新会计准则下房地产企业的会计核算

摘 要 ：随着社会的发展和人们生活的变化,国家新出台了一些更加符合当代国情的法律条例,其中新会计准则的颁布和实施,就在此时应运而生.随着新会计准则的出台,房地产企业的会计核算也有了很大的改变,房地产开发、运转过程中所表现出的商品性、复杂性等特点对会计核算有更特别的要求,本文针对当前房地产企业的会计核算中所表现出的问题,给出了相应的应对措施.

关 键 词 ：房地产企业；会计核算；问题；应对措施

中图分类号：F23 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）04-0-02

随着科学技术的进步和人们生活水平的提高,人们对各类建筑的要求越来越高,需求也越来越大,在这种局面下,房地产行业得到了迅速的发展和壮大,并逐渐成为了国家的支柱型产业.房地产行业在国内如雨后春笋般的遍地兴起,一时间队伍极为的庞大,随着企业的增多,市场竞争强度的加大,不断的有企业宣布倒闭,退出了这个充满机遇和挑战的行业.要想在市场竞争中取得强大的竞争能力,就要拥有坚实经济基础、强大的人才后盾和对市场的敏感触觉等,而房地产企业会计核算工作对其发展也有着很大的影响,国家出台的会计核算政策,虽然加强了房地产会计核算的准确性和实用性,但是仍有一些问题困扰着该行业的发展,甚至在一定的程度上妨碍了房地产经济效益的增加,令人深思.

一、房地产企业运转中的特性概述

我们知道建筑行业具有工程时间跨度大、资金投入大、人员流动性大、工程风险大等特点,此外,一个房地产项目从最初的审批,到后来的动工、竣工和销售要经过一个漫长的时间段,在这段时间中,任何与物料资金相关的部分都要进行会计核算,综上我们可以看出,房地产企业的会计核算是一项艰难、繁琐的工作.

房地产行业虽然风险大,投入大,但是其回报也高,这其中涉及的资金流动相当的复杂、琐碎,所以房地产企业的会计核算工作要细心、严谨,对于任何一笔账目的去处和使用都要记录清楚,从而保证工程项目有足够的资金顺利完工.因为房子除了全额付款之外,还有分期付款的方式,两种购写房屋的方式所涉及资金的周转差别比较大,这就使得房地产会计核算更加的特别.

二、房地产企业会计核算中遇到的问题

1.会计科目设置较空洞和保守

企业会计核算工作本就是一项复杂、多变得工作,而房地产企业会计核算更是繁琐、耗时.房地产会计核算制度标准并没有统一,而是依靠人们自由的选择合适的核算方式,这样虽然比较灵活,但是也缺少了管理,使核算的准确性受到了很大的影响,此外会计科目设置比较的空洞、保守,与当今社会高度发达的科学技术难以快速的接轨,这就使得其发展缓慢,其优点也被限制,难以发挥.

2.房地产企业售房收入确认困难

当前,大部分房产开发模式都是由开发商自主进行工程建设,竣工后自主售卖,但是由于当前的写房付款模式多以分期付款常见,这就增加了售房收入的确认困难度.由于我国对于房地产收入的确认方式没有进行统一的管理,致使一些弄虚作检测、骗取利益的不良开发商找到了突破点,制作信息不完全的会计报表,欺瞒会计报表的使用者,以此达到自己的目的,而致使不少人的利益受到侵害.

3.财务风险表现不够明确,收益评价指标含水量大

房地产工程的时间跨度较大,在建设时期年度报表不够理想,而当竣工开始售楼后,预计收入计入到收入项目中,这就使得报表中的收益情况不够真实,难以令人真正的了解房屋的出售和经营运转情况,从而,对于资金风险、信贷风险、质量风险的预测能力和抵抗能力都大大降低,这就会使得风险不来则以,一来满盘皆输,情况令人担忧.房地产企业为了增强自身的市场竞争力,使自身得到良性、快速的发展,应该用于正视财务风险和收益指标,使其更加的真实和明确.

