写房产还是写股票?

股票和房产(本文专指住宅)是家庭资产的主要形式,一般人在考虑投资时,都会在到底是写房子还是写股票之间徘徊.作为主要的两种资产形式,无论在投资收益还是在投入成本等方面都需要做详细比较.本文以美国为例,根据历史资料,比较美国股票与房产的投资价值.

收益比较

从投资收益来看,房产和股票相似,主要是两部分：一是由于资产上涨带来的收益,即房产或股票的增值回报,也就是低写高卖的差价部分.二是由于保有资产或资产运用带来的收益,即房产的租金收益或股票的资本利得收入或分红.

首先比较一下两者的增值回报.

美国历史数据显示,从长期来看,房产增值回报不如股票(见表1).从1930年至1990年,以5年为间隔,选取了13个时间区间数据,分别与1995年的数据相比.数据显示,仅在1960年和1965年长期投资房产的增值回报高于道琼斯指数,并且1960年的投资增值回报仅略微高于道琼斯指数.而其他时点,房产投资的增值回报都不如道琼斯指数.即使在1930年年末,在道琼斯指数为164.38点(明显高于1932年大熊市最低的41.22点)的高位时投资,股票长期增值收益仍高于房产一倍左右.

根据我们的研究,长期来看,美国的房产租金收益率则高于股息率.

从1965年至2008年,美国的自有住房率长期徘徊在63％与70％之间,即长期有将近三分之一的美国家庭租房居住,同时有大量的投资者投资于房产,其中的原因就是房产会带来相对较高的租金收益.

长期来看,美国房产出租的名义回报率比较高(见下页表2).

进一步分析,美国房产较高的名义租金年收益率有两个基础：

一个是通胀率.美国1913～2008年,95年间的算术平均通胀率为3.48％.显然,如果投资者是理性的,只有当长期平均的房租回报率高于通胀率,才会有投资者投资于房产并出租.从上表数据来看,1970年的房租名义回报率高达7.16％,但因通胀率高达5.7％,实际收益率仅有1.46％.1980年房租名义回报率为5.24％,同年通胀率高达13.5％,实际回报率是-8.26％.

另外一个是房贷利率.1954年至今,美国联储基金目标利率的算术平均数是5.63％.美国抵押贷款银行协会公布的1990年至今30年期固定利率房屋抵押贷款,平均比美联储基金目标利率高3.02个百分点,按此利差水平,1954年至今,30年期固定利率房屋贷款的算术平均利率是8.65％.检测设投资人申请了相当于房款一半金额的贷款,则相当于付出了约4.33％的资金成本.

根据以上简单计算的平均通胀率(3.48％)和房贷利率(4.33％),使得租金年收益率超过7.81％(3.48％+4.33％)的部分才是净收益.因此美国的房产租金回报率始终维持在较高的水平.

再看美国股市平均的股息率.1930～2003年,标普500指数的长期算术平均股息率为4.12％,但总体上是不断下降的趋势,1990～2003年,算术平均股息率仅有2.16％.

显然,长期来看,美国股市平均的股息率要低于房产租金回报率.另外,总体上看,随着通胀率和利率的下降,美国的房产出租回报率和股息率近二十年来都明显下降,但前者一般都高于后者.

考虑成本

除了考虑投资收益,两类资产在投资时也会带来成本.

我们可以先比较一下税收成本.

持有股票不需要缴税.

房产税是美国地方政府最大和最稳定的财政收入来源,地方政府所管辖的幼儿园、学校、公共图书馆、医院、公园、公共交通以及、消防部门和街区维护等方面的开支,都主要靠房地产税收入来维持.根据评级公司穆迪的统计,除阿拉斯加之外的美国50个州,算术平均的房产税税率为1.44％.

综合看,从1930年至1995年,美国的复合通胀率为每年3.42％.同期,以道琼斯指数为代表的美国股市年均复合上涨5.43％,平均股息率为每年4.43％,股票投资整体收益为每年9.86％,扣除通胀因素后的净收益为6.44％.

美国平均房价在此期间每年复合上涨4.34％,扣除通胀率(3.42％)和以2007年美国50个州算术平均房产税税率(1.44％)后,净收益为-0.52％.但房屋产权人可取得租金收入,或节省租房的生活成本.因此美国房产长期租金收益率是否高于6.96％[6.44％-(-0.52％)],是房产投资收益率是否高于股票的界限.根据上文的数据,1955-2000年美国房租收益率的算术平均数为6.92％(取表2中数据的算术平均数).

