投资性房地产核算模式的比较

摘 要 ：在投资性房地产经营时,企业对投资性房地产核算模式的选择是企业经营成功必须考虑的问题.在此文中,笔者主要对投资性房地产核算的两大模式进行了比较研究,并分析了不同企业选用适合企业发展的核算模式的标准.

关 键 词 ：投资性房地产 成本模式 公允价值模式

一、何为投资性房地产

投资性房地产,是指房地产不是用于商品生产、提供劳务或者经营管理的目的而持有的.而是一种经营性的为赚取租金或资本增值或者出于两者兼具而进行的投资活动,也就是说,投资性房地产区别于其他房地产的重要依据就是该房地产所带来的经济利益是否是独立的.

在我国,随着房地产行业的蓬勃发展,目前投资性房地产进行核算的模式主要有两种：成本模式和公允价值模式.下面笔者将对这两种模式进行一下对比和比较,为企业选择合适的核算模式提供有用的依据.

二、投资性房地产两种核算模式的比较

1.不同性

（1）定义的不同.成本模式最根本的是所有经济业务的记录都是以成本为依据进行经济核算的.也就是说,在投资性房地产的一切经济活动中,资产的流动、转换、获利和亏损都是以成本为标准来记录的.成本模式也是我国房地产行业传统意义上的核算模式.企业选用成本模式的根本原因在于： 企业在财务状况的核算与分析时,并不把市场价值的变动作为反映企业财务状况的一个重要依据.因此,在企业进行财务核算时,主要是通过成本计量进行财务核算.而公允价值是指：资产和负债按照在公平交易中,熟悉市场情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量.

（2）适用的核算阶段的不同成本模式是对投资性房地产进行初始计量的.而公允价值模式是对投资性房地产进行后续计量的.

（3）选用两种计量模式对企业的优越性的不同采用成本模式计量能稳定企业资产的状况,不容易被投机者和不法分子进行利润操纵.成本计量模式作为一种传统的资产计量方法,程序发展已经相对成熟,会计处理相应地也较为简单,而且容易得到各个相关部门的理解,同时因为其主要是以成本为依据,其受外界公允价值变动的影响可以忽略不计.因此,采用公允价值计量模式能提高企业的会计信息质量,是符合现代企业的发展要求的..与传统的成本计量模式相比较,公允价值计量能更加全面地反映现在和未来房地产市场经济环境的变化,它能够更好、更及时地反映企业资产并对房地产资产的整体价值进行评价,并以此向财务报表的使用者提供更有价值的信息,从而更准确的为企业决策提供科学依据.另外,企业在公允价值模式下,不计折旧或摊销,大大减少费用,增加了利润.

（4）两种模式对企业的不利影响的不同.采用成本计量模式不能如实反映企业的真实情况.因为,传统的成本模式是以账面记录的方式来反应资产状况的.然而以中国近几年的房地产发展局势来看,投资性房地产的市场价值波动远远大于世纪的账面净值,因此如果依旧采用单纯的成本模式进行核算,很显然在市场经济的条件下是不全面、不准确的.采用公允价值计量模式而引起的价值波动反映在资产负债表的所有者权益里,大大提高了企业经营的风险,另外,公允价值的取得,首先就在于活跃的公开市场报价.而在当前中国房地产市场还不健康稳定的市场竞争机制下,公开的市场报价并不容易取得,这就迫使房地产企业在投资性房地产专业评估的技术人员的培养与选拔上扩大成本.并且,由于市场波动性比较大,花费在反映企业当期账面价值的增减变动、公允价值的确认方法及其理由的年报无疑也是一笔不小的信息成本.同时,采用公允价值计量模式计量将影响企业的分红政策的制定.采用公允价值计量模式,虽然表面上会使投资性房地产的企业的账面利润增加,但事实上并未给企业带来实实在在的的流入,这会大大增加企业的账面收益和流不符合的矛盾.这对投资性房地产企业的分红政策制度的制定是较困难的.

（5）两种模式的未来前景是不同的.笔者认为,随着电脑技术突飞猛进的发展,随着理财学对金融工具计量模型（如期权计价模型等）研究的日臻完善,会计界完全有能力解决公允价值会计的这两个关键问题.换言之,公允价值会计在技术上是可行的.其次,公允价值会计的发展前景取决于下一世纪经济环境的变化.可以预计,到21世纪金融业在西方国民经济中的地位和作用将进一步提高,甚至可能超越第二产业.金融业的发展,金融工具和衍生金融工具的推陈出新,为公允价值会计在下一世纪发挥主导作用创造了客观环境.总之,公允价值会计既对会计界提出严峻挑战,同时,也为计量模式的完善和发展提供了契机.笔者坚信,公允价值计量模式极有可能在下一个世纪的上半叶成为主流,历史成本计量模式将逐步退出会计的历史舞台.

2.相同点

两种核算模式均采用单独核算.在我国,以往传统的成本模式是单纯的作为固定资产或者无形资产进行独立核算,这样就破坏了房地产实际价值的整体性.从而影响其投资决策的制定.《企业会计准则――基本准则》借鉴了国际会计准则的单独核算的原则,规定投资性房地产是区别于固定资产和无形资产中的,应该进行单独核算.因此,无论是采用成本模式还是公允价值模式进行房地产资产核算,对投资性房地产都是独立核算,单独入账的.

三、不同企业选择投资性房地产核算模式的标准与依据

不同的企业因为自身经营水平和经营方式的不同在不同的市场环境下所适用的核算模式当然也是不同的.因此,为促进企业在市场经济的条件下最大限度的获得利润.企业在进行选择时,必然要对各方面的影响因素进行综合考虑,下面,笔者便对企业进行模式选择时要考虑的因素进行了一下总结.

1.模式的灵活性

上面我也分析过我国房地产企业核算模式的现状,因此,一般而言,企业应选用成本模式对投资性房地产进行计量.只有当确定房地产市场的公允价值能够持续、可靠的获得,方可采用公允价值模式进行后续计量.也就是说,公允价值核算是有一定的条件才能进行的.因此,如果想要采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量,则需要满足相应的条件.当然,在理论上,成本模式也可以代替公允模式进行后续计量的.这些,足以说明了核算模式的灵活性.

2.模式的特定性

成本法下不考虑公允价值变动因素,和固定资产一样计提折旧.公允价值计量模式下,不计提折旧,但是期末要根据公允价值变动来确认损益,期末如果有减值迹象还要进行减值测试.因此如果同时采用了两种计量模式,很显然会带来计量上的前后矛盾和会计处理的麻烦与资源的浪费.所以在具体操作中,要尽量避免两种模式的混用以免造成对投资者决策的误导.