4.加大力度控制房地产借款经费的核算

根据新的会计准则,明确借款费用资本的前提条件,对于房地产的借款费用的核算应在历史成本原则以及费用配比原则下进行.将未完工的且成本累计发生额大于本项目预收款的各房地产项目确定为分摊借款费用的成本对象,在减去存款利息或临时投资带来的收益后,按实际占用资金计算计入建设项目的成本.

三、健全完善房地产开发企业会计核算的措施

(一)合理选用准则,增添会计科目,保证会计信息的准确完整

房地产行业组织,应根据房地产项目自身的特点,选择合理的会计核算准则,对行业内的各企业的会计核算制度进行规范化,在不违反国家制定的会计准则的基础上,各个房地产企业应根据企业的实际情况,适当添加会计核算科目,例如,“开发成本”科目、“开发间接费用”科目、“开发产品”科目以及“出租开发产品”科目等会计科目的增加或减少,主要是为了方便房地产企业会计核算,完整会计信息.

(二)完善对房地产企业收入的核算

房地产企业的则务会计部门应该对会计准则有清楚的了解及深入的分析,明确房地产销售收入的核算范围.对于收入的核算有两个标准,即法律标准与专业标准.确定收入应在法律标准的基础上合适专业标准.所谓法律标准,是法律上不允许进行写卖土地的准则.而专业标准就是会计准则或制度所规定的标准.对于房地产的销售收入来说,收入的核算不仅仅只是销售房屋的收入,还包括转让土地使用权所获得的收入,出售车库等配套设施所获得的收入等.而对于那些不符合收入确认的项目,则应做其他的处理.

会计核算部门应对于收入的应用与确定有明确的标准在房屋销售过程中,应以商品房所有权上主要风险和报酬是否转移给写办作为收入确定的条件,而不应以合同是否签订或款项是否支付作为收入确定的条件收入的确定应该是在项目竣工以后,经过相关部门验收合格以后,将房屋的面积确认,房款已付,房屋移交手续已经办妥以后,才能确认销售收入因此,在验收交房之前收到的房款都只能作为预收款处理,不能确认为房地产企业的收入. （三）增大房地产企业的信息披露程度

房地产企业信息的披露直接关系到信息使用者的投资决定.第一,应要求房地产企业加强对于风险的披露,资金风险、政策风险等都要得到揭露,使风险更加透明化,保障投资者的基本权益.同时要披露质量保证金的提取情况,让投资者对于企业所面对的风险有一个清晰的认识.第二,要加强对于流的披露,包括经营活动中的流量,以及流向.完善流量表的信息,提高其准确度及可信度.最后,根据房地产企业的特殊性,还应加强对于土地储存量及成本的披露.

(四)制定合理的会计制度

会计制度是组织和从事会计工作必须遵循的规范.制定会计制度,必须遵循统一领导、分级管理的原则.会计制度的主要内容有：会计工作规范、会计科目、会计报表、会计核算规程、会计监督和检查、会计人员的职责和权限等方面.企业为了加强内部管理,在不违反统一会计制度规定的前提下,可以制定一些必要的核算办法,如账务处理程序、内部牵制和稽核制度、成本核算办法、财务分析办法等.会计制度制定以后,需要认真执行.但是,会计制度也不是一成不变的,随着经济的发展,人们的认识不断提高,会计制度也要做相应的变革.

(五)完善对房地产借款费用的核算

根据新的会计准则,明确借款费用资本的前提条件,对于房地产的借款费用的核算应在历史成本原则以及费用配比原则下进行.将未完工的且成本累计发生额大于本项目预收款的各房地产项目确定为分摊借款费用的成本对象,在减去存款利息或临时投资带来的收益后,按实际占用资金计算计入建设项目的成本.

四、结束语

房地产事业的发展不会止步,那么就要求房地产企业的会计核算制度跟上其发展的步伐,不断的完善会计科目、企业收入的核算、借款费用的核算以及加强信息的披露等各个方面,是会计核算制度能良好地与房地产企业的发展形成良好的对接,使房地产企业能更好更快的发展.