通州躁动2016年第5期

超过浦东,赶上迪拜！国际新城的美好蓝图撩拨得东五环外的通州躁动不安.不但在新城规划和招商引资上动作频频,房价同样狂飙疯涨.最新一轮调控后的也在2万元以上.在经历了憧憬与欣喜之后,通州国际新城的建设更需要的是理性与务实.

躁动的通州！下一个浦东

无论是城市建设上的过高口号,还是疯涨的高房价,其实都是对国际新城偃苗助长式的“捧杀”.

“一定得选最好的运河地段,雇国际最牛的设计师,建北京最高的大楼.户型最小也得4000平方米！什么叫成功人士成功人士就是哪里都不住,就住通州.所以通州建新城的口号就是：超越浦东,赶上迪拜！”

一段电影《大腕》的通州版台词,道出了通州目前的躁动.随着通州贴上国际新城的标签,一夜之间仿佛通州已经成为世界一流的新城.其新城建设的参照物,已经从上海的浦东、香港的维多利亚港,升级至被称为梦幻城市的迪拜.通州的房价也从2008年的不到1万元/平方米,跃至今年最高峰时的25000元/平方米.目前调控新政后,均价也保持在2万元/平方米以上.

不过,如果通州真的志存高远,就应该理性地认识到,无论是城市建设上的过高口号,还是疯涨的高房价,其实都是对通州国际新城拔苗助长式的“捧杀”.

躁动

其实,我们所感觉到通州的躁动或者激动,更多是压抑太久之后的情绪渲泄.

通州有着自豪的地理位置和历史.始建于西汉初年,位于千年大运河之首,百里长安街东端,是首都北京的东大门.历来有着“一京(北京)、二卫(天津)、三通州”的说法.但让人嗟叹的是,1958年从河北划至北京的通州,很长一段时间都是北京的神经末梢,城市建设、GDP水平,曾经一度在北京各区中倒数.虽然现在被称为cBD后花园,但在北京人心目中,仍然是偏远落后的郊区.

作为北京联结天津与河北的枢纽,通州的困境从某种程度上正是环渤海经济圈的困境.

环渤海经济圈处于目渐活跃的东北亚经济圈的中心地带,依托其广阔的腹地和区内市场以及便捷的交通枢纽条件,不但在中国沿海经济发展的格局中起着举足轻重的作用,在东北亚乃至亚太地区国际分工协作中也具有重要的地位.但近年来,与长三角、珠三角地区相比,环渤海地区经济发展速度缓慢,区域优势没有得到应有的发挥.

为什么与长三角和珠三角相比,环渤海经济圈却发展相对滞后对此,国家“十一五”规划专家樊杰曾提出：

“环渤海包括北京、天津、辽宁、山东和河北共有五个省级行政单元,一体化的行政阻力大；产业结构趋于雷同,区域内的内在产业链联系不够紧密,没有形成合理的产业分工关系；所有制特征相似,国有和国有控股企业比重大,地区政府对资源控制能力强,政府对企业干预比较大,整个区域经济带有浓厚政治经济色彩.”

不过,北京现在已经明确提出创建世界城市的目标,纵观现有的纽约、伦敦、等世界城市,都会形成一个以世界城市为核心的城市圈.环渤海经济圈在即将到来的“十二五”期间会面临重大的发展机遇,这就让通中的地理位置进一步凸显,将从北京CBD的后花园成为环渤海经济圈的桥头堡.

从这个意义上说,通州新城正是定位于立足世界城市怎么写作的国际化新城.无论从市域规划、交通条件,还是面向京津冀等方面,都处于重要关键节点,是首都经济未来发展的重要增长极.特别是在京津冀一体化和环渤海经济圈发展战略中,充分利用自身优势,创造发展先机,搭建怎么写作平台,在怎么写作于主城区和东部发展带、怎么写作于京津冀乃至环渤海地区中越来越发挥出重要作用.

疑问

“哥写的不是现在的通州,是未来的浦东.”当今年3月通州的房价飙升到25000元/平方米之后,仍然有不少人坚信通州房价还会继续大涨.

就区位来说,通州的确有很多类似于浦东的地方.通州和河北搭界,京沈、京哈、京津塘等多条高速公路均经过通州,使通州在交通上具有比较强的先天优势.同时,北京机场三号航站楼大门朝南开,未来由通州前往机场的车程仅十几分钟,通州前往天津港的距离也仅有110公里.

那么,通州真的可以成为下一个浦东吗从目前的行政级别上看,二者之间似乎尚有些距离,浦东为副部级,而通州为地市级.其实对于通州的定位一直都很难界定,从卫星城到城市副中心,已经有了几次变更,虽然北京建设世界城市为通州提供了前所未有的机遇.但也有专家反问：

“如果通州是环渤海的浦东,那滨海新区是什么”

上海浦东是从1990年4月18日开始挂牌经济开发区.其时,浦东GDP只有60.24亿元.到了2000年,GDP就达到920.63亿元,10年增长了15倍.2009年浦东和南汇合并后的GDP更是达到约4000亿元.而2009年通州怄GDP为432,32亿元,相差近10倍.无论从目前的经济数据对比,还是赶超浦东发展速度的难度,刚刚迈出国际新城步伐的通州,或许应该把困难考虑得更充分一些,步子迈得更加理性一些.

不久前一项网络调查显示,64.38％的网民认为通州新城不能成为下一个浦东,有52.05％的网民称不会选择在通州置业.“通州新城规划看上去很美,但我们还是有很多疑问.”不少网友发贴称.

“最近常听政府说把通州建设超过浦东,可咱老百姓心里,却怎么也没有一点底气呢”在通州社区网入通网上,―篇题为《通州赶浦东,20年我可以等,50年我可能等,100年,我还能等吗》的贴子发出了上述疑问.

瓶颈

没有底气最主要的原因或者在于通州一直没有自己的支柱产业.有城无业的通州一直被戏称为“卧城”,居住在通州的人群90％以上都要去“城里”上班.而通州新城希望着力打造的总部经济面临着丰台、密云诸多兄弟区县的竞争,特色金融产业也与金融街、CBD存在差异化定位的问题.电子商务园也面临着主打IT的昌平商务园的挑战,而仅靠新生的文化创意产业很难撑起国际新城的发展需求.

更关键的是,未来的通州既要改变目前“卧城”的尴尬,又要防止矫枉过正,变成“劳城”.如何成为真正宜居的国际新城,通州还有不少瓶颈需要冲破.

