搞好商业用房造价管理的

[摘 要 ] 有效控制就是在批准的工程造价限额以内,随时纠正发生的偏差,保证项目投资目标的实现,以求在各个建设项目中能够合理地使用人力、物力、财力,以取得较好的投资效益,最终实现竣工决算控制在审定的概算额内,避免“三超”现象的发生.

[关 键 词 ] 商业用房 造价控制 设想

一个建设项目往往需要数百万、上千万甚至上亿元的资金.项目建成以后能否盈利,能否达到预期效果,是每个业主非常关心的问题.这就要求工程造价管理人员对项目从立项、可行性研究、项目设计、施工直至竣工验收进行全过程跟踪,使项目造价控制贯穿于项目建设全过程.建设工程造价全过程控制包括决策阶段、初步设计阶段、技术设计阶段、施工图设计阶段、工程招投标及承发包阶段、施工阶段,以及竣工验收阶段,通过工程造价的确定与控制,相应形成投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算、承包合同价、结算价及竣工决算.这些造价形式之间存在着前者控制后者,后者补充前者这样的相互作用关系.因此只有依靠科学的估算方法和合理的管理措施,把建设工程造价的发生控制在合理的范围和核定的造价限额以内,使投资控制目标能够实现,保证每一阶段的造价都被控制在合理范围,才能使投资控制目标能够实现,取得较好投资效益.

笔者认为,为了有效控制工程造价,应做好以下几方面工作:

一、决策阶段工程造价的控制

工程造价的确定与控制始终贯穿于项目建设全过程,投资决策阶段影响工程造价的程度最高,因此,项目决策阶段的内容是决定工程造价的基础,直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的确定与控制是否科学、合理.

1.在投资决策阶段做好基础资料的收集,保证详实、准确

要做好项目的投资预测需要很多资料,如工程所在地的水电路状况、地质情况、主要材料设备的资料、大宗材料的采购地,以及现有已建的类似工程的资料.对于做经济评价的项目还要收集项目设立地的经济发展前景、周边的环境、同行业的经营等更多资料.造价人员要对资料的准确性、可靠性认真分析,保证投资预测、经济分析的准确.

2.认真做好市场研究,是论证项目建设必要性的关键

市场研究就是指对拟建项目所提供的产品或怎么写作的市场占有作可能性分析.包括国内外市场在项目计算期内对拟建产品的需求状况,类似项目的建设情况,国家对该产业的政策和今后的发展趋势等.要做好市场研究,技术经济人员就需要掌握大量的统计数据和信息资料,并进行综合分析和处理,为项目建设的论证提供必要的依据.

3.投资估算必须是设计的真实反映

在投资估算中,应该实事求是地反映设计内容.设计方案不仅技术上可行,而且经济上更应合理,这既是编制投资估算工作的关键,也是下阶段的重要依据.

二、设计阶段工程造价的控制逐步建立科学的工程造价分析系统,为设计阶段工程造价管理提供准确的相关依据和标准

任何事情都有一定的规律,把握好了相关规律,工程的造价控制就能做到有的放矢.工程造价管理,特别是设计阶段的工程造价完全是由设计人员所采用的工艺技术,材料设备、结构形式等因素决定.在满足设计任务书要求的前提下,采用不同的工艺技术、材料设备、结构形式会有不同的工程造价,其差额有时还会很大,可见设计阶段的工程造价控制大有潜力可挖.建立一套比较科学的、客观的工程造价分析系统是很有必要的.

1.重视建筑设计对工程造价的影响

小区规划、建筑平面及立面布置、装饰标准、层高等力求经济合理

2.重视工程设计招标和设计方案竞选

设计招标的优点在于：有利于设计方案的选择和竞争；有利于控制项目建设投资；有利于缩短设计周期,降低设计费.实行设计方案竞选的优点在于：有利于设计方案的优选和竞争；扩大了业主选择设计方案的范围；而参与者想在竞争中获胜就得技术先进,又要有独到之处；中选项目所做出的投资估算或是设计概算一般能控制在竞选文件规定的投资范围内；设计质量大为提高；设计周期缩短.因此,实施设计方案竞选有利于控制项目投资.

3.限额设计

所谓限额设计,就是在不降低工程效能的前提下,将设计投资控制在建设项目的计划投资内.这就要求将设计阶段的限额在设计中层层展开,纵向到底,横向到边.从纵向限额设计来说,经批准的可行性研究报告和投资估算就是限额设计最根本的基础,它是设计方案选择和进行投资造价控制的目标；经批准的初步设计总概算应是技术设计和施工图设计的造价控制的目标.应层层把关,不得突破.从横向限额设计来说,就是要将上阶段设计审定的投资额和工程量,按建筑、结构、水、电、暖、装饰、设备等各专业进行分配,然后再按专业根据工程设计的实际情况进行细分.以求对建设项目造价影响程度最大的分项在设计上实现技术与经济的统一,以使工程造价全方位控制落到实处.

三、加大招投标力度,有效控制工程造价

招投标承包制已在全国普遍推广,并在降低工程造价、缩短工期、提高建筑产品质量及投资效益方面取得了明显的效果.招投标的实施,使工程建设投资得到了有效地控制,主要体现在三个方面.一是设计的招投标,通过对多种设计方案比较和优选,使小区规划布局更加合理,结构更加先进,造价更加低廉.二是建设工程的招投标.把真正有技术力量、质量意识比较强、素质比较好的施工单位,并且有相当的工程建设经验的单位招标进来,是建设高质量住房的保障.三是建材招投标.发挥建材的规模采购优势,以招投标的形式择优选择规模大、质量高的材料生产厂家,不但确保了驻扎建设原材料质量,而且通过规模效应,达到了进一步降低材料的目的.

四、走市场开发路子,以盈补缺降低造价

由于建房体制的原因,在住宅小区的整体开发建设上只能局限于组织住宅部分开发建设,而对商业用房部分只能委托开发企业实施开发建设,这就等于将利润无偿地让利给房地产开发企业.所以随着经济适用房开发建设体制地改革,必然走市场开发建设的路子,充分发挥市场的杠杆作用,开发适销对路的新房型,大力发展商业用房的开发建设,通过商业用房的盈利弥补小区建设资金的不足,从而达到整体降低工程造价的目的.