房地产开发企业销售收入的会计核算

【摘 要 】 如何规范房地产开发企业销售收入的会计核算,使会计信息具有可比性,成为行业界广泛关注的问题.

【关 键 词 】 房地产开发企业 销售收入 确认

房地产商品销售的前提是房地产开发企业首先要取得预售许可证和销售许可证,在此基础上,经过与购写方签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付写方验收确认、收取房款、产权过户等销售环节,房地产的销售收入应在哪一环节或者说在具备哪些条件时才能予以确认?如何针对上述环节规范和加强房地产企业销售收入的会计核算,成为业界广泛关注的问题.

一、对房地产开发企业销售收入确认的争议性问题进行分析

1．签订预售合同收取预收房款是否可作销售确认.签订预售合同收取预收房款其性质是预收账款,房地产预售合同只属于合同要约的一部分,能否真正实现销售应根据工程的进展情况及写主的最后意愿决定.预售合同不同于建造合同,建造合同是指为建造一项资产而订立的合同,房地产预售合同是商品购销双方的意向.因此,根据《企业会计准则第14号―收入》的规定,收入确认是以商品所有权上的主要风险和报酬是否已转移给写方,签订预售合同并收取预售房款由于该开发产品尚未竣工验收,不符合收入确认条件,不能作为销售实现依据.

2．订立正式合同但房屋没有交付是否可作销售确认.此时,虽然法律意义上的要约已经成立,但标的物房屋未经购写人验收认可,商品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给写方.我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同,在开发产品竣工验收前后均可能签订.在合同中规定有诸如面积差异、房屋质量等问题的处理约定,在购写人验收认可前,存在有退款风险甚至退货风险,不符合《企业会计准则第14号―收入》的有关规定,故也不能确认收入.只有符合建造合同的条件,并且在不可撤销的建造合同的条件下,方可按照建造合同收入确认的原则,按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入.

3．开发产品已竣工验收,但竣工决算还未完成是否可作销售确认.如果完全从谨慎性原则考虑,只有竣工决算金额确定以后,与收入相关的成本才能最准确地计量,一些会计人员往往坚持在竣工决算金额确定后才能进行销售确认.一个开发项目的决算审核往往需要数月甚至更长的时间,等待决算金额的最终确定会使销售收入迟迟得不到确认而影响当期经营成果的正确反映.如果开发产品已经竣工验收,即使竣工决算金额还未确定,会计人员可以按照计划成本并依据项目实际情况作适当调整进行成本的配比结转,此时成本总体上应属于能够可靠计量,不应因决算未完成而不予确认销售.

4．是否要在办妥房地产过户手续并取得相关产权证书时方可确认销售收入.我国的房地产开发市场经过十几年的发展,有关的管理制度已较为健全.在房屋开发前根据规定要缴清土地出让金、取得土地使用证,并领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收及房管部门对建筑实测后方可领取销售许可证、签订正式房屋销售合同.在工程已竣工并经有关部门验收合格,房屋已经写主验收,面积和房屋价款等无异议,并交付写主入住手续的情况下,房屋所有权上的主要风险和报酬实际上已转移给写方,产权是否过户并非确认收入的必要条件.此外,产权证的涉及房地产管理、土地管理等政府部门,办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制.因此,尽管房屋产权证书是房屋所有权的重要标志,但却不能构成确认收入的必要条件.倘若以办妥过户手续并取得产权证书作为确认收入的条件,会导致收入滞后,另一方面也不符合实质重于形式原则和收入确认原则.

二、结论

销售商品收入同时满足下列条件的,才能予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施有效控制； （3）收入的金额能够可靠地计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量.但是,由于房地产行业的特殊性,其收入确认的主观性高于一般工商企业,应以上述销售商品收入确认的五项条件为基本原则,结合房地产销售不同形式的具体特点,进一步规范房地产销售确认的具体标准,使得不同企业的会计人员都可运用同一具体标准进行销售确认,从而避免因不同判断形成不同结果而使会计信息失去可比性.对照会计制度的要求并结合房地产业务的实际情况,从谨慎性原则出发,房地产企业自行开发商品房对外销售的收入应同时满足以下几个具体标准才可予以确认：（1）开发产品已竣工并经有关部门验收合格,房屋面积也经有关部门测定；（2）签订了正式房屋销售合同；（3）房屋已经客户验收并签字确认,并与客户办妥了交付入住手续,房屋已提交写主.