目前通州最大的医院是二级甲等的潞河医院,其软硬件已经无法满足通州居民的要求.许多通州居民看病,都宁可跑远一点,去城里的医院.从最能衡量一个地区医疗条件的平均每千人拥有执业医师数和平均每千人拥有床位数来看,通州平均每千人拥有执业医师1.75人,平均每千人拥有床位3.26张,而北京市平均是4.21人和5.89张,分别是通州的2.4倍和1.8倍.

通州区的教育资源也十分有限,全区只有潞河中学算得上是真正的“名校”,而初中与小学则相对薄弱.“通州入学很难,比所有郊区县都难.现在想入学即便是花钱走后门都很难.”通州区教委的一位老 师如此感慨.而这种情况也导致了在通州居住往往有着一定时期的迁徙性――从家庭发展周期来看,往往是结婚早期在通州写房居住,到孩子快上学了再卖掉房子,搬到教育资源较好的区域.从个人发展阶段来看,则往往是事业起步期来通州租房或写房,事业有所发展了则撤离通州.

商业和休闲氛围欠缺也是通州的老大难问题.通州的商业网点大多以中低档产品为主.其中真正规模较大、档次较高的商场只有位于新华大街的华联商场、人民商场、通州百货等几家.规模较大的超市则只有家乐福、物美超市、易初莲花超市.而且目前通州只有1个藏书20.2万册的公共图书馆,唯一的电影院只有一个可容纳130余人的小影厅.“回到通州,除了吃饭睡觉我不知道还能干啥.”记者不少住在通州的朋友都如此感慨.

目前,通州区政府正在细化新城规划,全力招商引资,也取得了不俗的成绩.本文之后的几篇专访也比较全面地阐述了通州新城的发展规划和前景.不过记者想说的是,政府除了从整体上全力以赴做好新城的规划和发展外,同时要从老百姓关心的具体问题入手,解决通州目前存在的一些老大难问题.

用郭德纲式的段子作为本文的结尾：“从上海到浦东要穿过越江隧道.修越江隧道要花钱吧,但过隧道早就停止收费了.可是京通快速收费十来年了,现在通州都国际新城好几个月了,这费还要继续收下去吗”

岳鹏：住宅和产业结合解决睡城问题　北京市通州区委副书记、代区长

近段时间通州新城建设动作频频,先是邀请10余位世界级规划设计大师为国际新城规划出谋划策,随后又举办了现代化国际新城建设项目发布会暨“全球企业邀约活动”启动仪式.本刊记者以此为契机,采访了相关政府官员和规划专家,希望能从多个视角勾勒新城蓝图.

在建设国际新城当中,我们要实现产业和住宅的协调发展.把工作和生活的圈子都留在通州,解决“睡城”问题.

《今日楼市》：在您心目中,未来的通州国际新城是什么模样

岳：通州现代化国际新城是北京建设世界城市的重要组成部分.

第一,通州的新城将来要疏解和舒缓城市中心区的一些功能,而且要建成最具人文关怀、最具文明风采、最具文化魅力、最宜居和谐的城市.第二,建设标准上要瞄准世界一流城市.在规划上要高起点、高标准；在建设上要体现绿色、环保、低碳理念；在交通上要以人为本；在管理上要吸收国内国际的经验.第三,新城建设要成为践行人文北京、科技北京和绿色北京的典范.第四,在建设内容上要以文化为魂,在发展模式上也要创新.

《今日楼市》：通州历来比较缺乏大型的产业项目支撑,在通州世界级新城的建设规划中,产业项目占有怎样的位置

岳：产业是新城建设的核心支柱.运河核心区目前规划的土地和项目的性质基本上都是产业用地.目前对通州新城建设感兴趣的有很多企业,我们目前也在联系,部分企业已经围绕着地块做了方案.下一步在建设国际新城当中,我们要实现产业和住宅的协调发展.把工作和生活的圈子都留在通州,解决“睡城”问题.

《今日楼市》：通州现在的房子卖得很疯狂,开发商都去拿地了,是不是还会大量建设住宅区,导致房价继续上涨

岳：我认为政策调控措施到位后,房价会降下来.实际上现在通州的项目都是几年前批的,未来通州是产业和住宅协调发展.为此,通州在两年前就已经不再批准纯住宅项目,这也是为了平抑房价.

《今日楼市》：据悉,今年通州新城的拆迁力度很大,预计这些拆迁土地最早何时能入市

岳：通州核心区面积是48平方公里,其中运河核心区规划用地规模是16平方公里.当前启动一级开发的是最核心的五河交汇处,面积150～170公顷.通州计划2012年前拆迁沿河地区4DO公顷土地,目前已经拆迁和储备的土地面积193公顷.今年运河核心区拆迁的土地争取要有部分入市,去年拆迁的土地也会安排在今年下半年入市.

《今日楼市》：有7家银行日前为通州新城提供了94.16亿元的信贷资金.预计通州新城用于土地储备的资金有多大资金来源如何

岳：土地一级开发基本上是政府在做.目前五河交汇处的拆迁费用预计在100多亿元,去年通州新城用于拆迁的资金大概有80多亿元,两年下来大概在200多亿元.而土地储备资金―部分由政府自筹,一部分是银行借款.

《今日楼市》：对于有意落户通州新城的产业类项目,是否有一些优惠政策

岳：目前对通州土地和项目感兴趣的企业较多.在产业发展中,通州区之前已经制定了奖励和优惠的暂行办法,包括简化审批程序、建立绿色通道等.下一步新城的建设会有一个统一的优惠政策,要报市政府批准后再公布,现在还不好透露.

张燕友：加快构建通州现代产业体系　北京市发展和改革委员会副主任

紧抓央企在京的新一轮扩张机遇,积极承接城中心区的产业溢出效应,

努力打造成为与城区总部集聚区呈差异发展的新兴总部功能区.

《今日楼市》：新城核心区作为通州新城的核心发展区域,您曾提到要重点发展总部经济

张：要重点发展总部经济及高端专业怎么写作产业群.文化商务休闲区可紧抓央企在京的新一轮扩张机遇,积极承接城中心区的产业溢出效应,支持和引进物流配送、电子商务、商务相似度检测、研发设计等产业的总部类项目,特别是央企二总部分支机构和各省市民营经济总部,努力打造成为与城区总部集聚区呈差异发展的新兴总部功能区.还可重点引进会计、审计、法律、咨询、信用评级、评估等具有国际水准的本土相似度检测怎么写作机构,大力培育本土怎么写作旗舰企业.

