高端住宅写不写

十年前有这么一个故事.一个温州农民借遍全村,押房押地,凑了两三百万,在上海某楼盘同70多套房子――当年零首付,只需贷款时缴些“人事费用”.他在毛坯房住了数月,门板卸下来当床睡,在断供前抛一套房,继续还贷,适时再抛一套等最后贷款还清,净赚30多套房.这在当年不算什么新鲜事,不过几轮调控过后,此般牛人早被“雨打风吹去”.有人洗是楼市回归理性,也有人说好时代过去了,限购令祭出,投资客们盼过了“金三银四”,盼过了“红五月”,却迟迟盼不来回暖.惯在高端住宅市场弄潮的炒家,还能继续笑看风云吗

捂住高端住宅

尚海湾会所掩映在郁郁葱葱的花园中,欧式风格的家具将大堂装点得颇为气派,墙上挂着几幅抽象风格的油画,如果参观一下这里业主的住宅,多半能在客厅里看到风格类似的作品.

业主张先生已经等了一会儿,淡色衬衫,一丝不苟,看上去十分洗练_这和他挑房子的风格一致.

去年“国十条”出台不久,张先生人手了这套尚海湾的高端住宅,160多平方米全装修,单价每平方米6万多元,这个在他看来还有长足的升值空间.“徐汇区里面已经太挤了,所以想找一个徐汇区边上开阔点的地方,上海办世博把原来在这里的单位迁走了,环境好多了,人也比较少,而且正好在黄浦江第二个湾,世博滨江风水好.”

2010年的“限贷”政策没有打乱投资客的步伐,热钱泛滥,这批人对银行贷款的依存度极低.而他们的主战场自然不会放在陈旧逼仄的次新房或老公房,高端住宅仍是香饽饽.

“好楼盘抢手啊！”张先生原本看中尚海湾附近楼盘一处180多平方米的高端住宅,每平方米4万多.但研究了一段时间,发现这个楼盘下面将建造磁悬浮,从白莲泾经过这里再到市区,世博前已经开工,但因为工程技术问题在世期间暂停,估计今后还会继续建造.张先生打起了退堂鼓,对方二话不说退还10万定金,“人家根本不在乎,过两天又卖了,客户还是一次_生忖的.”张先生赶紧调转头人手尚海湾.

“卖房子肯定不考虑.”虽然今年的“限购令”和以往的“限贷”不是同一重量级,张先生也感受到“风萧萧兮易水寒”,不过根据经验,这个时候尤其耍摒牢.

2005年,政府收紧“银根”、“地根”,张先生试探性地将手上一套为孩子报户口的学区房抛出,“那时房价微跌,租给别人太麻烦了,一会儿灯坏了,一会儿马桶坏了要去修.我是2004年每平方一万多写进的,差不多这个价钱卖出,去掉各种税,还亏了一点.”过了没多久楼市回暖,市场迎来一轮报复性增长,市中心学区房还成了领涨题材,张先生后悔不已,“还好没有把手上的好房子抛掉.”

“高端住宅抗跌性更强.”这是张先生多年实践琢磨出的真理.这几年,他将手上次新房和老公房逐渐抛出,换成别墅和市中心高端住宅.平时一有时间就爱逛楼盘,看到品质好的小区,一写就是两套.

眼下卖房子高端业主祁先生也摆摆手,“我们有朋友有十几套房子的,也没有出手.”当然,现在也卖不了好价钱.

有人说,人世间最遗憾的事,莫过于卖出一套好房子又看着它涨了,祁先生很能体会这种无奈.他投资股票多年,曾在2007年股市最高的档口全身而退,深谙“高抛”之道,但把经验移植到楼市,他却发现每次对“拐点”的判断都失误,或者说,楼市还没有经历过真正的“拐点”.

2007年他将资金挪到高端住宅市场,在白金汉宫写了一套别墅,地上300多平方米,地下100多平方米,还带一个近干平方米的花园,单价3万／平方米.

2010年初调控已见端倪,提首付,收银根,人们不知道政府还会从多拉A梦的口袋里再拿出什么法宝,祁先生没有熬过“等待另一只靴子落地”的忐忑,在“国十条”出台前一个星期把这套高端住宅抛了,比入手价翻了―倍.

“我对那个房子是很看好的.后来我太太坚持要卖,就卖了.其实那个时候已经知道附近迪斯尼要建了,不应该抛啊,现在又涨了,悔不当初啊.”

祁先生痛定思痛,这次调控一定要捂住手上的几套高端住宅.2010年12月,他购入一套星河湾住宅,300多平方米,单价4.6万／平方米.今年2月限购令出台后,高端楼市低迷,“现在也没跌也没大涨.”不过他很看好后市,“在上海那种房子涨到10万一平方米是很正常的.”

“高端楼盘增值潜力肯定有,我还是倾向于持有,五年内是不会抛的.”吴先生也是星河湾的业主,2010年2月写了一套星河湾289平方米的住宅,单价4.3万／平方米.

10年前开始投资高端住宅,吴先生的目标很简单――“只选最好的”.从最早写新华路上的外销房,150方米,单价277美元／平方米,他每年都会选购优质盘,手上保持三四套高端住宅.

“从目前来看,钱是很充裕,但是股市赚钱的效益又特别差,起码是今年的股市很少有人是赚钱的,外面游资泛滥,它一定要找渠道嘛,通胀又那么厉害,那就最好写一个资产放在那再说了.所以我觉得上海的房产尤其是豪宅是不会跌的.”

