投资性房地产会计核算的不足与完善

【文章摘 要 】

自1998年,我国房地产市场化的推行以来,我国房地产已经发展了15年.房地产业得到空前的发展,投资性房地产也成为房地产业重要一部分.投资性房地产的出现,逐步发展,也伴随了不断完善投资房地产会计的处理.本文分析我国投资性房地产会计核算中的问题,并提出了几点具体的解决方案,以期完善我国投资性房地产会计核算.

【关 键 词 】

投资性房地产；会计核算；不足与完善

0 引言

随着我国经济的不断发展,和城市化的不断推进.房地产业的发展成为全国乃至全球投资收益率最高,风险最小的行业.这些年来,无论是国企还是民企,为了获取利润都纷纷投入房地产业.会计核算是企业财务管理的主要方式,企业一味把投资性房地产按照固定资产处理按照历史成本入账或者是分期计提折旧方法的会计计量和处置.期限较长的投资性房地产无法实现其短期的市场价值.在投资性房地产会计核算中,我们需要寻找存在的问题.就当前看,投资性房地产在我国的会计核算方面存在一些问题,需要有关部门去修改相关的政策以完善制度.

1.投资性房地产会计的核算

1.1 投资性房地产初始的核算

在投资性房地产的投资过程中,第一步要对投资性房地产的初始化成本进行准确有效的计量,其次在进行合理的核算建筑物出租日期和土地使用日期.常的工程中,核算部门对投资性的房地产总资产核算.分别对投资房地产企业中的固定和无形资产分别进行分类和核算.并对房地产的项目投资预算,以提高投资性房地产为企业带来的经济利益.

1.2 投资性房地产的后续核算

后续的会计工作中要对投资性房地产进行记账、算账、报账.房地产的维护、装修、设施建设、管理等财务费用的计量要严格按照相关的会计计量法则对房地产进行日常计量,使其达到科学性、有效性,促进计量的价值体现.以人民币为记账单位对投资性房地产的经济活动进行核算,通过设置账簿、填制凭证和特定的记账方式以及会计报表的编制,进行的综合、不间断财务计量的反映以及风险的监督,形成的测控指标,为投资者提供可靠信息,考核经营目标的完成情况.

2.投资性房地产会计核算中存在不足点

2.1 公允计量问题

有效的投资性房地产评估是房地产进行投资的基础.在企业的资产负债表中,如果采用是公允价值核算模式进行的评估,将投资性房地产的公允价值变动计入损益,就会增加或减少企业利润的总额.但是虚拟的资产在企业的实际运营中并未起到效果,只有在出售是才能体现.一旦房价出现大幅度的波动时,就会给房地产投资企业造成严重错觉,并引发过度投机或者恐慌.同时,公允价值核算模式给了企业提供了控制利润,偷税漏税的空子,影响到财务报表科学性和准确性,难以对企业的盈利空间作出准确判断.

在我国会计的准则中,不许将固定资产的盈亏同其他业务收入和支出一起核算.企业的实际计量同会计准则出现不一致性,就会造成在实际的财务处理中的误差,就会降低信息的准确性.

2.2 公允价值与账面价值计量转换误差点

当投资性房地产用途发生变化时,需要对房地产进行重分类.

自用的房地产为投资性房地产时,只是资产的用途变化,而资产根本性能变化,随意的改变房地产原有账面价值是不合理的.如表1,公允价值与账面价值的差异会导致资产价值得到不真实的估量.

3.完善投资性房地产会计核算中的建议

3.1 出台相关投资性房地产公允计量的建议

企业在投资的过程中,以公允价值方式计量的投资性房地产,当其价值发生波动时,将投资性房地产公允价值的与账面价值差额进行计量.这样就不会出现单一的信息缺失,可以有效对企业固定资产进行长期的评估,使投资性房地产的价值更加真实.

3.2 出台计量方式转变问题的建议

在转换核算中,投资性房地产转为自用房地产时计量方式也由公允价值计量转为成本价值计量,将投资性房地产公允价值作为房屋计量的基础,而公允所产生的价值与原账面值差计入当期盈利或者亏损.

4.小结

投资性房地产的讨论成为学术界话题,尤其是2008年金融危机对于公允价值计量方式的深刻反思,同时房地产业的迅速发展和房价的过快上涨.投资性房地产的公允价值方式计量尚有不足之处,但是这种方式是它的补充.这就需要会计准则制定人员进行更多思考,实践和改进,深入分析关联准则的有效性,真正实现准则合理运行.

【参考文献】

[1]曹万选.“投资性房地”的会计核算及应注意的问题[J].社科纵横,2008

[2]赵素存.浅析投资性房地产的会计核算方法[J].商品储运与养护,2008,30

[3]李燕.投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析[J].中国乡镇企业会计,2010（7）.

【作者简介】

王玉华（1966—）,女,辽宁朝阳人,高级讲师,研究方向：企业财务会计.