《今日楼市》：除了总部经济和高端专业怎么写作产业群,新城核心区还应该重点发展哪些产业

张：要积极发展特色金融产业.可重点吸引创业投资基金、财务公司、信托投资、拍卖行等新兴金融机构落户,鼓励私募股权投资、金融租赁、科技金融、住房金融、专业货币兑换等多种新兴业态加快发展,探索证券、期货、黄金交易等资本市场重大项目落户,为本市完善金融怎么写作功能和构建多层次的资本市场提供支撑.要发展壮大文化创意产业.以会展综合怎么写作区为主要载体,延伸和丰富朝阳区现代传媒等丰富资源,把握研发、营销两大高端增值环节,加快建设传媒大学科技园,加强与朝阳区现代传媒走廊的功能延伸和互补发展,配套发展复制、制作、道具等相关传媒产业,推动文化创意链条产业化.建设适合于国际需求的会议、展览及配套酒店等设施,为优质文化品牌(资源)做好配套设施及怎么写作,激活文化创意产业联动发展.

要发展高端消费性怎么写作业.高端商住区可依托工业化、城市化、信息化带来的消费需求升级,积极发展具有滨水特色、彰显世界城市生活功能的消费性怎么写作业；加快高端商业、医疗保健、休闲健身、高档居住等行业发展,引导旅游业与文化、休 闲、会展、商务等产业融合发展.

还要大力发展新兴业态.适应市场新需求,在运河核心区积极发展电子商务、物联网、三网融合、手机银行等科技支撑型新兴产业,大力发展适应高端人群需要的在职专业培训、家庭怎么写作呼叫中心、文化餐饮、房屋银行等新兴人文产业.

《今日楼市》：如何推进新城配套基础设施建设,为核心区产业发展怎么写作

张；要以构建“低碳、生态、安全、高效、节约”的现代化基础设施体系为目标,坚持基础设施建设适度超前的原则,重点推进交通体系建设,加快M1、M6、S6、R1等轨道交通建设,注重路网结构优化,加快建设新城骨干路网,通过地上、地下等多种形式打造立体交通体系.坚持节流、开源、保护水源并重的水资源保障方针,通过水资源保护、节水、雨洪利用、再生水利用、开发新水源措施,形成优水优用、一水多用的水循环系统.提高污水资源化利用程度,强化运河核心区污水处理保障.加强生态环境建设,通过万亩滨河森林公园、核心区河流景观绿化、街道景观绿化等工程建设,打造通州新城生态环境系统.

《今日楼市》：除了新城配套硬件,营造良好的产业发展环境还需要很多软性的东西,您觉得薪城在“软件”上应该如何做

张：要发挥规划和政策的调控导向作用,进―步优化产业政策环境.结合“十二五”规划编制工作,积极研究通州运河核心区在全市的产业布局,引导培育通州高端产业集聚的新经济增长点.推进“千人计划”及海外学人高端人才引进工作,鼓励高端人才在通州集聚,吸引和培育一批急需的高水平研发人才、高技能生产人才和高屡次管理人才.对于符合功能定位的重点产业和重大项目,加强政策研究,努力做到“一业一策”和“一企一策”.

施卫良：运河核心区将实现城市立体开发形态　北京市城市规划设计研究院院长

规划以人为本的绿色交通系统、促进新城活力的多元化功能、亲水宜人的环境景观和空间尺度,

高效运营、生态低碳的城市支撑体系.

《今日楼市》：通州运河核心区的规划理念有什么特点

施：3月份召开了通州国际新城规划论坛,听取了国内外规划专家关于新城规划的国际前沿理念.在规划当中.进一步吸收这些观点.体现通州新城规划的高起点、高标准,突出亮点与特色.具体的理念表现在：以人为本的绿色交通系统；促进新城活力的多元化功能；亲水宜人的环境景观和空间尺度；高效运营、生态低碳的城市支撑体系.

《今日楼市》：很多专家都提到了通州建设国际新城的首要关键是交通规划.核心区在交通规划方面准备如何做

施：我们以人性化交通怎么写作为核心,将交通规划的优先极由原来的机动车、公交、行人、自行车的规划现状,调整为行人、公交、自行车、机动车.在核心区内部打造静化、低碳、环保、亲水宜人的交通系统.从轨道交通来看,通洲新城规划的轨道交通一共有8条,建成后轨道交通网密度将超过中心城区,是承载运河北京新商务中心区城市功能的保障.轨道交通主要包括：M1、M6、M6支、S6、Rl、R1支.

在核心区内部,轨道交通和它们的换乘枢纽,构成怎么写作核心区的重要组成部分.其中在近期启动的商务中心区的北部.以M6线和未来的S1支线组成的换乘枢纽,怎么写作整个水乡区和未来高密度建筑区.以M6线和s6线构成的新华大街站,怎么写作于未来运河商务中心区和现有的新华大街的功能区.以枢纽为核心组织城市功能.

《今日楼市》：在现在的规划中,运河核心区包括哪些功能

施：运河核心区将促进新城活力的多元化功能.从运河核心区的功能分区来看,分为文化商务休闲区(运河北部、五河交汇处),高端商住区(中端),南端是会展综合怎么写作区,西南部就是新北京东站区.在核心区内部,它的主导功能包括文化、商务办公、商业怎么写作、酒店、会展、居住、城市公园、体育等等,构成了一个24小时充满活力的商务核心区.

《今日楼市》：北京是一个缺水的城市,但通州在这方面有得天独厚的条件,如何充分运用好通州的水资源

施：我们要打造亲水宜人的环境景观.包括水环境的营造,充分利用五河交汇、多河附水的特点,扩大水面,打造运河文化水乡区.通过改造河堤,规划亲水建筑,塑造宜人的滨水环境,在水乡区内,我们将结合这个地区的特点,将新开发一些水面和河道,与大运河、通惠河共同构成这个地区的水乡环境.

另外,一方面要创造适合人们活动的街道空间尺度,一方面要适当缩减道路红线宽度,根据不同道路红线的宽度特点,使街道成为适合人行走的空间.

要形成开放的绿化系统和城市公共空间.公园绿地结合水乡区和西海子公园及运河、通惠河、滨河绿化集中布置,形成面向运河的绿色走廊.这里除了原有的西海子公园之外,要新建设以水乡区为特点的绿化系统,建设商务中心区北部的集成公园和商务中心区南部的集成公园,使这些公园和已有的水乡区、滨河绿化共同构成区域的绿化体系.

