投资性房地产公允价值后续计量模式对上市公司利润的影响

【摘 要】本文通过对投资性房地产准则的应用现状和样本数据的分析,阐述了投资性房地产采用公允价值后续计量模式会计政策对企业的净利润以及收益稳定性产生影响,且对公司个体的影响大于采用公允价值计量模式的所有公司整体的影响.

【关 键 词 】投资性房地产；公允价值；利润

近年来,中国房地产行业发展迅猛,房价波动大,原有的会计准则已无法真实反映企业持有的投资性房地产的价值,不利于会计信息使用者了解企业的真实情况,尤其是上市公司的情况,因此,为了规范投资性房地产确认、计量和信息披露,我国参照国际会计准则的规定,颁布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》,将投资性房地产专门划分出来作为单独类资产确定会计规范.

一、我国投资性房地产应用公允价值后续计量的现状

根据《上市公司2010年执行会计准则分析报告》,2010年,在2129家上市公司中,存在投资性房地产的有833家,占比39.13%.在这833家上市公司中,806家对投资性房地产采用了成本计量模式；仅27家采用了公允价值模式对投资性房地产进行后续计量,占存在投资性房地产的上市公司总数的3.24%.

从2007年新准则执行至2010年间,存在投资性房地产的上市公司分别为630家、690家、772家和833家,绝大部分采用成本模式计量,采用公允价值计量的仍旧很少,四年分别是18家、20家、25家和27家,数量呈现逐步增加的趋势,但占行业上市公司总数的比例相对稳定,上升趋势不明显.采用公允价值模式计量的投资性房地产,其价值受市场环境因素影响较为明显.从总体上来看,我国上市公司能够按照新准则的要求,谨慎选择投资性房地产的后续计量模式,投资性房地产采用公允价值计量对上市公司影响不大.

二、以公允价值计量投资性房地产对企业利润的影响

1.样本的选取与基本情况的介绍

根据财政部会计司的分析报告,2010年共有27家上市公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量.在实际调查中发现,上市公司有28家对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量.其中锦龙股份的投资性房地产科目仅在2007年年初有余额,年末余额为0,2008-2010年投资性房地产年初年末余额均为0.农业银行至2010年末上市不满一年.因此,对这两家上市公司不做分析.经过筛选,本文选择了26家以公允价值计量投资性房地产的上市公司作为样本,通过它们2007-2010年财务报表中的数据,分析采用公允价值模式计量投资性房地产对上市公司产生的影响.研究发现26家样本公司的行业分布较为分散,其中,房地产开发企业有7家,占总数的26.92%,银行业上市公司为5家,占总数的19.23%,综合类和商业百货类上市公司各2家,各占总数的7.69%,其他行业的上市公司共9家,占总数的34.62%.

2.对企业净利润的影响

从短期来看,对持有投资性房地产较多的上市公司,采用公允价值计量会带来积极的影响.因为,由于政策变更,企业的净利润会有较大幅度的提高,从而引起其账面净资产的大幅增值,会使相关会计数据更能反映近年来房地产增值的结果,必然影响到房地产股的股价整体表现,提升相关企业的投资价值.而由于公允价值模式下,投资性房地产不计提折旧或进行摊销,减少了企业的成本支出,同样会是企业利润增加.

本文通过对上市公司资产负债表中的“投资性房地产”项目、利润表中的“本年净利润”项目的整理,分析计入损益的投资性房地产公允价值变动对净利润的影响.

由图1可得：2007年,投资性房地产公允价值变动对企业的净利润影响均为正.对个别企业影响尤为显著,2007年投资性房地产公允价值变动对海欣股份和方大集团净利润的影响率分别高达287.82%和173.55%,完全达到了增加企业净利润的目的.2008年,昆百大将投资性房地产后续计量模式改为以公允价值计量,当年投资性房地产公允价值变动对其净利润的影响为26家上市公司中最大,为86.62%,而金宇车城由于投资性房地产公允价值下跌造成了净利润的明显下滑.2009年,投资性房地产账面价值全部增加,除ST海建外,投资性房地产公允价值变动对企业的净利润影响均为正影响,且对海南航空和金宇车城的净利润影响巨大.2010年,投资性房地产公允价值变动损益为负的仅金宇车城一家,其原因是2010年公司补交了2026万元的购地款及税金,压缩了公允价值前期的盈余.但从整体来看,投资性房地产账面价值仍是上升的.2010年投资性房地产公允价值变动净收益为达到36.24亿元,但其占采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的27家上市公司净利润总额的比例仅为1.90%.但从每个公司看,有2家公司当前公允价值没有发生变动,有18家上市公司投资性房地产公允价值变动对净利润的影响率超过1.90%.其中,正和股份等6家盈利的上市公司,2010年投资性房地产公允价值变动损益对当年净利润总额的贡献率超过20%,影响显著.

综上所述,投资性房地产公允价值变动损益对上市公司个体净利润的影响较之其对所有采用公允价值计量投资性房地产的上市公司的整体影响要显著.对部分上市公司影响极其显著,可以达到调节利润的目的.

3.对企业利润波动的影响

2007-2010年投资性房地产公允价值波动性较大.2007年18家上市公司投资性房地产公允价值变动总计2277.97百万,平均变动134万元；2008年20家上市公司投资性房地产公允价值变动总额为-515.90百万,平均变动变动-25.80百万；2009年25家公司投资性房地产公允价值变动总计3916.23百万,平均变动额为150.62百万.2010年,26家上市公司投资性房地产公允价值变动总额为3624百万,平均变动额为139.38百万.

由此可见,若市场波动较大,由于公允价值模式会使当期投资性房地产的波动反映在当期收益中,将会影响报告期收益的不确定性,大幅影响利润甚至造成企业亏损.2008年,受到金融危机的影响,20家采用公允价值计量投资性房地产的上市公司中,有10家上市公司投资性房地产公允价值变动为负值,直接影响企业当期利润,这是追求业绩稳定的上市公司所不愿意看到的,一些上市公司不愿意承担采用公允价值计量模式带来的利润波动的风险,因此选择了成本模式.这也是为什么选择公允价值模式计量投资性房地产的上市公司数量极少的原因之一.

三、结论

本文通过对投资性房地产准则的应用现状和样本数据的分析,阐述了投资性房地产采用公允价值后续计量模式会计政策对企业的净利润以及收益稳定性均会产生影响,且对公司个体的影响大于采用公允价值计量模式的所有公司整体的影响.在中国,对于公允价值的应用尚处于起步阶段,大部分公司仍旧采取谨慎的态度应用公允价值,只有极少部分企业对投资性房地产采用公允价值计量,公允价值计量模式仍然没有被广泛使用,因此其对我国企业,尤其是上市公司整体的影响并没有完全体现出来.