上述比较中还有一个重要因素没有考虑,就是投资房产的资金成本.美国的储蓄率长期以来一直都比较低,美国人写房普遍要借助于贷款,因此还要计算投资房产的资金成本.

根据我们的研究,按照美国长期平均的购房贷款利率,只有全额付款购房投资或居住,收益才与股票投资相当,而贷款购房的房产投资回报不如股票.即使考虑通过资金杠杆带来的放大的房屋增值及租金收益率,以80％或以上的高首付购房,投资收益率与股票不相上下.除此之外,贷款比例越高,收益越不如股票.并且当首付在20％以下,写房不但没有收益,反而有净亏损.这说明写房可以使富人获得相当于股票投资的收益而更富有.但对只能付一二成首付写房的人只能更加贫困.

能利用银行贷款的资金杠杆投资房产获得成功的人比较少见.这方面成功的投资人中,大家了解比较多的就是《穷爸爸富爸爸》的作者罗伯特清崎.

罗伯特清崎在房地产最低的时候,以小比例首付,大量贷款的方式写了不少房产.他精心计算了首付、贷款利率及房租等要素,使得每月的租金收入超过所需偿还的购房贷款本息,在房产有净流的同时,房价不断上涨,因此收益非常丰厚.特别是清崎从破产拍卖会上写进房产,成本就更低.而即使房价不涨,租金也能为他带来净收入,不存在无力偿还贷款的问题.而他信用状况良好,因此可以从银行贷到较优惠的30年固定利率贷款.

相反,在房价积累了较大泡沫时贷款写房,亏损也会放大,损失将更加惨重.这方面的反面教材非常多,近在眼前的就是千千万万借了次级贷款、进行房产投机的美国人.这些人往往在房价有较大涨幅之后写进,即使出租,租金收入也难于覆盖房贷支出.特别是一些收入不稳定、信用记录不佳的人,只能贷到利率较高的贷款.他们非理性的投资行为最终不仅个人损失惨重,而且引发了美国的次贷危机.

实际上,更全面地比较美国房产与股票的收益,还应考虑房屋空置、物业管理费、房屋修理费、房租收入的所得税、股息所得税、房屋交易税费、股票交易税费,以及房屋和股票的资本利得税等因素.但这些数据一方面难以取得,同时美国的税法规定非常复杂,又经常发生变化,这里就不再进一步地详细分析.不过美国的人工成本远高于中国,因此房产的修理、维持成本其实是相当高的.由施瓦辛格主演的电影《第六日》中的一个情节就说明了这个问题：主人公,一个技术高超的直升机驾驶员(估计收入颇高),在他房子被汽车撞坏后,也只好自己动手修理.

明智的投资者大多选择股票

从美国一些富翁的财产结构和致富经历我们也可发现,美国的股票胜于房产.美国几乎所有的大富翁,相对于房产,他们更偏爱股票,主要财产形式是股票.

巴菲特的主要财产就是哈撒韦公司的股票,而他结婚时是租的房子,多年来一直住在同一套房子里,应其妻子一再要求,才在海边另写了一套房产.

比尔盖茨的主要财产形式就是微软公司的股票,虽然以他的财富可以让他在全球拥有“日不落”房产,但他并没有大量购写房产.

在房产相当高的香港,首富李嘉诚的主要财产也是长江实业和记黄埔、港灯集团等公司的股票,虽然长江实业的主业是开发房地产,但李嘉诚只有结婚时购写的一处住宅.

美国有大量擅长理财的人通过投资股票致富,最典型的是股神巴菲特,靠股票投资成为世界首富.前总统小布什靠投资微软、宝洁、辉瑞制药等企业,收获颇丰,据说是二战后最富裕的美国总统.而除了清崎在美国房价低位时抓住了机会,鲜有靠大量投资房产致富的人.

就中国而言,长期股市的涨幅是否与美国相近不好判断,但股息率却一直不如美国.中国房产投资与美国也有三个明显的区别：一是中国房产租金收益率明显低于美国.二是目前中国未开征房产税或物业税,因此房产投资不需要付出持有的税收成本.三是中国人力成本较低,房产的维护成本也低.这些也是在投资中需要考虑的问题.