《今日楼市》：新城准备如何实现低碳生态的目标

施：市政基础设施体系要做到低碳、高效.这里包括地下空间的综合利用,目前我们还在进一步深化地下空间的利用规划.它的宗旨就是把地下交通系统、地下建筑空间系统、地下综合管沟系统合理分配、有机结合.我们还要鼓励新能源与建筑节能的能源保障体系,核心区在三河热电厂热源基础上,鼓励采用太阳能、冷热电三联供和热泵供热系统.要在雨水收集、再生水利用和垃圾处理方面进一步采用先进的节能环保技术.比如建立真空管道垃圾收集系统,提高再生水回用率,提高垃圾的综合利用和处理率.通过这些手段,使新城真正体现绿色、环保、低碳这一目标.

刘弘：从地铁开始想象城市　AADO都市建筑设计主持建筑师、地铁6号线主持设计师

如果说通州原来是个“死穴”,那么轨道交通可以说是把“脉络”打通了.就像是在―条线上形成“插座”,可以不断延展,这比造几栋超高层建筑有意义得多.

《今日楼市》：通州新城规划了8条轨道交通,其密度将超过中心城区,是西过度

刘：这体现北京向东扩张的决心.这也是现代城市向超大城市发展,提高城市竞争力的必然选择.只有形成大都市圈,才能有竞争力.我们目前正在设计的6号线,西起海淀区五路站,东至通州区东小营,与市郊铁路S1线相连到达门头沟新城,这是第一条穿越市中心通向通州的地铁线,也是北京又一条东西走向的大动脉.它不仅联结了中心城与通州新城,而且连接了众多的区域.以后还会有国际上流行的复线,有快停等功能.通州规划8条轨道线,说明了通州的特殊地位.通州的城市地位提升,必须有高效的轨道支持.

《今日楼市》：轨道交通对通州的发展起到什么样的作用通州从来没有像今天这样受到各界的高度关注,这种跨越式的发展会遇到哪些瓶颈和问题

刘：如果说通州原来是个“死穴”,那么 轨道交通可以说是把“脉络”打通了.轨道交通就像是在一条线上,形成像“插座”一样的功能,可以不断延展,这比造几栋超高层建筑有意义得多.北京很多地方都是农村模式的城市化,拆掉原有大院外的围墙和栅栏,就形成了商业,之后在商业形成规模后,再修一条大路,地面承担不了输送功能的时候,再规划轨道线,这种模式在通州就会避免.我们一定要有空间模式的创新,那些元素没有变,只是需要重薪创造组合方式.

《今日楼市》：在通州新城的建设中,从轨道交通的角度应该注意些什么

刘：北京以前是先有城区后有轨道交通,轨道发展和城市发展的速度相比是严重滞后的.在规划轨道交通的时候,城市已经被道路割裂开,这种被动的情况不应在通州出现,现在就应该把公共空间、步行系统和轨道交通做同步规划建设.所以,现在就应该研究摸索以公共交通为主的空间组织,如何让轨道系统、步行系统和运河有机地组织在一起.当然更重要的还是城市活力的问题,如何让通州更舒适,更有持续性的发展,应当提出通州独有的生活模式.

《今日楼市》：有哪些国际经验值得借鉴.或者说有哪些教训需要避免

刘：我们不要再追求速度的开发,上世纪90年代浦东选择了模仿北美,我们惊叹它复制的速度,却没有提出自己的生活模式和理念.迪拜学的也是曼哈顿模式,只模仿了高度、技术而已,在空间的衔接上没有突破.中国模仿过北美、欧洲,现在也没有什么可模仿的了.通州新城的发展是一个起点,我们应该提出自己的模式.通州还是一张“白纸”,我们还有机会,也可以期待在上面描绘美好的生活.

《今日楼市》：在设计6号线时和其他区域有什么不同的感受有什么设计的特点或用了什么先进的理念

刘：这条新线将成为北京最长的地铁线.它将发挥既怎么写作于中心市区,又怎么写作于新城,兼顾交通疏解和发展引导的重要功能.我们不要再追求“速度的神话”,也不仅是轨道把人运过去那么简单,要在轨道交通塑造一些新的积极的空间,包括在地铁内吃早餐,挖掘地下空间的深度与繁华程度,营造新的生活模式,为地上地下的衔接预留空间.地铁已经发展到地下四层,地下空间有非常完善的公共空间,比如有银行、咖啡厅等.

《今日楼市》：现在北京的公共空间如此贫乏,您有什么样的建议

刘：建议在轨道密度高的地方通过高税收,把税收投资到轨道上来,比如在CBD区域,节点附近的开发商就应该为城市公共空间作贡献,应该有下沉广场等公共空间.你现在可以去银泰中心顶楼喝杯咖啡吗不能.而美国的洛克菲勒大厦广场是开放的,那里顶部也是开放的,你可以走上顶层去享受一下眺望城市的自豪感.想象未来城市的美好,才有动力思考为下一代提供更好的铺垫,公共资源应该给更多的人共享,那才能算是成功,你必须给城市带来新生活.我们应该提高这种有限空间资源共享的意识.

国际新城建言面面观

一方面,诸多国内外专家对通州国际新城的城市规划、产业发展提出了宝贵的建议；另一方面,许多生活在通州的居民,对通州的现状以及新城规划表达了自己的担忧.则明,偏信则暗,本刊编辑了一组各方的声音,希望能促使更加全面地考量通州国际新城的建设.

保罗卡斯特迪奥

巴西著名城市交通和BRT专家

汽车在空间使用方面是世界上受补贴最多的交通工具,要改变目前的城市发展模式就必须限制汽车的使用,实施公交导向的发展战略,使人们更加理性地使用汽车,促进私车与公共交通、慢行交通之间竞争平衡的改变.行人第一,自行车第二,公共交通第三,最后是小汽车.

对于空间利用和空间营造,公共交通是最佳的交通方式.好的交通怎么写作首先是可靠,可以保证路途的时间；同时还必须具有易达性,能够非常容易地通过这一系统到达任何目的地.减少换乘次数、缩短换乘路程、统筹安排线路是发展公共交通的重要问题.

公交系统始于步行.要创造好的行走空间就要有持续不中断的人行道,同时必须保证行走的安全；有必要尽可能地保留自行车系统,为自行车系统修建各种设施,形成与其他公交方式的便捷换乘.

飞利浦歌德史密斯

加拿大皇家建筑师学会成员

当前全世界的城市看起来都一模一样,丧失了各自的独特文化,这是现代设计容易碰到的问题.我们的挑战是在追求现代性、国际品质的同时体现传统文化,表述传统文化中的价值取向、价值观.

