影响我国房地产开发项目限额设计管理成效的因素

【摘 要】目前我国的限额设计仍停留在粗放式管理阶段,没有发挥设计单位及开发企业对造价控制的主动性和积极性.本文从限额设计现实存在的问题出发,将影响限额设计实施绩效的因素分为三方面：对限额设计的认识、限额设计的动态管理、设计的竞争水平,并提出有效实施限额设计的措施.

【关 键 词 】限额设计；限额设计影响因素；限额设计动态管理

引言

我国房地产开发项目在设计阶段就基本上决定了工程建设的规模、产品方案及使用功能、结构形式、建筑与装饰标准、材料的选型及用量等.从设计对成本的影响来看,设计费虽然一般约占全寿命周期费用的1%,但是对工程造价的影响可达75%以上.从某种意义上讲,项目投资额是设计出来的,而不是计算出来的.因此,设计阶段是实施成本计划与控制最重要的阶段,也是控制投资最显著的阶段.

邢景放、李卓东等多数研究者认为限额设计是设计阶段成本管理行之有效的管控方法.在工程建设项目成本管理教科书中,限额设计也已经成为设计阶段成本管理重要的一节内容.

然而,在文献研究中,多数研究者在设计阶段成本管理效果时不约而同的提出限额设计落实不到位或限额设计实施效果差是设计阶段成本管理的壁垒；在实践工作中,部分企业认为实施限额设计存在很大困难,进而放弃该方法.限额设计在实施过程中并没有达到预期的效果,那么限额设计实施绩效低的原因何在?本文拟从限额设计现实存在的问题出发,分析影响限额设计实施绩效的因素,提出有效实施限额设计的措施.

1.限额设计管理的概念和本质

限额设计是按照批准的可行性研究报告及投资估算,控制初步设计；按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计；同时各专业在保证达到使用功能的前提下,按照分配的投资限额控制设计,并严格控制设计的不合理变更,保证不突破总投资限额的工程设计过程.[3] 从定义上看,限额设计正确地处理工程建设过程中技术与经济对立统一关系,通过经济目标的设置控制设计过程,从而达到控制工程成本的目的,是技术与经济相结合的控制工程成本的有效手段.

限额设计的本质特征是投资控制的主动性,并不是一味的犒劳节约投资,而是以实事求是的态度精心设计,保证投资合理性和设计科学性.

2.限额设计管理的影响因素分析

通过对以往限额设计管理研究成果的分析以及对业内人士的调查问卷和深度访谈发现,目前在房地产开发企业中,限额设计管理并没有形成规范的体系,且在推行方面还存在许多障碍,其主要影响因素可以归纳为以下几个方面：管理人员与设计人员对限额设计的认识、限额设计动态管理、设计竞争水平.

2.1对限额设计的认识

目前限额设计是向设计人员输入成本目标的重要方法,其指标值被认为是设计成果经济性的重要保障.通常做法是将限额目标层层分解,依据设计过程从前至后依次控制,限额设计过程是一个以目标分解、目标实施、过程检查、反馈修正为循环的控制过程.

当前许多管理人员与设计人员,甚至是研究者将限额指标作为不可逾越的鸿沟,当设计没有达到限额设计指标要求时往往以限额设计指标不准确为理由互相推脱责任.然而限额设计是将造价指标作为控制目标,促使设计人员综合多方面资源,使设计与成本形成动态的交融,从而加强设计人员和成本人员在技术与经济平衡方面的协作沟通,形成高性价比的解决方案.简言之,限额设计的根本目的在于促进设计人员成本控制的积极主动性,是事前控制和主动控制的体现.

2.2限额设计的动态管理

目前,我国房地产开发项目的限额设计指标一般是在设计任务书中规定,并且少有变更.对于不合理的过低限额设计指标,不仅达不到提高投资控制主动性的目的,还会影响设计人员的工作效率.

2.3设计的竞争水平

设计的竞争水平直接关系到设计单位及设计人员的怎么写作意识和工作质量,表现为设计前期对业主意图的理解和贯彻,所以其对设计阶段成本管理的影响主要体现为成本目标的沟通与输入.设计的本质即是通过创造性的思维解决各种冲突,而成本要求作为设计的约束性条件之一,难免会受到设计人员的抵触,加之目前建筑市场火热和设计人才欠缺的强烈对比造成设计行业“僧少粥多”,设计的供需不平衡直接导致设计单位的咨询怎么写作质量下降,设计单位和设计人员拥有较强的优越感,从而使得设计沟通困难,成本要求难以真正被输入.如若提高设计的竞争水平,前期的沟通则会相对更为顺畅,成本要求更容易被设计人员理解和接受.

3.提高限额设计管理绩效的相关建议

3.1完善设计任务书

设计任务书不仅体现了业主的开发理念、营销主题、策划定位等,而且是设计单位最主要的设计依据.对于房地产开发企业而言,为了使设计单位更加准确地理解其设计理念和意图,建议将超前观念和并行工程的思想引入设计过程,业主方在研究规划设计要点的同时初步选择设计单位,在研究讨论规划设计要点形成设计任务书的阶段不仅有业主方的各个职能部门参加,而且设计单位的参与也将从设计的角度提出更多建议,或者要求设计单位对设计任务书的编制提出正式的书面完善意见,这样双方可以从不同的角度讨论用户需求和竞争产品的特征等.

目前我国的限额设计仍停留在粗放式管理阶段,没有发挥设计单位及开发企业对造价控制的主动性和积极性.而在这种模式下,设计单位的提早介入,不仅保证了设计任务书的编制质量与可操作性,而且保证了设计单位与营销、工程、成本等部门的有效交流,能有效减少后期设计变更,更有利于建立一支由企业内部成员和设计单位外部成员共同构成的团队.

3.2限额设计的动态管理

3.2.1指标的设置管理

前述内容提到限额设计指标并不是不可逾越的鸿沟,但作为一项约束性质的成本指标,限额设计指标应具有一定的刚性.在项目初期,根据项目资料、总体定位、本公司项目数据库历史数据倒推所确定的限额设计指标必然存在着准确性的争议,在项目前期就制定准确的限额设计指标也不现实,而为了达到提高投资控制主动性的目的,限额设计指标的设置应符合“跳起来就够得着”的原则,并且要具备必要的弹性.

3.2.2限额设计的跟踪与可调机制

随着设计的深化和完善,建筑产品的经济指标也越来越明确,因此在设计过程中必须进行多种设计方案的经济比较,在重要设计阶段,如建筑初步方案的确定、地基基础方案的确定、地下室设计方案确定、上部结构方案的确定等,应召开研讨会,讨论方案合理性、经济性.对于限额设计指标不宜强制规定不可变更,对于有合理理由的指标变更申请应予以鼓励,同时可采用价值工程原理判别指标变更后的合理性.

3.3建立提高投资控制主动性的激励制度

将经济责任制落实到个人,激发个人投资控制的主动性,设计人员不仅要对其所做的工程设计的技术问题负责,同时还要对其所做的工程设计的经济问题负责.因此宜在设计合同中明确,对设计单位和个人的工程设计技术革新行为,采用先进技术降低工程造价行为,应按比例提取奖励,以促使设计单位和个人积极主动地进行限额设计.