投资性房地产后续计量模式的选择

【摘 要 】2006年2月15日财政部发布了新的企业会计准则体系,对投资性房地产的会计处理作了明确规定.本文分析了原准则（制度）中投资性房地产处理的缺陷,介绍了新准则中投资性房地产的两种计量模式,分别对成本计量模式及公允价值计量模式的优缺点以及对企业及利益相关者的影响进行分析.

【关 键 词 】投资性房地产；成本；公允价值；后续计量

随着我国经济的发展和投资观念的改变,将房地产作为一种投资手段已经是非常普及的经济现象,甚至成为一些企业新的经济增长点.2006年2月15日,财政部出台的新的企业会计准则体系中将投资性房地产作为单独的一项准则来规范.《企业会计准则第3号——投资性房地产》（以下简称投资性房地产准则）规定,企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,这意味着企业可以对投资性房地产的两种计量模式进行选择.

一、原准则（制度）对房地产的核算

在原准则（制度）中,除了房地产开发企业将以销售为目的而持有的房屋建筑物作为存货核算外,其他企业通常情况下将自用或以投资为目的而拥有的房屋建筑物均作为固定资产核算,并按照其预计使用年限提取折旧,将土地使用权计入无形资产并按期进行摊销.这样的会计处理方法存在着以下两个方面的问题：（1）忽略了市场因素对房地产价值的影响,使得资产的价值失真.随着时间的推移,以投资为目的的房地产的价值可能不断增长,其市场价值经常会高出其账面原值,而且还可能高于其账面原值的数倍,而原准则（制度）的会计处理使得账面资产价值逐年递减,这与现实状况严重背离.（2）投资性房地产的获利方式与固定资产和无形资产明显不同,其投资一般来说其金额大、周期长、流动性与变现能力较差,往往具有高收益和高风险并存的特点.所以将以投资为目的的房地产作为固定资产及无形资产的核算方法并不能反映作为投资目的的房地产的真实价值.在一定程度上不利于反映企业房地产的实际构成情况及各类房地产对企业经营成果的贡献情况.

二、《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定

投资性房地产准则规定：投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量,在后续计量时,通常应当采用成本模式,满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式.但是,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式进行后续计量,采用成本模式还是公允价值模式由企业根据实际情况自主选择.

(一)成本模式

成本模式的后续计量,是指按照投资性房地产的账面价值、使用年限等因素,按照固定资产或无形资产的有关规定,按期（月）计提折旧或摊销,并在期末对投资性房地产进行减值测试,投资性房地产存在减值迹象的,还应当适用《企业会计准则第8号——资产减值》的有关规定计提资产减值准备,如果已经计提资产减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复,不得转回.在采用成本模式计量时,必须将投资性房地产分成建筑物和土地使用权两类,建筑物的后续计量,适用《企业会计准则第4号——固定资产》的有关规定,土地使用权的后续计量,适用《企业会计准则第6号——无形资产》的有关规定.

(二)公允价值模式

投资性房地产准则规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量.”采用公允价值模式计量的应当同时满足下列条件：第一,投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；第二,企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计.投资性房地产准则虽然规定了两种可供选择的模式,而且对与公允价值的计量限制得非常严格.但本人倾向于选择公允价值计量模式.在国际会计准则第40号规定企业可以在公允价值模式和成本模式中进行选择,并认为“从公允价值模式变更为成本模式不大可能导致更恰当的列报”,这就表明国际会计委员会也倾向于企业采用公允价值模式对投资性房地产进行计量.

三、公允价值计量模式的分析

(一)公允价值计量模式与成本计量模式的优缺点比较

1.公允价值计量与成本计量的优点

1.1公允价值计量模式支持决策有用观.企业面临日益复杂的经济环境,有些资产和负债的价值已经发生了很大改变,如果仍然采用历史成本计量,就不能真实地反映企业的资产和负债的价值.从而误导报表的外部使用者,甚至做出错误决策.而公允价值能较真实地反映企业的资产和负债,能较准确地披露企业获得的流量,从而更确切地反映企业的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险,从而有利于使用者对企业做出正确的评价.

1.2公允价值计量模式支持经济收益观.随着企业管理理论的不断发展,经济收益和会计收益的对立日趋尖锐化.从发展态势上看,基于公允价值计量模式的经济收益观越来越为人们所接受,而传统的基于历史成本计量模式的会计收益由于其应用范围的狭窄而逐渐失去了地位.

1.3公允价值计量模式支持“配比原则”.历史成本法下计算损益时,收入是按现行市价计量,而成本、费用则按照历史成本计量,从而出现收益超分配、虚利实分的现象.采用公允价值计量,这种现象就可以得到很好的解决.收入和成本费用均按照公允价值计量,经营成果是管理当局真正的经营业绩,有利于正确评价企业的经营成果,从而真实全面的反映企业的经营状况.

1.4公允价值计量模式面向未来.传统的历史成本计量模式所反映的经济事项主要是过去发生的行为对现在的影响和结果,对企业的预测性比较差.而公允价值计量模式是一种面向未来的会计模式,在对一些新的交易活动或事项进行核算时,为收益信息的全面与可靠提供了保障.