在城市规划和设计中我们需要做文化规划和遗产规划.通州新城的开发处在独特的地方：它是大北京的一部分,有着悠久的历史,而且五河通衢,在大运河的起点.这种丰富的文化可能性应该体现在计划和规划中,比如街道设计、运河岸线设计、燃灯塔和历史遗迹的保存和利用等等.把这些文化资源集中起来构建生机勃勃、充满活力和吸引力的社区和地点是非常重要的理念.在三维的建筑设计当中加入第四维,就是时间――历史和未来,将为城市带来深厚的历史感,为城市的历史保留重要的记忆.

克里斯蒂安德波德赞姆巴克

法国当代著名建筑师、规划师

新城的设计和建造是整体性的工作,要涉足未知的领域,很多东西是不可预见的,我们要仔细地、渐进地做规划.

现在很多城市变成了汽车之城、火车之城、机械化之城.在城市增长过程巾高速交通像八爪鱼一样延伸,使城市成为重要的交通枢纽,实现四通八达.但是,我们不断加给城市的线条再也不是传统意义上的街道,而是管道――仅仅是帮助人们从甲点到乙点的管道.

“开放街区”在过去二十五年里是巴黎非常重要的概念,在很多街道设计中,把各种建筑和公共活动空间结合起来,建一些广场、花园等.由于街道是开放的,建筑物的立面得以被观赏,也没有太多的阴影；光线能够照进所有的建筑,建筑也有良好的景观和视角.这样的街道和城市具有舒展的空间,可以在未来很长的时间里得到不断的演变和发展.

孙晓华

全国工商联副主席

要通过打造通州现代化国际新城,带动产业的发展、城市的发展和环渤海经济圈的发展.

而且我了解到,通州希望能够成为中国民营企业新的总部基地,对于中国的企业来说,特别是民营企业,是一个非常好的机遇.作为企业家来讲,参与通州现代化国际新城的建设,也等于说是参与了首都的建设,参与新一轮中国经济社会的发展,企业家要有这样一个视野和定位,要站得更高、看得更远.有了这样一个平台、有了这样一个机遇,大家应该积极抓住.

牛凤瑞

中国社科院城市发展与环境研究中心主任、中国城市经济学会副会长

通州现代化国际新城的定位可以更细、更专业一点.新城要强调和具备各方面的功能,吃喝拉撒睡,生活、怎么写作、就业等都要考虑周全.一些新城或新区的建设,各种产业经济发展得很好,但在宜居方面还有欠 缺,偏重商业功能区、商业带,缺少生活味,成为工作之地、劳动之城.

比如北京的亦庄也有这样的问题,高新科技产业的定位比较明晰,先发展经济、产业,生活、基础设施等方面慢慢跟上.在定位上就偏向于功能比较单一的区域,而不是作为新城来规划.通州曾被称作“卧城”或“睡城”,居民上班主要还是在主城区,这和上海的浦东新区恰好相反.

“卧城”或“劳城”可能是新城建设中的一个阶段.但对政府部门来说,在规划建设的时候要立足于“城”,有长远、全局的考虑.

卞洪登亚太城市发展研究会秘书长、首都东扩倡导者

北京东扩行动首先要实现京津冀的无缝对接.通州是北京、天津的中间地带,也是北京东扩的咽喉要道,通州的发展将使北京东扩速度加快.如果说CBD东扩是北京东扩的准备,那么通州建设国际新城就是北京东扩正式启动的标志.

无论是CBD东扩,还是建设通州新城,都说明北京东扩的进程在加快,建成世界最大城市的构想在一步步实现.建设通州新城将缩小城乡差距,提供更多的商业用地,吸引更多的投资者,使通州成为北京乃至环渤海地区新的经济增长极.

陈鹰

华润置地(北京)股份有限公司总经理

我们非常关心通州新城的规划和发展,通州新城发展需要产业支持,需要绿色环保概念,需要引入人文概念.我们希望也有信心参与通州新城建设,做出自己的贡献.

按照运河核心区规划,我们将依靠整个华润集团的产业支持,以商务地产作为载体,建设一个新的城市综合体.我们不会简单地去搞一个地产项目,而是会引入相关的医药、金融、零售、怎么写作业.

网友声音

孤风邀月：最近很多关于通州新城规划的新闻,包括现代化国际新城的定位,核心区、商务园、总部基地、商务中心、会展中心、医疗中心区等区域规划,似乎让人感觉通州马上就要走出北京、走出中国、走向世界.但走出通州看看,发现北京各区县像商务区、金融区、总部基地、高新区、文化创意园区的类似规划比比皆是.

七里桥：通州主要繁华大街的小商业太多了,比如西门地区的世纪联华,一层的底商开了大大小小几十家小门脸,各式各样的装潢令人眼花缭乱,完全是一个乡镇的模样,不知道是否可以重新规划治理一下.

Happylosser：目前通州小公共存在着车况差、怎么写作差、不准时、收车早等现状,无法满足区域内居民的出行需要.

三元斋：通州环境卫生问题,最主要的是垃圾站点的设立问题,很多垃圾站点都设在小区门口,特别到夏季的时候刺鼻的气味以及各种飞虫困扰着周边的居民,而且垃圾站的消毒清理都不能令人满意,同样不符合新城定位.

Goard：通州新城所提的文化创意产业、现代怎么写作业,的确是中国急需的经济增长点,但也是很难的,因为在整个中国范围内,这都是弱项.中国电影产业一年的利润达不到一个垄断型央企的十分之一.

通州轨道交通线路将达21条

在新城规划中,将有8条轨道线覆盖通州新城,总的轨道交通线路达到21条,交通线网的密度甚至超过了中心城的很多地区.

快轨R线

R1快线是本市第一条R字头的轨道交通,可以理解为“大站快轨”线路.它与地铁1号线和地铁6号线平行.“更靠近1号线”,是地区和中心城区的快速联络线,主要满足长距离交通、需要快速到达的乘客需求.目前该条线路的具体位置、线路还在论证当中,初步确定从海淀区直通通州新城.据悉,这条线路有望出现在2015年至2020年的轨道规划方案中.R1支线据媒体报道,北京市有关领导在视察通州时,建议从通州北关修建一条通往首都机场的轻轨线路.在通州新城8条轨道交通中未出现机场轻轨线路,而出现了未知的快轨R1支线.R1支线有可能就是机场轻轨线路.

地铁M线

M1(八通)线是北京地铁1号线的东段延长线,西起四惠站东至土桥站,全长18 964千米,通州境内设八里桥、通州北苑、果园、九棵树、梨园、临河里、土桥等车站.

