土地储备项目效益后评价

【摘 要】本文基于天津市土地储备项目的相关资料,应用模糊数学的方法对该项目储备后综合效益情况进行了评价,文中所用方法可为今后土地储备项目实施收购整理储备工作提供参考.

【关 键 词 】土地储备 效益 评价

前言

目前,土地储备项目效益分析评价主要集中于项目实施前的经济效益分析,围绕项目实施后的综合影响所进行的评价尚少.因此,并不能准确地反映项目实施所产生的效果.土地储备项目带来的效益应该是具有综合性、全面性的特点,能够从社会、经济、环境多个方面影响项目所在地区.

因此,开展区域土地整理项目实施后社会影响评价具有重要理论价值和现实意义.本文选取天津市已实施出让的土地储备项目,建立土地储备项目综合效益评价体系,并进行解释,以期为天津市开展土地整理储备工作的效果评估提供借鉴和参考,引导土地储备项目科学规划,合理实施.

1.土地储备项目效益后评价概念

土地储备项目效益后评价,是指在储备项目完成出让后所对项目进行的评价.它通过对项目实施过程、结果及影响进行调查研究和全面系统分析,与项目实施前的状况进行对比,找出差别和变化,分析原因,总结经验,汲取教训,得到启示,提出对策建议,通过信息反馈,改善整理储备管理和决策,达到提高储备土地综合效益的目的.

2.土地储备项目效益后评价指标的选取

效益指标编制要从地块本身的特点出发,确定的效益指标充分体现整理储备用地的效益特色,与整理储备的目的一致.根据科学性、可操作性、层次性、独立性等原则,从三个方面选取指标：

2.1经济效益指标

经济效益的相关的研究比较多,一般是从土地储备项目实施带来的经济效果来考虑的.根据土地储备项目的特点,一般来说,可选择项目收益率、资金使用效率、成本控制程度、土地利用集约度等指标.

2.2社会效益指标

社会效益主要考虑到项目给当地带来的社会影响.主要是指项目实施后从拆迁安置方案合理性、基础设施改善程度、土地利用结构优化程度、单位面积就业人数等方面来考量.

2.3生态效益指标

土地储备项目不可避免的会给环境造成影响,所以需要对项目的环境影响要做出正确的评价.这里选用了市容环境的改善程度、对周边环境的影响.

3.河西区大沽路（师大）地块效益后评价

3.1地块介绍

该地块位于大沽南路东侧,占地面积为3.74公顷.四至范围为：东至福盛花园,南至津河,西至大沽南路,北至师大宿舍区.地块所处区域为大沽路市级商业区,周边交通便利,生活配套设施完善,商业和居住氛围浓厚.该地块的收购储备工作始于2007年,供应的时间为2008年.本次评价对该储备地块供应后的综合效益进行评价.

3.2评价指标因子的确定

通过对河西区大沽路（师大）地块的综合分析的基础上,通过对有关专家进行咨询打分,确定了三大效益及相应主因素的子因子权重,具体情况见下表：

表1 土地储备项目的土地利用评价指标体系

通过模糊综合评判法可得：

B1等于W1·R1等于（0.16 0.14 0.27 0.42）·

等于 （0.23 0.30 0.27 0.17 0.03）

B2等于W2·R2等于（0.54 0.27 0.19）·

等于 （0.10 0.27 0.31 0.23 0.08）

B3等于W3·R3等于（0.67 0.33）·

等于（0.10 0.23 0.35 0.27 0.05）

进行归一化后得B等于（0.12 0.26 0.32 0.23 0.06）

根据最大隶属度原则可知该项目的效益等级处于第二等级至第四等级的可能性比较大,项目综合效益偏中上.

4.结语

土地整理储备工作是个系统工程,不仅仅是经济方面,它还涉及到对社会、生态环境等多方面.土地储备效益后分析与评价是土地整理储备工作的很好的补充,应给予足够的重视.对于土地储备效益后评价方法的研究将为土地整理工作者提供决策支持,从而使其有意识的控制成本,降低不利影响,使得土地储备效益最大化.

（作者单位：天津市土地整理中心；天津 300201）