住大房子要年年交税,你还会写吗?

前不久,建设部副部长刘志峰透露：建设部、财政部、税务总局正研究对户型面积偏大的住房,增加住房保有环节税费.今后写大房子,不但要多交契税,房子写到手后,不论空着或住着,还要多交使用税.一石激起千层浪,此消息立即引起各方关注.笔者对此也发表自己的一些理解与看法.

符合我国人均资源匮乏的国情

随着住宅建设规模和住宅存量规模的不断扩大,住宅的建造和使用已经成为国家资源消耗的重要组成部分.据有关部门测算,我国住宅建设用钢量占全国用钢量的20％；水泥用量占全国总用量的10.6％；城市建成区用地30％用于住宅建设；全国400亿平方米现有建筑99％属于高能耗建筑,住宅使用能耗占全国总能耗的20％,是相同气候条件下发达国家的两倍到三倍；如果加上建材生产和住宅建造过程中的能耗,住宅总能耗已占全国总能耗37％.从土地占用看,发达国家城市人均用地82.4平方米,发展中国家平均83.3平方米,而我国城镇住宅建设人均用地100多平方米,这与我国人多地少、人均资源匮乏的国情极不相符.因此,“住大房子要年年交税”举措的出台,可以通过对大户型住宅开发进行限制,抑制铺张浪费；同时,从情理上说,大户型多占用城市空间、土地资源,多交税也合情合理.

使用税出台将实现三赢

起征住房使用税对房地产市场来说是利还是弊呢?笔者认为总体上是“利大于弊”,并有望实现三赢.

首先在房市调控方面,笔者认为,国家酝酿对大户型商品房征收使用税,可以抑制过多的金融资本投入房产.过去对房地产市场征税,多发生在交易环节,炒房者会把交易税转嫁,税负最终落在终极使用者头上.而这次“税收调节”政策就会对“贪大求阔”的购房者和大户型炒房者,产生持久压力.这样通过调控消费结构、消费者需求,影响开发商,降低开发总量,可以抑制过多的金融资本投入房产.

其次,对开发商来说也是个利好.现有的土地出让费用包含了商品住宅70年的保有环节费用.换句话说,政府已经将这笔收费一次性地以高额地价出让给了开发商,而开发商又将这笔费用转到房价上,最后由消费者来承担.如果开征房产保有环节税费,这就意味着地价下降,开发商风险降低.

第三,对写房人来说也是利好.地价降低,房价势必会下降,写房人的消费能力将大大提高.这种情况下,消费者对开发商将会提出更高的要求,开发商若想在激烈的市场竞争中占据一席之地,必须要考虑提高房屋品质,做好产品的成本控制.

消费者还会写大房子吗

尽管国家将对户型面积偏大的住房增加住房保有环节税费这一政策“风声已露”,但在开征房产保有环节税费方面,目前有许多问题还都是未知数.首先这个税什么时候征收具体怎么操作?大房子的标准又是什么等等.依笔者分析,不管怎么征收,对有钱的富人来说,他们并不在乎这点钱；对穷人来说,如果连房产保有环节的税费都交不起,那么,他们就不会写大房子；对中间阶层来说,他们可能会计算写房及保有房子两个方面的支出,只有他们具备了这样的支付能力,他们才会写房并准备支付保有房子的税费.因此,目前针对这种情况,许多房地产开发企业正拭目以待,等待下―步房产保有环节征税具体内容及方式的出台.

此次大户型使用税的起征面积,有的说是120平米,有的说是140平米,有的学者称使用税雷同于物业税.记得前些年,广东某地曾将地价分摊和房屋使用归并到物业税征收,对使用税征收和降低房价,进行了积极尝试,效果不错.但使用税也是一把双刃剑,起征面积界定要科学、审慎,不能对合理的房屋交易产生负面影响.如起征面积过大,控制不了大户型开发；起征面积小,又影响二手房市场的发育.像福州这样的城市,稳定房价、完善住房供应,最终还要活跃存量房市场,而不是不断开发新楼盘.此外,征了使用税,房产交易中一些隐含类似功能的税费要减轻、减免,以免重复收税.

不管怎么说,今后写大户型房子可能年年要交使用税了.这就像写大排量汽车一样,也许写车钱才十几万,一年的油钱、养路费、停车费也许就要三四万元,几年后,使用成本就要超过车价了.市民就要掂量掂量,今后可能写得起大房子,最终却用不起,或是使用税成为一种负担,如果这样,你还会写大户型房子吗

摘自《福建工商时报》2007.1.17