M1(八通)支线起点土桥站,终点是位于萧太后河附近的主题公园,全线长1600米.该线路2009年开始启动前期工作,通州区列入2009年度重点推进工程项目.有媒体报道该线路最快2010年下半年开工.

M1(八通)延长线由土桥站向通州开发区方向延伸,预计设张家湾路口、通州开发区和梁各庄三站.目前尚未启动建设工作,有媒体报道该线路最快2011年开工.

M6线　地铁6号线自西向东的轨道交通干线长达41.74公里.于2009年1月18日正式开工建设,全线共设站点28座,其中有13座换乘站.一期工程将从五路到草房,30公里,19座车站,预计2012年完工,其中一期呼家楼－草房区间拟于2010年通车试运营.二期工程(通州段)已开始勘测及设计招标,预计全部工程2015年完工.

M6支线　由北关环岛站向宋庄方向延伸三站,目前尚未启动建设工作,也无建设时间表.

亦庄线　又称L2线,北起5号线终点宋家庄站,南至京津城际亦庄火车站.线路全长23.2公里,共设车站14座,车辆段和停车场各1座.项目投资96亿元,2007年12月开工建设,计划2010年开通.通州境内设济南路、经海路、次渠南、次渠和亦庄火车站5站.

市郊铁路S线

北京城市轨道交通规划中有7条市郊铁路S线,分别为S1至S7线,其中5条经通州境内,在北京铁路枢纽规划图中也有标示.市郊铁路将主要选择利用不充分、处于半闲置状态的线路进行规划.

S3　线北京南站至平谷区金海湖.通州境内经新北京东站.

S4　线首都机场至固安,其中在黄村分支线至廊坊.通州境内使用京承线,经通州西站.

S5　线三河至涿州.通州境内使用京秦线,经新北京东站.

S6　线密云至周口店.通州境内经新北京东等站.

S7　线昌平至永乐.通州境内经亦庄火车站、永乐站.

廊坊燕郊轻轨

廊坊轻轨　由北京地铁亦庄线亦庄火车站连接入廊坊市区.据媒体报道,廊坊市市长王爱民透露,北京亦庄L2线将延伸至廊坊市区,已进入前期论证,并正在着手规戈0和设计,预计两年内可开工建设.为了加快前期步伐,廊坊市已经成立了专门组织,与北京方面保持经常性沟通联系,力求L2延伸至廊坊线与亦庄L2线同步规划、同步建设.但北京市考虑用城际铁路的方式连接燕郊、廊坊等周边城镇.北京市规委主任黄艳表示,北京会用铁路、地铁、城市道路等多种形式与周边7个河北的城镇接壤.

目前廊坊轻轨尚未列入规划,是否经通州也是未知数.

燕郊轻轨　连接北京地铁到三河燕郊.据媒体报道,廊坊市市长王爱民透露,北京八通线延伸至廊坊燕郊,已进入前期论证,并正在着手规 划和设计,预计两年内可开工建设.为了加快前期步伐,廊坊市已经成立了专门组织,与北京方面保持经常性沟通联系,力求八通线延伸至燕郊线与八通线延长线同步规划、同步建设.但北京市规委主任黄艳表示,北京市有20万人住在燕郊,用合适形式的地铁帮助老百姓通行是正在研究的问题.如果直接将地铁线路延伸,需要考虑运营方面是否合理、有效.“肯定会把郊区线拉过去,但用什么方式还需要论证.”黄艳称,例如将地铁6号线延伸到燕郊,线路长度过长,会影响到地铁线本身的运营效率.黄艳透露,在这方面铁道部有所表态,新建的城际铁路出北京时会尽量带动北京新城,“燕郊也会通过城际铁路纳入进来.”

目前燕郊轻轨尚未列入规划.

高速铁路

京津城际铁路　京津城际铁路是连接北京与天津的全国第一条城际间高速铁路.全长120公里,列车运行最高时速350公里,京津两地30分钟直达.通州境内设亦庄和永乐两站,其中永乐站为预留车站.

京唐城际铁路　是京秦城际铁路的北京至唐山段,贯通北京、天津、河北三省市,线路正线长度164公里,设计时速200公里以上,总投资314S2亿元.工程拟于2010年底前开工,2014年前后建成通车.通州境内拟设新北京东站.

京沈客运专线　自北京站至沈阳站,贯穿北京、河北、辽宁三省市,线路正线长度707S3公里,设计时速350公里,总投资1043亿元.工程拟于2010年底前开工,2014年前后建成通车.通州境内拟设新北京东站.

普速铁路

京哈线　原为京坨线,延伸至秦皇岛后改称京秦线,后来北京至哈尔滨改为京哈线.京秦段西起首都北京市,东到河北省秦皇岛市.全长293公里,共有车站34个.通州境内设有通州、通州东和北刘庄三站.

京承线　南起北京市,北到河北省承德市.全长256公里.共有车站31个.通州境内设有通州西站.

张家湾支线　又称张家湾铁路专用线.全长约12公里,设有张家湾铁路专用货场.

产业发展加速通州“卧城”苏醒

一向被称为有城无业的通州,正在加快产业发展的步伐.国际新城的“蛋糕”也引起了来自国内外诸多企业的兴趣.通州正逐渐摘掉“卧城”的帽子.

4月26日,“宝德仓储物流”在通州开工奠基.据了解,该项目是一个专业化极强的物流仓储项目,由新加坡宝德集团投资建设.项目占地58亩,投资1亿元,建筑而积2S5万平方米,主要建设高标准的仓储物流设施,项目投入运营后年税收5000万元.该项目的启动,将进一步提升通州物流产业的整体水平.

这只是通州产业发展取得的最新成绩.今年以来,通州以建设现代化国际新城为目标,紧锣密鼓地加快了产业发展和招商引资的步伐.

分享新城“蛋糕”

4月6日上午,通州现代化国际新城项目发布会暨“全球企业邀约活动”启动仪式,在北京国际饭店会议中心隆重举行.发布会上,美国佩罗集团、香港富华国际集团、西门子、拜耳(中国)、sK集团(中国),中国航天科技集团、中国船舶工业集团、中国石油化工集团、中国远洋集团总公司、中粮集团等190余家海内外大企业参加发布会,有意向分享通州现代化国际新城建设的“大蛋糕”.

