还给乙公司.采用以上方法处理合作业务当中的会计事务,其基本出发点为,将合作业务当作一种融资性质的商业行为,在融资后,合作双方均能够获得一定的利息.需要注意的是,如果将债务论作为会计处理的基本理论,则不能在缴纳税费之前就开始分配利润,更不能将税务处理工作等同于会计处理工作；此外,要对纳税处理工作进行调整之后,才可以清缴汇算,从而避免合作双方的经济利益遭到损失.

2.2基于投资论的会计处理

在投资论中,合作双方均为投资主体；因此,在本文所研究的案例中,乙公司在合作中的经营行为应当为一种投资行为；所以在会计处理工作中,应将合作业务作为一种投资业务.甲公司应按照资本公积的方法进行会计处理,而乙公司则按照股权投资的方法进行会计处理.综合以上两种方法,则基于投资论的会计处理方法如下：甲公司接收乙公司的5000万元,并将这部分资金作为股金；在经营业务时,甲公司负责对外提供税务资料以及财务资料；合作结束之后,甲公司退还乙公司投入的股金5000万元,并分配利润1500万元.在处理会计事务时,运用投资论,主要是考虑到保全合作双方的资本,因此在进行会计处理的过程当中,不得随意将资本公积减少.笔者建议,在实际工作中,应考虑合作双方的利益；把合作业务中的股东作为公司的股东,从而保证合作双方均能够获得较高的收入.

3合作业务的税务处理分析

3.1处理营业税的方法

营业税是一种非常重要的税种,处理好营业税将有利于实现利润的最大化.对于房地产开发企业的合作业务,税务总局尚未作出明确的营业税处理规定；因此,在计算合作企业所应缴纳的营业税时,应将国税发32号文件作为依据[3].在本文所研究的案例中,乙公司在经营合作业务时,投入了股金；且5000万元只能当作股金,而不能将其视为甲公司的借款；因此,当乙公司得到甲公司所分配的利润（1500万元）时,这1500万元不应作为营业利润,而应将其当作乙公司的投资收益,所以这1500万元不作为营业税的计税范围.另外,也有部分学者认为,就甲公司与乙公司的合作方式而言,乙公司在经营过程中的投资行为可以划归为投资手段当中的一种；因此乙公司所投资的5000万元,应视为借款；而1500万元为借款之后所得的利息收入,所以这1500万元应当属于营业税的计税范围.在实际工作中,应将当地的具体法规作为依据,并与当地的税务机关进行有效沟通,从而争取获得较多的税收优惠政策.

3.2处理企业所得税的方法

对于房地产企业而言,如果开展了合作业务,则经营合作业务时所产生的利润也应作为企业所得税的计税范围,且不得在计税之前,先分配合作双方所得的利润；此外,所得税的缴纳金额不受利息支出以及成本摊销的影响,投资方所获得的利润也应纳入所得税的计税范围[4].投资方在计税的过程中,应将经营合作业务时所获得的利润作为红利或股息,并按比例缴纳所得税税费[5].在本文所研究的案例中,甲公司接收乙公司的投资款,所以甲公司应将这部分投资款作为股东收入,利息支出应作为经营成本；当经营合作业务的工作完成之后,应将获得的利润作为营业利润当中的一部分,按比例计算出所得税的应缴金额.当甲公司把营业利润分配给乙公司时,乙公司需要将这部分利润作为红利或股息,按照规定缴纳所得税.

4结束语

笔者在实践中发现,房地产企业之间的合作与其他企业之间的合作存在着许多不同之处,其特殊性主要表现为合作双方具有不对等的地位,合作时间较长、财务核算工作较为复杂；因此要采用适当的税务处理方法以及会计处理方法来管理企业的财务,保证企业内部的财务工作得以顺利开展,从而为企业的发展提供强大的后劲.

【参考文献】

[1]任俊杰.企业所得税的会计处理与税收收入及时间的确认[J].中小企业管理与科技（上旬刊）,2010,13（29）：874-875.

[2]廖岩松,杜建华.视同销售在增值税与企业所得税会计处理上比较分析[J].中小企业管理与科技（上旬刊）,2010,14（23）：859-860.

[3]王雪岩.关于对所得税会计处理方法问题的研究与思考[J].中小企业管理与科技（下旬刊）,2010,19（10）：354-355.

[4]胡春.增值税"扩围"改革对行业税负的影响研究——基于上海改革方案和投入产出表的分析[J].河北经贸大学学报,2013,31（22）：641-642.

[5]张云,匡勇.增值税转型对企业创新投资的影响——以江西三大行业上市公司为例[J].广东商学院学报,2013,20（11）：725-726.