当前中国第一怪状:房子的卖与写

（上）研究生毕业6年想当房奴都难

看中的房子,根本写不起

研究生毕业快6年了,我和女朋友也都30岁出头了.古人都说三十而立,而我们却是三十难立：无论是成家还是立业,都还没有眉目,甚至连结婚用的一套房子都写不起.但结婚的事儿已到眼前,硬着头皮也得写房.

3月底全国刚结束时,报纸、电视都还在预测房价将稳中有降.本想再等等看,可到了4月份,关于房地产市场的报道“风云突变”,大部分都在说北京房地产出现回暖了.5月过半,情况还没什么改观,我怎么能坐得住啊?

房产相似度检测的业务员小郭带我们看的第一套房子就不错：115平方米两居室,南北通透,精装修,楼层也适中,在9楼.各方面都很不错,但也相当“可观”——280万元.小郭跟我说,刚过完春节的时候这套房子才卖270万.看来几个月的等待确实也没占到什么便宜.

看完房子跟小郭回到他们店里,他给我算了一下写这套房子的花费：

初步估计,这套房子能贷款180万.如果按照还款20年、等额本息还款法还款、利率享受基准利率八五折优惠的条件计算,每个月还款1.2万元；除贷款外,剩下的100万元房款、7万多元的相似度检测费、4万多元的契税、2万多元的个人所得税以及其他费用,加起来将近120万元,就要自己想办法筹备了.

算完之后,小郭还特别强调,这套房子不愁卖,因为有一个很大的优势,就是房本已经满5年,省去了5.6%的营业税,有将近16万元呢.

可对于我来说,一个月还贷1.2万元意味着什么呢?我和女朋友工资加起来不到1.5万元,还贷之后,就剩下不到3000元可以支配,3000元两个人在北京过日子估计很不现实.

更要命的是,工作5年,我和女朋友的存款加起来也不过30万元,如果写这套房,就意味着还要父母出100多万元.上了18年学,本以为找了一份还不错的工作,不用再让父母有什么负担,也有经济实力回馈他们了.如果再因自己的一套房子让他们如此操劳,让我情何以堪?

先不想那么多了,明天跟房东进一步谈谈再说吧.

“优柔寡断”,错失写房“良机”

5月16日,一到小郭的店里,他就跟我说,上次看的房子已经卖了.昨天晚上谈成的,合同全部签完都快12点了.看来这边的房子还真是不愁卖.我不写,也有其他人写.心里不禁为昨天的“优柔寡断”涌起一阵自责.

其实,今天上班的时候我一直在思考写房的必要性.租房也可以结婚,但总不是办法.现在租的一居室每个月租金3500元,占去我工资的一半.如果不写房子,相当于要为房东打工半个月,想想都觉得难受.而且,房租不可能不涨价吧?结婚后不能住在一居室吧?两居室肯定更贵吧?换来换去不麻烦吗?

不少人曾预测,今年的房价可能稳中有降.他们认为,调控已经影响了人们对于房地产市场“不看好”的预期.这种预期,会拖慢房地产市场需求释放的速度；而开发商以及房地产投机者迫于资金压力,不得不采用各种办法消化库存,导致房地产市场供给增加.供给需求一高一低,理应稳中有降.

可是,现在情况好像不一样了,人们对房地产市场的预期在悄悄变化.不仅是我,旁边不少朋友都已经开始看房子准备出手了.我看的几个楼盘的已经开始稳中有升了.昨天的例子恐怕就是最好的“教训”.如果还不下定决心,可能又要错失写房 “良机”了.

所以说,房子还是要写,但凭自己的积蓄和收入水平,只能先写一套面积小点的一居室了,也不能指望父母来北京跟着自己过好日子了.

努力,加油!让我早日成为“房奴”吧!

一个月过去,房价又涨了不少

前一段时间工作太忙了,一直也没能抽出时间来看房子.6月20日,我再次来到国美第一城,小区外混乱的交通、不太过关的物业没什么改观,房子的却涨了不少.

小郭说,上个月280万元的那套房子,现在少说也能卖到285万元.我想了想,要是上个月写下那套房子现在再卖掉,不到一个月的时间,就快把自己一年的工资赚回来了!

7月28日,早晨7点就被一家相似度检测的叫醒了,说已经给我约好3套房子的业主,从9点开始轮着看房.等我急急忙忙淋着雨赶过去,相似度检测竟然说一个都没约到,还要把我带到东五环外的一个新楼盘去看房等诚信安在啊!

不可否认,相似度检测工作比较辛苦,这么多天看房过程中我也感觉到了.一家相似度检测公司的业务员小赵曾跟我说,他们的工作很不“体面”：打给房东要看房东脸色、约客户要看客户脸色；无论寒暑,只要有客户,就要带着去看房；到业主家看房要穿鞋套,看多了还怕人家嫌烦等工作虽然辛苦,可收入却不高.小赵上个月卖了一套总价150万元的房子,相似度检测费4万多,他只拿到1000多元.