就在发布会前几天,北京市委市政府和全国工商联共同召开了推进北京非公经济发展的座谈会.全国工商联副主席孙晓华透露,在会上就有知名企业家提出来想在北京建总部,很有可能选在通州.3月初,北京西城区企业联合会会长曹增森还与华远集团、华润置地等30余家知名企业、行业协会负责人,考察了运河核心区规划展、宋庄文化创意产业集聚区.据了解,部分企业家现场就表示出投资意向.

按照通州区国际新城规划,未来通州新城核心区产业发展的重点是现代怎么写作业和文化创意产业,重点打造运河北京文化商务中心区.运河北京文化商务中心区初步规划分三个功能区.文化商务休闲区主要包括文化博览、文化演艺、运河水乡和商务酒店等特色区域.会展综合怎么写作区将着力建设国际一流的会展综合怎么写作中心,承办各种国际会议,大力提升新城国际化水平.高端商贸居住区,建设大型商业设施和高档水景公寓,打造运河沿岸高端商贸居住区.通过功能区的建设,吸引世界500强及国内外行业领先企业总部入住.

其实,在正式提出创建现代化国际新城之前,通州区就已经开始在为产业发展夯实基础.近两年,通州投资百亿元加强了以道路交通、供热、燃气、垃圾处理、污水治理、电力供应、生态环境等为主的城市基础设施建设,初步搭建了新城框架,道路交通体系、生态环境体系和配套市政设施日臻完善,教育、医疗设施齐全,城市怎么写作功能不断增强,为未来新城开发和产业发展创造了条件.

目前,通州有2个园区纳入中关村科技园政策范围,还有2个市级园区和1个市级物流基地.产业用地31.8平方公里,其中未开发面积18.16公平公里.2004年以来,区政府投入30多亿元用于园区基础设施建设,园区基本都达到了“九通一平”标准,产业承载能力不断增强.园区在全区经济社会发展中发挥着主力军的作用.

新城“十二五”规划即将出台

目前通州已引进投资千万元以上企业582个,投资亿元以上项目111个.北京卷烟厂、北京烟草公司、李宁公司、苏宁电器总部等一批项目建成投产,大项目对全区发展发挥了多点支撑作用,经济运行的稳定性不断增强,产业特色逐步显现.

大项目的聚集促进了产业特色的形成.现代物流业特色突出,十几类产品配送在北京地区市场上占有明显优势,烟草、食盐、图书配送在北京市场份额都达100％,电器、家具、建材、农副产品在北京市场上占有较大份额,促进物流产业链条向高端高效环节延伸.从在谈的产业项目来看,高端商务和文化产业发展潜力巨大,商务园和文化产业集聚区在谈的多为行业龙头企业.

通州区采取了多种措施“筑巢引凤”.根据通州区印发的《通州区促进产业发展暂行办法》,入驻通州产业园区和规范的农民就业产业基地新建项目,将被返还30％至50％不等的城市基础设施建设费.在通州新注册具有独立法人资格的金融企业及金融机构后台,在辖区内租用或购置办公用房的可享受三年期“房补”.

仅2009年通州区就安排了1.1亿元产业发展资金,重点支持高端商务、文化创意、现代物流等产业发展,引导二、三产业优化升级.同时,安排中小企业融资担保资金2000万元,适度放宽中小企业贷款范围和规模.安排资金3000万元用于企业的贷款贴息,重点支持当年有市场、有订单、有增长以及用于企业技术改造,符合本市产业政策、对经济社会发展带动作用大的企业.

据了解.通州将在5月份全面启动“十二五”规划研究编制工作,2011年初该规划纲要将提交区人民代表大会 审议,通过后发布实施.规划纲要将按照“十二五”国际新城建设的阶段特征要求,突出基础设施、城市功能区、主导产业培育与布局、城市空间优化等主要内容,重点专项规划要围绕规划、国土、产业等方面谋划.“十二五”规划继续坚持借助国际国内资源,提高科学决策能力的原则,规划研究和编制将委托知名科研院所、专家学者参与,创新规划理念,改进规划方法,规范编制程序,充分发挥规划对经济和社会发展的引领作用.

电子商务或成通州产业发展新引擎

要迅速摘掉卧城的帽子,树起通州产业发展的“大旗”,电子商务是一个占据天时地利的聪明选择.这也是通州迈出现代化国际城市建设第一步的标志性产业.

每天上班早高峰期间,开往四惠东方向的八通线一路都是“有上无下”,根源就在于通州区的有城无业,这也是通州向国际化新城迈进的一大掣肘.不过随着国际新城建设的逐步展开,在全面拓展和提升通州产业发展的基础上,电子商务或将成为通州产业发展的新引擎.

一个聪明的选择

对于如何构建卧城通州的现代产业体系,北京市发展和改革委员会副主任张燕友从五个方面开出了药方.依次是：重点发展总部经济及高端专业怎么写作产业群；积极发展特色金融产业；发展壮大文化创意产业；发展高端消费性怎么写作业；大力发展电子商务等新兴业态.这也是通州国际新城今后的产业发展重点.

但对刚刚迈开国际新城步伐的通州而言,以什么作为产业发展的突破口需要仔细考量.总部经济看上去很美,但目前北京号称打造总部经济的行政区除了朝阳的CBD,还有丰台、密云、怀柔和平谷等行政区.特色金融产业也面临着如何与金融街、CBD差异化定位的问题.而文化创意产业和高端消费性怎么写作业的产业影响力和幅射力也很难在短期内见效.

通州区一位官员曾向记者表示,电子商务以其特有的开放性、全球性和高效性,广阔的行业发展前景、潜在的经济贡献价值,成为作为优化通州产业结构、牵引新经济发展的战略制高点,迈出通州现代化国际城市建设第一步的标志性产业.该官员坦言,要迅速摘掉卧城的帽子,树起通州产业发展的“大旗”,电子商务是一个占据天时地利的聪明选择.

作为全国的政治、经济、文化中心,北京一直是全国电子商务交易活跃、基础雄厚、产业链最为饱满的地区,拥有完备成熟的产业配套环境、最丰富的人才储备和国内最高的电子支付普及率.2009年,全市电子商务交易规模约为2300亿元,网民数、网购数以及手机上网用户分布超过1000万、500万和200万,综合实力和发展潜力均处于全国领先地位,已经具备了代表中国参与国际电子商务及相关领域竞争与角逐的潜质与基础.然而由谁代表北京,加入到电子商务产业竞争的角逐中,是相关部门一直反复思考的问题.

而通州在地理位置上,作为北京联通环渤海经济圈的桥头堡,由通州代表北京,加入全国电子商务的角逐,不仅能将其打造成北京的电子商务中心,更有望发展成为环渤海乃至全国最大的电子商务中心.对于北京市和通州区来说,这是一个双赢的抉择.

