投资性房地产的会计处理

中图分类号：F235文献标识：A文章编号：1009-4202（2012）04-000-01

摘 要 本文对投资性房地产进行了概述,探讨了目前一般情况下投资性房地产的会计处理方法,并对完善投资性房地产会计处理提出若干建议.

关 键 词 投资性房地产会计处理计量建筑物

随着我国经济的飞速发展,越来越多的企业开始从事投资性房地产的业务.而由于我国的会计法律法规的不完善,很多的会计人员对投资性房产的会计处理都十分的陌生.于是我国在2006年出台了《企业会计准则第3号――投资性房地产》（以下简称投资性房地产准则）,来规范投资性房地产的确认、计量以及相关的信息,同时也规范了会计人员对投资性房地产的会计处理.

一、投资性房地产概述

通过“投资性房地产准则”可以知道投资性房地产是指为了赚取租金或者资本增值,或两者兼有而持有的房地产.投资性房地产包括已出租的土地使用权、已出租的建筑物以及持有并准备增值后就进行转让的土地使用权.而自用房地产和作为存货的房地产是不属于投资性房地产的.

二、 目前一般情况下投资性房地产的会计处理

1．投资性房地产的确认和初始计量的会计处理

首先对于投资性房地产来说,只有投资性房地产所产生的经济利润流入企业以及该投资性房地产的成本可以可靠的进行计量,那么就可以确认这些投资性房地产可以纳入企业的会计处理.

其次对于投资性房地产初始计量的会计处理可以分为三种类型：

a.通过外购而取得投资性房地产,会计计量要包括购写、相关税款以及属于该资产的其他支出

b.企业自行建造的投资性房地产,会计计量要包括建筑设计、建筑施工等费用以及相关的资金支出.

c.以其他的方式获得投资性房地产,会计计量的成本就要按照相关的会计准则进行确定,例如债务方式取得投资性房地产就要按照“债务重组”的规定进行会计处理.

2．投资性房地产的后续支出与后续计量的会计处理

投资性房地产的后续支出和后续计量是完全不同的两个概念,后续支出是指企业在获得了投资性房地产后所产生的一系列与投资性房地产相关的支出.

这部分支出可以分为两部分：其中一部分是可以纳入资本化的后续支出,这些支出的目的是为了让投资性房地产可以更好赚取利润,例如对投资性房地产进行扩建,或者安装先进的设备等,由此来增加建筑物的功能达到增加租金的目的.这些支出就属于可以纳入资本化的后续支出；另一部分后续支出是指费用化的支出,这种支出不对企业产生任何的经济效益,例如对投资性房地产的日常维修支出就属于费用化的支出.

而投资性房地产后续计量的会计处理是指采用成本模式和公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的会计处理.其中采取成本模式的时候,应按照固定资产或者无形资产的规定,按一定的周期将折旧或者摊销、投资性房地产累计折旧或摊销、租金的收入以及其他投资性房地产的收入进行会计处理.如果出现投资性房地产出现减值的迹象,还应按资产减值的相关规定,经确认后进行减值的准备.

而采用公允价值模式进行会计处理时,首先要满足投资性房地产所在地的房地产交易市场是处于一种活跃状态,并且企业可以取得有关同类或者类似房地产的信息以及相关的市场信息.只有满足这种条件下才可以采取公允价值模式进行后续计量.采取公允价值模式进行计量,不计提折旧或摊销.

对于后续计量笔者要强调的是企业只能采取一种模式来进行计量,一旦采用,不可以随便更改.

3．投资性房地产转换的会计处理

如果企业可以确定房地产的用途发生改变,满足“投资性房地产开始自用、存货的房地产改为出租、自用土地用于赚取租金或资本增值以及自用建筑物改为出租”中的任何一条,就可以将投资性房地产转换为其他资产或者反之.

在转换的会计处理中也分为成本模式和公允价值模式.其中在成本模式下,投资性房地产转为其他资产时,应按转换日的账目余额、累计折旧以及减值等分别纳入固定资产、累计折旧、固定资产减值准备等科目中；而其他资产转换为投资性房地产的会计处理与上述相反.

在公允价值模式下的转换,投资性房地产转换为自用房地产时,应以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,产生的产额应纳入当期损益；而自用房地产转换为投资性房地产时,投资性房地产按照当日的公允价值计算,公允价值小于原账面价值的,纳入当期损益,如若大于原账面价值,差额纳入所有者的权益.

4．投资性房地产处置的会计处理

当投资性房地产出现被出售或者转让、报废、严重损坏等原因,那么投资性房地产就要被进行处置.一旦出现投资性房地产被处置的情况,企业都应该马上终止对投资性房地产的确认,并且在扣除账目价值和税款后,将剩余的金额纳入当期损益.投资性房地产的处置也同样分为成本模式和公允价值模式.

三、 对于完善投资性房地产会计处理的建议

1．推动房地产市场的发展,目前我国的房地产市场不够发达和成熟,不能形成良好的机制,对公允价值的应用产生一定的不利影响.所以要推动我国的房产交易市场,完善交易体系,只有运行良好的房地产交易市场才可以有效的进行公允价值模式的推广.

2．提高会计人员的素质和技能,只有拥有良好素质和专业技能的会计人员才可以对多变的投资性房地产进行细致和专业的会计处理.

四、结束语

在目前的投资性房地产的会计处理中,政府、企业以及会计人员都起到重要的作用.只有政府首先制定出合理的法规,以及企业对市场的不断推动,加上高素质和高技能的会计人员才能让我国投资性房地产的会计处理更加的合理、科学.