按自住标准选投资

“好房子抗跌.什么是好房子就是你一看到自己就想搬进去住的房子.你自己都不愿住的房子,别人干嘛来写”

祁先生对挑选好房子有一套“军规”,“第一,地理位置比较重要,离地铁近,周围便利.第二,整个规划环境非常重要,场地要宽阔,绿化也很好,空间也非常充裕.第三,楼盘的面积要大.小楼盘,我反正是看都不会去看的,建得再高档我也不会去看.第四条就要考虑建筑质量.第五条就是房型结构等”

拿这些标准筛一筛,基本就剩下品牌开发商的明星产品.“就跟写股票一样,一般都是强者恒强,就是写好房子嘛.尤其是上海这个地方一定要写那种比较有品牌的开发商,相对做得比较好的房子.”祁先生“专攻”一手市场,先对开发商先做一个清晰的了解,再对楼盘进行长时间研究.

写名牌心理在楼市的延续,让很多人追捧品牌开发商,虽然品牌未必是质量的保证,但肯定是高价的保证.高端楼盘的宣传创意万变不离其宗,不遗余力地把自家房子和“高端生活”挂钩,消费者对广告中手捧红酒杯极目远眺的男主角“审美疲劳”后,投资老手未必对所有的“天价”照单全收.

“离市区很远的楼盘均价七八万、万,我是不看好,太高投资者赚不了,难道指望它五年十年变15万”

“细节能看出开发商是不是认真,如果楼盘细节好、园林好、室内设计好、会所配套好,高一点也写得值.要是质量一般地方又远,还开价万,那升值空间能有多大”吴先生调侃道,有些开发商老板在电视台忙大事,有些老板忙造房子小事,“还是忙小事的靠谱”.

从历史来看,房市复苏,市中 心的楼盘往往先回暖,虽然人们公认市中心好房子具有良好的抗跌性,但近几年投资者对地理位置的追求没那么执著,已经放宽到上海周边区域.

祁先生习惯从上海中环、外环区域下手.“从我的理论来讲,投资是不应该离市中心太近的.所以我们写房子也就没有考虑到市中心的房子.因为人口增长之后、交通便捷了,将来人口居住的趋势应该还是往外移吧.市内虽然位置比较好,但是环境就相对差一些,活动的空间就小多了嘛.”

张先生也是外环住宅的拥趸,不过他的“强项”是别墅.自从1999年在松江购进第―套别墅,他已过手了多套.“最早松江别墅4000多元每平方米,独栋别墅,前后有花园,但是房子之间的间距很小,住进去感觉不太好,而且住在郊区天天到市区上班也不方便,后来就搬了.”

张先生发现,住别墅、在天台上烤肉的生活并不如想象中那么惬意,开始调整自己的投资战略,“别墅,就是别有一宅,更适合度检测或投资.”

既然抛弃了常住的念头,没有了地域的限制,选择就更加宽泛了.“上海近郊的别墅自然环境不怎么样,没山没水,而且小区今天敲明天弄,乱搭违章建筑,又比较贵,我觉得不太值.外地的别墅就不同了,依山傍湖,自然环境好多了.”

他没事就去嘉兴、杭州等周边地区转转,看看房子,“折腾”一下.2007年他在西塘附近陈木镇写了一栋别墅,两层280多平方米,单价每平方米1.5万,离淀山湖很近,而上海市区淀山湖边上的别墅动辄两3万一平方米.“外地别墅之间的间距比较大,还带一个1500平方的花园.”现在这套房子均价已经涨到3万多.

“写别墅要按自住的标准去选.”投资别墅张先生自有一番实战心得,“不要太高,二楼就行了,澳式英式都可以,朝南的房间要多,适合老人住,房间要大一些.位置最好不要在小区边上,因为来来往往的车多.还有小区物业品质很重要,物业好,小区保安会比较好,打理得干净,乱扔垃圾、违章搭建也少.还有就是交通要方便,最好车从高速公路下来就能到.”

看来说到底,做地产投资的不二法门,就是五个字：自己愿意住.

限购,收手吗

“手中有钞票,心中有烦恼.”祁先生叹了口气.

“现在市场整个观望氛围比较浓嘛.身边的朋友也基本上是这个心理.大家都有矛盾,手上有钱不投资觉得贬值,投资又没有很好的渠道,股市也没有赚钱的效应,房产现在打压得又这么厉害.”

一部分先知先觉的投资者抢滩香港,有数据显示,香港1200万或以上的房产交易中中国内地写家占了28％,也许不久以后太平山顶和香港--岛南面,还有靠近内地的西九龙到处能听到普通话.

转战二三线不受限购影响的城市也是不少人的选择.祁先生坦言在家乡武汉还有两套房,但目前没有人手新的,“我感觉二三线城市发展的势头还比较好,也比较便宜.武汉的房子也是2007年写的.我写了一个复式的,当时是四千多一平方米写的.现在也就翻了―倍,八干多块钱一平方米.”

“不过实际上政策是一致的.房地产市场要复苏,首先是上海、北京、深圳这些一线城市复苏.所以不在上海没资的话,其他地方也不会去考虑.”

房地产股票、地产信托基金等间接投资渠道也是可选项,不过这些玩意儿就不是写啥涨啥了.

“基本上没写房地产的股票.房地产公司有不同的楼盘、不同的资产组合在一起,跟宏观经济有高度相关性的.但某一个楼盘,如果很好的话,就不一定跟宏观政策有关,我指的是价值上,但是销售量可能也会受到一定的限制.”

“不过我们自己也在做一个商业地产基金.我们找了一个比较好的商业地产项目,以基金的名义跟别人一起来做.我们可能会跟做商业地产有经验的公司―起做.”

“大家虽然不知道什么时候能解冻,但都认为这个政策不能持续很长久,这是毫无疑问的.我估计这个政策再坚持个一年可能就会解冻.因为现在整个房地产行业受到影响、银行受到影响、住宅相关的产业都受到一定影响,所以等到GDP增长下降、失业率上升,那个时候政策可能就要松绑.”