投资性地产行业会计政策选择

摘 要 :2006年我国财政部发布了中华人民共和国财政部正式发布了1项基本会计准则和38项具体会计准则,这标志着与国际惯例趋同的新的企业会计准则体系正式建立.本文从投资性地产行业会计准则出台的背景分析,系统的阐述了房地产行业今后在执行会计准则中的若干问题,分析了选择路径,为该行业提升了整体价值.

关 键 词 :投资、地产行业、会计政策、分析

一、房地产行业投资性会计准则的出台背景

近些年来,随着我国住宅分配制度由实物分配彻底转向了货币化分配,我国的房地产市场得到了迅猛的发展,全国各地商品房走进了一个上升通道,近几年涨势尤甚.我国现行会计制度下房地产按历史成本记入企业的固定资产、无形资产、其它资产,并按其估计使用年限提取折旧、进行摊销.但是,这种计提折旧后的固定资产净值、或摊余价值往往不能反映投资性房地产的真实价值.投资性房地产在经过数年以后,它们的市场价值不仅可能高于其账面净值,而且还能高于其账面原值的数倍,甚至数十倍.显然,这种方法在很大程度上低估了房地产的市场价值,歪曲了企业投资的真实含义,不利于会计报表使用者了解企业的真实情况,并给企业当局进行利润操纵提供了很好的机会与很大的空间,极大的损害了会计报表使用者的利益.在此背景下财政部审视时度势,在新的企业会计准则中新增了《企业会计准则第3号――投资性房地产》.新会计准则规范了投资性房地产的后续计量与期末估值,谨慎性引入了公允价值的标准,给企业财务政策的选择留下了一定的空间,也给广大投资者及债权人、各级主管部门准确了解企业真实的资产及财务状况提供了合法的保障.

二、新会计准则下房地产行业会计政策路径选择

1、成本计价与公允计价的选择

采用公允价值对投资性房地产进行计价是目前国际上比较通行的方法,这样使得公司的资产增值信息更透明,利于公司在资本市场获得正确的定价,从而也有利于公司再融资,获得资本市场的种种便利.从这个角度,公允计价可帮助企业更好的借助资本市场的力量来获得发展.然而,会计核算方法的改变,只是让公司的隐性价值显性化,但并没有改变公司的真实价值.因为决定公司价值的应该是企业的核心盈利能力和真实的资产价值,而非账面利润与账面价值.成本法下,虽然要提取折旧或按期摊销,减少了企业的账面盈利,但却可起到抵税的效果,减少了企业流的支出.从而将价值保留在了公司内,有利于股东利益.因此,投资性房地产会计准则下是选择成本计价还是选择公允计价值得我们研究.

(1)不同类型的房地产企业会计政策的选择不同

投资性房地产会计准则主要针对那些拥有大量投资性房地产的公司制定,对主要经营普通居民住宅的企业来说,除部分投资性土地储备外,作为存货的房地产远远大于投资性房地产,因而受投资性会计准则的影响较小(如G万科(000002.SZ)).投资性房地产会计准则第十六条规定“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益,转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入所有者权益.”根据此规定,这种类型的开发公司如果选择公允计价会计政策,一方面如果转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益(实为损失),降低了公司的净利润,反而将成本计价模式下隐性亏损变成了显性,另一方面如果转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入所有者权益,在当期盈利能力不变的情况下,反而降低了公司的净资产收益率,选择公允计价会计政策对这类公司无明显益处.

对拥有大量投资性房地产的公司而言,投资性房地产会计准则第七条明确规定“企业取得的投资性房地产,应当按照取得时的成本进行初始计量”,但第十条规定“在同时满足:①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场,②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计的条件下,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量.”第十一条规定“采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益.”由此可见,即使对那些拥有大量投资性房地产的公司来说,在取得投资性房地产时也应当以成本计价,只有在后续计量时在满足一定的条件下方可采用公允计价.

(2)取决于管理层对企业价值判断的标准

如果管理层侧重对利润的考核,以利润最大化作为企业价值最大化的评判标准的话,那么,对那些拥有大量投资性房地产的公司而言,在所持物业持续升值的情况下会考虑将成本计价改为公允计价,因为,这样会形成公允价值与原账面价值之间的正差,增加当期利润.然而,在现今社会,越来越多的人不仅关注公司的盈利状况,更加关注公司良好的流状况,尤其在为王的房地产企业,如果管理层侧重对流的考核的话,那么,采用公允计价却不会带来好处,相反,由于利润总额的增加,企业缴纳的企业所得税会增加,总收入不变,税收增加,则意味着支出增加,公司账面的价值不能变成实际利润,企业反而要付出大量的,这样企业就不会为徒有虚名的账面利润选择公允计价,从而损失大量的流,影响企业的可持续发展.