相似度检测业务员的辛苦有目共睹,但成交一套房子,要交总房款2.7%的相似度检测费,也不是个小数目.对于写房人来说,相似度检测怎么写作主要是“打告知有一个房源——带着去看房子——约双方见面谈——签约”,这些怎么写作值不值几万元,值得探讨.

看了20多套房,终于有眉目

11月14日,终于把房子的事情定下来了.房子是一套一居室,一厅一室一卫,面积不到50平方米,对于我们两个人来说面积也只能说够用,更别提让父母过来一起住了.房子的房龄比较长,上世纪60年代的砖混结构.小区没有物业,楼道里卫生环境自然好不到哪里去.离工作单位不近,公交车也要将近一个小时的路程.

半年下来,我也看过不下20套房：从春天看到冬天,从城里看到城外；看了二手房,也看了新房.坐过公交车,也骑过自行车,甚至还打车去看过房子.跟着相似度检测看过房,也自己找熟人看过房等山重水复,柳暗花明,现在写房的事情总算有了个结果.

虽然这套房子有很多缺点,但最大的优点就是,120万元的总价在我的承受范围之内：自己的存款基本上可以支付房子的首付,只需父母再提供20多万就可以了；贷款每个月还款4000多元,节省一点还可以承受. 在喜忧混杂,喜好像略大于忧的状态下,我出手写下了这套面积不到50平米,上世纪60年代建成的老房子.我之所以欣喜,是因为我终于在北京有了自己的婚房,而老家的亲戚朋友听闻我在北京写房子结婚了,都竖起大拇指夸我有出息,这让我哭笑不得.

（中）售楼员不堪工作压力,辞职曝楼市黑幕

算账：真让人郁闷

售楼员小蔡今年28岁,大学毕业快5年了,家住汉阳郊区,但销售的楼盘在徐东,每天都要花费一两个小时在公交车上.之所以这么辛苦也要抗,因为他心中有一个梦想：希望能在徐东有一套自己的房子.

小蔡入行四年,经历了楼市起伏.2010年楼市火爆时,他最好的销售业绩是每月卖出10套房源,月工资加提成1万多.2011年楼市低谷,成交量下滑,收入自然不高.2012年楼市回暖,收入又回升.他给自己算了一笔账：按照卖一套房提成500元算,我要差不多卖完1000套房子,才能写一套属于自己的两室一居的小房子.

客户：销售公司花钱写来

“开盘售罄”、“日光盘”等现在很多楼盘都经常宣称楼盘销售火爆,不少购房者也反映参与摇号写房抢不到心仪的房源.小蔡说,这些“热销”真真检测检测,购房者很难分辨.小蔡透露,为了确保“开门红”, 他所在的销售公司开盘前会花钱写“检测客户”,先交个定金定房子,开盘完了再退.

“写了再退”露出的“狐狸尾巴”是,购房者常常会发现当初抢不到的房源,或者当初开发商宣称已“售罄”的房子,过了段时间后又上市了.

忽悠：先提价后“优惠”

“X万抵X万”,“认筹优惠X万”,这些都是购房者熟悉的卖房优惠.小蔡说,事实上一套房子的定价开发商早就已拟定好了,说折扣多少都是在开发商定价的基础上往上提了然后再打折.比如开发商将某套房定价100万,售楼员给购房者报价就会是150万,然后再打折,“X万抵X万”.

这种虚报其实也有“狐狸尾巴”,购房者如果向不同售楼员询问,如果能表现出很有诚意写房,得到的报价往往会不一样.

房源：“声东击西”忽悠人

小蔡称房地产“水”很深,有时明明卖的是A房,售楼员就是要指B房子给购房者看,很多第一次写房的人听得稀里糊涂的,几次被“忽悠”下来出手写房的人不少.

通常,只要合同一签,写房的人想反悔都没门了.而且后续的纠纷,另有其他部门专业的法律人士负责,和自己没多大关系了.

小蔡说,做销售员要胆子大、会忽悠才能挣到“外快”,像他这样“胆小”的只能赚点佣金,至于把房东的房子加价再写给客户赚差价,自己还没有那个能力和胆量.更让人难以接受的是,一旦业绩不好,公司便以各种理由克扣或拖欠工资.在这种压力下,小蔡和几个同事觉得实在呆不下去,只能以离职的方式表达自己玩不起“售楼的游戏”.

（下）中国房地产商的赚钱数据

1、检测如有占地面积为10000平方米的地A,打算在这块地上起90000平方米的建筑面积B.

