保障性住房设计阶段的成本控制

[摘 要 ]在建设单位的角度,针对工程的前期设计阶段,提出了如何加强保障性房成本控制的方法.

[关 键 词 ]保障性住房；设计阶段；成本控制

保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售或租金标准,具有社会保障性质的住房.按照针对所保障群体的收入情况划分,保障性住房大致可分为三种：廉租房、经济适用房、限价房.目前保障性住房受惠人群为有本地户口的城镇居民.作为党和国务院的民心工程,保障性住房除了可以享受优惠的政策之外,政府明确规定了开发商所得的利润必须控制在3％～6％.这就迫使建设单位在建设过程中尽可能的去降低工程的造价,这样才可以得到理性的利润空间.所以,保障性住房是和一般的商品房不同的,它对成本的控制要求更高.数据显示：设计费一般只占建设工程总造价的10％左右,但对工程造价的影响却占70％以上.以上均说明了加强设计阶段的成本控制的必要性,而这一阶段成本控制的重点,不单是从设计阶段的直接投入费用上来控制,更是要从建设项目的全过程寿命周期成本的角度来指导设计,以达到成本控制的目的.本文站在业主的角度,针对工程的建设过程中的前期的策划设计阶段,提出了如何加强保障性住房成本控制的方法.

一、推行设计招标制度

推行设计招标制度,充分引进竞争,积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法,组织有关专家综合评定,这样既可优选出好的设计单位,又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型、使用功能上开拓创新,有利于提高项目规划设计的质量,对投资进行有效的控制.在设计招标过程中,评标委员会对方案的合理性、先进性、经济性进行评估、比较和选择.可邀请工程造价、工程管理和房地产营销专家共同参与评标.

二、实行限额设计

限额设计就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计,按照批准的设计概算控制施工图设计,各专业在保证达到使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,严格控制施工图设计的不合理变更,保证总投资额不突破.有效控制造价积极推行限额设计,设计人员应对建筑工程中常用的材料定额有一定的了解,按可研报告数据控制进行方案设计,按项目投资估算控制进行初步设计,按照初步设计的概算造价来深化进行施工图设计,按施工图预算造价对施工图设计的各个专业设计文件作出决策.因此,各专业在保证功能及技术指标的前提下,必须制定双赢策略,合理分解和使用投资限额,融施工图设计和施工图预算为一体,把技术和经济有机结合起来.开发企业的设计部门在熟悉掌握各专业设计规范的前提下,与造价部门积极配合,及时获取可靠的工程基础资料.

三、切实落实设计监理制度

目前,我国工程建设监理主要停留在施工阶段,而设计阶段的监理进展比较缓慢国内外的监理实践证明,监理如在设计阶段就介入,对整个项目投资效益的影响极其重大,实行设计监理,可以避免设计过程中可能出现的缺陷和失误,提高工程设计质量,有效控制工程造价.因此,开发企业应通过招标形式选择一家资质水平高信誉好、责任心强的设计监理单位,加强对设计工作的外部监控,保证设计的高质量,控制好工程造价成本.

四、设计方案体现保障性住房特点

(1)住宅平面的布置应尽可能的将外墙周长系数以及结构面积系数缩小.以满足住宅的基本功能和保证居住质量为前提,加大住宅的进深,对造价的降低也是很有效果的.(2)小区的规划和设计要按照小区自身的基本功能与要求,对住宅建筑合理地安排,公共的建筑、管线、道路和绿地的布局也在合理安排之中.竖向的设计必须根据当地情况来定,以免造成大填大挖,以至于增加不必要的费用.(3)严格的控制住房面积.建议住宅的建筑面积必须控制在60～90平米以内,主要以两房一厅或三房一厅为主.保障性住房是为了解决中低收入家庭住房困难问题.政府对保障性住房面积制定一定的标准.例如规定了保障性住房小户型原则：一房型45平方米,两房型60平方米,三房型90平方米,但所有住房必须具备厨房、卫生间、阳台等基本功能.可见小户型面积虽小,但也要设计成完整的户型,满足所有功能的需要.设计出更合理、更人性化、更宜居的小户型保障性住房,引导节约资源的住宅建设与消费模式,为广大居民提供“造价不高水平高,标准不高质量高,面积不大功能全,占地不多环境美”的小户型住宅.

总之,对保障性住房成本的有效控制,合理降低房价,这不但关系到参建各方的利益,而且还关系到保障性住房的社会的效益是否能够全面的实现、政府的民心工程是否能够全面的落实等重要的问题.建设单位一定要在工程设计的阶段优选设计单位并充分的表达设计的意图和建设的进度的要求,尽量达到建筑的成本和建筑面积、结构、装修合理的均衡,这样才可以达到保障性住房建设的根本要求,达到共赢的局面.