2.公允价值计量与成本计量的缺陷 2.1公允价值计量的市场约束不容易解决.公允价值的核心思想在于公平和自愿,这就要求市场的成熟和信息的绝对均衡,而事实上这种近乎绝对和理想化的环境是不存在的,公平和自愿也只是在一定市场条件下的相对结果.与此相对比,历史成本的应用似乎并不受到市场不完善的约束.

2.2公允价值计量在实践中难于应用.未来流量的金额、时点和货币的时间价值等等都是不确定的,在计量的操作上往往难度很大,甚至许多会计要素在市场上很难找到可供参考的交易.在许多时候还主要依赖于会计人员的职业判断,很大程度上存在主观性,然而这种主观判断的合理性和权威性往往容易遭到质疑.现值计量的复杂性是公允价值计量模式不容易推行应用的重要难点,公允价值计量的数学模型构建往往是十分艰难的,在我国目前还不允许在大量检测设的前提下使用公允价值估计技术,而历史成本的取得似乎要容易得多.

2.3公允价值计量模式的可靠性受到严重质疑.相对于客观性、确定性和可验证性的历史成本计量模式,公允价值计量模式虽然在财务报告中能提供更为相关的信息,但在可靠性质量要求上却不能完全保证.

(二)公允价值计量模式对利益相关者的影响

1.公允价值计量模式能更真实地反映企业的损益.对于投资性房地产来说,其利润计算是通过出租的租金、转让的收入与相应的成本、费用配比计算出来的.按原准则（制度）规定企业计算利润的租金收入和转让土地使用权收入都是按现行市价计量的,而计算利润的资产的成本、费用则是按历史成本计量的.这显然不符合权责发生制这一会计核算前提,即在计量属性上的不配比.而对投资性房地产采用公允价值计量模式,其利润计算中的扣除项目——资产的成本也是以现行市价为基础确定的.这样就可以解决上述问题的存在,即利润表中的利润计算口径是一致的,真实地反映了一定会计期间的损益状况.

2.公允价值计量模式能合理地反映企业的财务状况,从而提高财务信息的相关性.公允价值与历史成本相比,能较准确地披露企业获得的流量,从而更确切地反映企业的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险.也就是说,按公允价值计量得出的信息能为企业管理人员、债权人、投资者的经营决策提供更有力的支持.对企业的资产增值信息更加透明,有利于企业在资本市场获得正确的定价,从而有利于再融资,获得资本市场的种种便利.从这个角度看,可以帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得发展.

3.公允价值计量模式对企业的影响.由于近些年房地产持续上涨,使得房地产原始取得成本与其公允价值之间存在很大差距,但按原准则（制度）规定,企业仍在每年按一定比例对房地产提取折旧或摊销,一旦企业选择按公允价值计量,必然会使企业资产出现大幅增值；在房地产保持稳定的情况下,按公允价值计量会使企业账面利润显著增加,企业的业绩和形象显著提高.

4.公允价值计量模式对企业所得税核算的影响.财政部、国家税务总局在2007年10月发布的《关于执行<企业会计准则>有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2007]80号）第三条规定：“企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等,持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额,在实际处置或结算时,处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额.”从而明确了采用公允价值模式计量的投资性房地产,其公允价值的变动不作为税法上的应纳税所得,并允许按固定资产或无形资产计提折旧或摊销,即投资性房地产的计税基础为“初始成本-折旧摊销”.由此可见,投资性房地产采用公允价值模式计量时,其账面价值与计税基础存在着差异,因此,一方面在申报缴纳企业所得税时需要根据税法的相关规定,在纳税申报表中对应纳税所得额进行调整；另一方面,需要根据《企业会计准则第18号――所得税》第四条的规定,确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债.

四、小结

综上所述,本人认为对于投资性房地产的后续计量在有条件的情况下选择公允价值模式计量,这样一方面可以提高会计报表信息的相关性,使会计信息的使用者能更好地了解企业的真实财务状况和经营成果,帮助其做出正确的决策；另一方面也可以使我国和国际通行的会计处理惯例又近了一步.当然,公允价值的运用必须依赖于发达的资本市场、完善的资产评估制度以及相关配套法规等,目前我国在公允价值的运用中尚存在一些问题,如缺乏完善的理论体系指导、公允价值可靠性难以控制以及公允价值不易直接获取等等.但从发展的眼光看,按照国际会计惯例进行计量是必然的趋势,为了进一步改善公允价值的应用环境,提升公允价值的应用水平,推进我国会计计量模式与国际会计发展的接轨,可以考虑采取以下方面措施：进一步完善公允价值理论框架体系,减少内部发展阻力；进一步完善公允价值市场应用条件,减少外在市场阻力；提高会计从业人员职业判断能力和守法意识,减少判断失误；建立专业公允价值评估机构、信息传递体系,降低交易成本；规范公司治理和内部监督机制,减少执行层面压力；建立外部审计机构监督,从外部规范企业行为.

【参考文献】

【1】财政部：《企业会计准则2006》,经济科学出版社2006年版.

【2】财政部会计司：《企业会计准则讲解》,北京人民出版社,2010,12

【3】财政部：《企业会计准则应用指南》,中国时代经济出版社2007

【4】董大维,詹红梅：浅析公允价值的应用、理论与研究,2009.04