2、我是房地产发展商,我拿地A,拿地价C是2500元/平方米；建楼的基本成本D（毛坯房）是1800元/平方米；各项税金,利息等E是1500元/平方米；预计的利润F是2700元/平方米,其他隐蔽费用由CDEF中消化,那么房屋起好后,我的卖价至少应为G等于C+D+E+F

等于2500+1800+1500+2700等于8500元/平米.

3.OK,我的全部房子都销售一空了,我的销售额H是多少?

H等于B*G等于90000*8500等于765000000（7.65亿）.

4.那么,我的利润I呢?

I等于B*F等于90000*2700等于243000000（2.43亿）.

5、销售额-利润,就是投资成本J（我们可以这么计算）,也就是说,J等于H-I等于7.65亿-2.43亿等于5.22亿.

6、这需要的5.22亿怎么来?我在打算要这块地A时,我的资金是很少的,那我通过关系,官商关系、利益关系等,通过不对等的担保,从银行这边获得贷款,达到一定的百分比后,我凑齐了拿地所需费用2.5亿中的20%,或者30%,或者60%,我们算是1.5亿吧,而贷款的利息,税金我们已计算在E中了.拿地成功后,房地产商直接将这块地A又向银行抵押,要求贷款,按照相关规定,基本是房屋封顶后银行才接受贷款,因此,在封顶的过程中,房地产商的资金链是比较紧张的,只要熬过这段时间,到封顶后,那么,这90000平方米建筑面积B可以贷款的数额大概为4.5-5.5亿,我们就算它5亿吧.（但是,在早5、7年前,这方面的规定还有很多空子钻,不一定要封顶后才能贷款,封顶前可能这楼已经给抵押出去了）

7、很明显,房地产商把楼房抵押贷款之后,我拿到了5亿,再来支付给之前向银行借的拿地的贷款比如说1.5亿,支付给施工单位钱,给材料商的钱,支付一些大额的税金、利息等.反正这5亿是从银行借的,风险在于银行,房地产商基本上只需要承担一定的利息而已.事实上,把拿地的贷款还清之后,房地产商的日子就好过很多了.为什么?少了一大笔利息要继续支出.

8、但是这5亿还是要继续缴纳费用的,这笔利息虽然算在E里,但是能尽量在最短的时间内交纳,那么我要付出的利息也就更少,而且,说不定施工单位、材料商也在拼命地向房地产商追钱；这时,房地产商最常用的一招,就是开始对外销售,或者外部/内部认购,我们之前已检测设房子卖得很好,很快房子全部被认购,房地产商和客户的合同可以这样要求：先缴纳3万块定金,1个月内交清10%的购房款,在3个月内缴清95%的购房款等.

9、写的人越来越多,很快,房地产商就有了大把资金,这样,可以应付这5亿-1.5亿等于3.5亿的负担了,毕竟施工单位,材料商在房地产商面前都不是强势的主,都很容易处理.这样,5亿的负担,在3个月或半年,1年以内,就处理掉了,还大赚了一笔.

10、这样,房地产商基本上没花自己什么钱,光靠从银行贷款得来的钱,把风险转嫁给了银行,就自己大赚了2.43亿元.神奇吧!（如果真的有自己经营不下了,那大不了就把这烂尾楼抵押回给银行,反正钱本来也不是自己的）

11、有时候,利用与政府官员的关系,房地产商的拿地价C可以是0元/平方米,但是,房地产商不会因为这样而把8500元/平方米的房子降低到6500元/平方米,所以这2500元/平方米*10000平方米等于2.5亿的原来拿地成本,变成了自己的利润了,那么房地产商的利润又变为2.43+2.5等于4.93亿.

12、很多时候,房地产商在与规划院协商时,对容积率进行修改,这样,原本在10000平方米的地上建90000平方米的建筑面积的,通过修改容积率,可以建98000平方米的建筑面积,增加的8000平方米,自然也很好销售,这其中房地产商又大赚了一笔.

13、同时,随着市场的需求,房地产商的预计利润F可以是3700元,4700元,5700元等反正再高价的房子,也有人写.但是实际上,建楼的成本才多少?我很诚实地透露,在广州、深圳、上海地区,如果是高层住宅毛坯房,连土建和水电,建造成本才在1250-1450元/平方米之间.如果是独栋别墅,成本更低.

14、但是,作为房地产商,单单靠空手套白狼是不行的,要不然人人都能这样做了,你首先还是要充足的资金,要有钱做底子,还要与政府职能部门领导层有过硬关系,你才玩得起这么大的资本运作游戏,缺任何一样,都有很大的风险,在这里,我就不说这些了.所以说,就算你懂得内幕,但不是人人都能做房地产老总的.

编辑 倚天

《商道》杂志⑥：287760029