房地产项目开发前期成本控制

摘 要 ：近年来,随着房地产企业间竞争的不断加剧,项目开发成本也随之攀升,从而使项目开发风险加大.本文从房地产项目开发前期的2个关键阶段（立项、设计阶段）,论述了如何有效地控制项目开发的成本,使得有效的资金产生最大的经济效益.合理有效地控制项目开发成本是一个系统的过程,它贯穿于项目投资的决策、设计、项目发包和实施等各个阶段.

关 键 词 ：成本控制；地产；立项阶段；设计阶段

合理有效地控制项目开发成本是一个系统的过程,它贯穿于项目投资的决策、设计、项目发包和实施等各个阶段,具有全过程性和全员性的特点.但作者认为房地产项目开发前期成本控制的2个关键阶段是：立项阶段和设计阶段.

1.立项阶段

本阶段成本控制的重点在于分析项目前期的费用、利润估算,明确项目的可行性,避免决策失误带来的企业损失,准确进行项目决策,同时用有限资源创造出更多的价值,充分提高资源的利用效率也是相对降低成本的途径.本环节成本控制,主要在于以下几点：

项目立项时,首先进行项目前期的成本控制,公司项目部在汇集各方专家的意见后,共同编写《可行性研究报告》,它除了具备地块基础资料、周边环境、合作方式及条件、合作方背景、初步规划设计方案、市场定位、开发节奏等基础内容外,还应该包括以下内容：成本费用分析估算、投资及利润测算、成本控制目标及措施、利润体现安排、资金计划、项目综合评价意见、税务环境及其影响、投资风险评估及相应的对策.

2.设计阶段

长期以来,国内的房地产行业普遍忽视工程建设项目设计阶段的成本控制,结果出现有些设计深度不够,工程投资失控的现象,要有效地控制项目开发成本,作者认为首先就要做好项目设计阶段的成本控制,以做到未雨绸缪,才能取得事半功倍的效果.因此,应采取积极有效的措施进行预控,具体可采取的主要措施如下：

2.1推行设计招标或者设计方案竞赛,

优选设计单位,推行设计招标制度,能够使开发企业在规划设计阶段就能提高设计质量,为后期的投资控制提供了契机.在设计招标过程中,开发企业要认真对投标方案的经济性、合理性进行评价和比较,把设计的经济合理性细化后纳入评标条件,在满足设计任务书各项技术指标的前提下,给予较大的评标分值,引进竞争机制,推行设计招标,迫使设计竞争者能对建设项目的规模、方案、设备选型、工艺流程、投资控制等作全面周密的比较、分析,从而树立良好的经济意识,用最经济、合理的设计方案参加投标或竞赛,重视建设项目的投资效果以及全寿命使用成本.而开发单位则通过应用价值、工程理论等方法对设计方案进行技术经济分析和多方面比较,从中选出经济上合理、技术上先进、既能能降低工程造价,又能满足功能和工艺要求的技术方案.

2.2加强设计质量控制

设计阶段就是项目即将实施而未进行实施的阶段,为避免施工阶段种种不必要的修改,从而增加了工程造价,所以设计阶段就应把设计做细、做深入.因为,设计的每一笔、每一线都是需要投资来实现的,因此,在没有开工之前,把好设计关显得尤为重要,据相关分析,设计费用一般只占项目全寿命费用的1％以下,但正是这少于1％的设计费用对工程造价的影响度高达75％以上.所以,设计质量对整个项目的效益来说是至关重要的,设计阶段的成本控制对于促进施工质量的提高、优质高效地把工程建设好、加快项目建设进度、降低工程成本也是大有益处的.

2.3开展限额设计,事前有效控制成本

所谓限额设计也绝不是房地产开发商说个数额或者定个单方造价就限额了,更重要的是：首先要将对这个限额按各个专业进行分解,看其是否合理制定的,其次,如果第一步分解的结果合理,则应按各单位工程的分部工程再次进行分解,看其是否是合理的.如果以上的分解分析都可以得到满意的答案,则说明该限额是可行的,然后,在设计过程中就要严格按照限额标准控制设计,反之,若以上的分解分析未能得到满意的答案,则说明该限额不可行得,投资方就必须修改、调整限额,再按照上面的步骤重新进行分析和分解,直至得到满意的答案,该限额才成立.所以,限额设计的关键技术是要确定好限额,还需要控制好设计规模和标准.应该注意在设计实施之前,对限额进行分解、分析是不可或缺的第一步.

2.4采用合同措施

相关方应该在设计合同条款中,严格控制造价,明确各项设计变更,并确认批准程序和其他相应限制条款,可以采取预留设计质保金方法,当由于设计单位的原因造成设计变更费用超出施工合同价的某一比例时,则扣罚设计单位一定比例的设计费.

2.5最大程度减少设计变更

在项目进行过程中,设计变更往往容易导致合同纠纷、施工索赔的发生.要做到减少设计变更,首先应严禁通过设计变更而擅自提高设计标准,扩大建设规模,增加建设内容,一般情况下,不允许设计变更,除非是因为不变更则会导致项目功能的不能正常发挥.

综上所述,虽然设计阶段的造价控制并不那么容易做到,但它却真正体现了事前控制的思想,能够起到事半功倍的效果,从而达到花小钱、办大事的终极目的.

房地产行业的暴利时代不可能长久,暴利时代之后必将是微利时代,竞争将会更加激烈.要想在竞争中生存下去,就必须严格控制房地产成本,特别是在开发前期阶段中,严格控制成本,运用专业知识,才能创造更大的利润.这就要求各级部门互相协调、配合,才能做到以较低的成本创造较高品质项目出来,才能使房地产公司在行业内立于不败之地.