2、自用房地产或存货转为投资性房地产的时机选择

(1)取决于企业持有的目的

如果一家公司自用房地产或存货客观上已存在巨额重估盈余,那么,是否将自用房地产或存货转换为投资性房地产呢这往往取决于企业持有的目的.如果说企业持有是为了近期转让,并且比较容易实现转让的情况下,好的选择是,继续作为自用房地产或存货,因为这样丝毫不影响它们按照公允价值转让,获得巨额账面利润,并获得流量,坏的选择是,转换为投资性房地产,结果是绝大部分的重估盈余在采用公允价值模式初始计量的同时确认为股东权益,而不能确认为账面利润.为此,只有在不打算近期转让的情况下,公司才会选择将重估盈余巨大的自用房地产或存货转换为投资性房地产.

(2)要充分考虑企业的偿债能力

如果一家公司面对两种选择,一是将房地产作为存货以供未来销售,一是将其作为投资性房地产供出租或增值后转让,它需要考虑当前的负债状况及偿债能力.考虑到二者在流量上的区别,作为存货时,可能在一定时期内全部或大部分变现,由此获得的流量可以用于清偿债务,作为投资性房地产时,因出租获得的流量颇为有限,由此获得的流量难以用于清偿债务.因此,高负债公司通常不宜选择将金额巨大的自用房地产或存货转换为投资性房地产.

3、投资性房地产转换为其他资产的时机选择

根据我国投资性房地产会计准则第十三条第1款、第十四条、第十五条规定,当企业选择以成本计价模式对投资性房地产进行计价时,无论何时将投资性房地产转为其它资产均不会产生转换损益,但是,当企业选择以公允计价模式对投资性房地产进行计价时,不同的时机选择会产生不同的结果.如果企业所持有的投资性房地产在活跃的房地产交易市场上的处于一个比较好的上升通道时,则企业应继续将其作为投资性房地产,因为,一方面由于是市场价值的不断提升,租金的可以相应的要求提高,从而获得较好的租金回报,另一方面待市场到达一个相对高点时再将其转换为其它资产,从而获得更高的一个转换收益,提高转换当期的利润.反之,当市场处于一个下降通道应选择尽快转换为其它资产,从而回避转换损失.

三、新会计准则新政的意义

(一)房地产企业会计准则较之原有企业会计制度的最大改进,就是充分引入了公允价值计量的理念,这在投资性房地产会计的相关核算中也得到了有效的体现.与原有的企业会计制度相比,新企业会计准则对投资性房地产真实价值的反映更为客观和可靠,减少了企业经营者利用其进行利润操作的可能性,增加了包括投资者在内的相关信息使用者决策的正确性.此外,在新准则出台之后,投资性房地产行业中各企业的资产总值会大大增加,其公司规模也会由此得到较大程度的扩张,从而使该行业的整体价值得到真实的体现.

(二)提升了行业的整体价值

由于投资性房地产的升值性,原有的企业会计制度中以历史成本为基础的计量方式必然会导致对该资产实际价值的低估,从而无法增强该行业的整体实力,与企业价值最大化的目标相背离.而在新会计准则采用之后,投资性房地产企业可以通过市场价值重估的办法,来提高其所拥有资产的账面价值,并进一步提高该行业中企业的整体实力.另一方面,市场价值的重估并不是对企业资产的虚增,而是通过重估这种方式使企业原先被低估的资产重新恢复其真实的价值,从理论上说其更加符合客观性这一会计原则.

(三)增加了该行业的波动性

就早期的企业会计制度而言,在该制度中广泛的采用了历史成本这种计量原则,使企业的资产价值与市场价值不相符,从而从客观性上降低了其信息披露的质量.但是,该制度的历史成本计量理念却充分遵守了谨慎性会计原则,从而减少了资产因市场价值频繁变动而带来的波动性,维持了企业生存和发展的稳定性.在新会计准则出台之后,对投资性房地产企业最大的影响来自于自身所拥有资产的溢价可以在账面价值上得以体现,因此在新准则出台后的2007年,投资性房地产行业中的上市公司将会在其财务报告中确认这一由于会计政策变更而引发的资产溢价,从而使该行业的整体利润得到大幅度的增长,从而使该行业在整体上获益,有利于扩大该行业的整体融资规模.

此外,在2007年之后,由于依据新准则的规定在公允价值计量方法下投资性房地产不再提取折旧、摊销及减值准备.,因此在之后的很长一段时期内,该行业的成本或费用较旧制度都会有所减少,而利润则都会有所增长,因此使该行业在远期的整体收益得到了有效的提升.