正是在这样的背景下,北京将目光投向了通州.2009年7月上旬,北京市商务委到通州调研,提出在通州打造电子商务园中园的发展设想；随后不久,北京市商务委及市电子商务协会就组织京东商城、当当网、凡客诚品、乐友等13家知名电子商务企业到通州商务园进行实地考察.12月,通州区组织相关单位赴杭州市考察电子商务产业发展的经验.今年2月2日,赶在“中国国际电子商务示范基地”就正式落户通州.

北京市政府副秘书长刘志就此表示,通州作为北京世界城市建设的前哨,要充分发挥示范带头作用,发展符合地区实际情况的电子商务,引导产业要素合理高效配置.他说,北京市政府将在人力、物力、财力等方面给予支持,全力助推通州发展电子商务产业.

此时,离北京市市长郭金龙在2010年北京市上提出“今年要集中力量,聚焦通州”尚不足1个月.如此高的效率不由让人感慨通州区下了一步妙棋.

徐徐展开的蓝图

聪明的选择很快就有了理想的回报.

继2月份通州成立“中国国际电子商务示范基地”后,通州电子商务又迎来重大利好.4月23日,百度乐天合资公司――“乐百在线”落户通州.据投资方介绍,合资公司将以打造国内最大的网购商城为目的.“乐百在线”预计今年7月正式上线.

据介绍,此次百度与乐天的合作,是全球最大的中文搜索引擎在中国的集客能力,和日本最大的电子商务公司市场平台技术与运营理念的一次结合,成为帮助国内大量中小企业通过互联网进行营销的网站,成为面向中国用户的大型综合类B2C网上购物商城.代表着首都电子商务产业的新方向,为通州电子商务产业发展发出积极信号,将产生强大的市场吸引力与产业号召力.

相关资料显示,截至目前,通州拥有李宁、苏宁、国美等传统商业与电子商务双重模式同步运营的企业,中国国际电子商务中心、卓越亚马逊、深圳华强电子网城等以电子商务为主导运营模式的企业,也拥有红孩子、丽家宝贝、淘宝城等一个个耳熟能详的自由网购.据了解,当当网、1号店、中搜、天音通信等一流企业也在进行实质性洽谈.

据了解,目前的通州电子商务中心分为北京通卅l商务园、宋庄、马驹桥、张家湾四部分,每个部分可利用空间都在近千万平方米.其中位于新城西北部的通州商务园一期将建造25座至30座独栋办公楼,作为电子商务企业的办公用房.而在中国国际电子商务示范基地的规划中更是明确提出,用3年至5年时间引进10家到20家具有全国影响力的电子商务企业,初步建成北方地区产业集中度最高、市场辐射力最强的电子商务城市,力争将电子商务综合竞争力进入全国前列,并将成为北京电子商务产业的桥头堡.

通州区有关负责人表示,通州区正在研究电子商务企业发展暂行办法,对在通州注册并纳税的B2B、B2C和第三方电子商务等三类企业,从用地、税收以及人才奖励等方面都将给予特殊奖励.通州计划用10年左右的时间,把电子商务产业打造成为该区的主导产业之一.

通州电子商务发展的诱人蓝图正在展开：未来的通州,将积极构建支撑未来全国网络经济形态的电子商务核心基础设施,实施一批怎么写作全国的电子商务支付、清算、交易保障、诚信怎么写作、物流怎么写作、认证怎么写作平台,建设成为移动电子商务、第二代电子商务平台、电子商务金融怎么写作、电子商务云怎么写作等集聚,发展总部银行、通信公司、电子商务精诚合作的中国电子商务产业基地.

地产开发并非新城产业支撑

通州国际新城建设在刚刚起步之际,就被高涨的房价推到了风口浪尖.不需讳言,房价疯涨吸引了蜂拥而至的炒房客,而不是通州新城建设最需要的人才和技术. “不要简单把通州新城发展看成房地产开发！”这是4月6日召开的通州现代化国际新城建设项目发布会上,北京市副市长陈刚语重心长的感慨.而这句话与上海浦东开发伊始提出的战略定位“浦东开发不是单纯的经济项目开发和土地开发,而是功能的开发、社会的开发”何其相似.

陈刚的担忧正是基于今年以来通州房价“疯涨”的现实.发布会后第三天,在4月8日的北京春季房展上,京通一京哈高速耿庄出口的“珠江拉维小镇”、通州区五河交汇处的“K2清水湾”、通州区梨园东路“K2海棠湾”等几个楼盘均价都在2.5万元/平方米左右.

虽然4月中旬一系列宏观调控政策出台,通卅I房价也应声而降,但目前的降幅远远小于今年以来上涨幅度.从记者的采访情况来看,新城规划被不少专家和购房者认为是房价高涨的推手.通州国际新城建设在刚刚起步之际,已经被高涨的房价推到了风口浪尖.

“建设国际新城需要的是扎实的产业支撑,不是虚高的房价.”通州区政府相关负责人对记者如是说.

疯狂上涨的通州房价

张广(化名)在京东驾校当教练,每天上下班都要经过离驾校不到500米的珠江拉维小镇.对于拉维小镇的房价他感到特别吃惊.“去年底1万多我都觉得太高了,现在这涨得也太邪乎了.”

记者在某地产门户网站上看到的珠江拉维小镇历史显示,今年1月11日均价为14800元/平方米,到4月6日,通州现代化国际新城建设项目发布会召开当天,均价就涨到了25000元/平方米.但至2010年4月27日,新一轮调控政策出台一周后,均价重新下调为23000元/平方米,不过与年初相比,仍然上涨了55％.

珠江拉维小镇的波动轨迹,生动地反映了通州楼市的变化(见表1).“选择在通州写房,就是因为房价比城里低.现在看来只有再等等了.”在记者对购房者的随机采访中,这样无奈的声音不绝于耳.

搜房网二手房数据监控中心4月12日的统计数字显示：北京通州区4月上旬均价已达到16724元/平方米,仅一周上涨幅度高达18％以上,而某明星楼盘均价达25461元/平方米,较上月大涨28％.个别楼盘相对于去年,竟然大涨了330％,让通州房价直接“奔三”,即使4月14日后遭遇新一轮调控组合拳,通州房价仍然在每平方米2万元以上(见表2、表3).而这一切的变化,基本是在“超越浦东,赶超迪拜”的概念下,投机客的借势成功炒作.

不但房价“面包”上涨,土地“面粉”今年同样大幅上涨.2月24日,北京市土地储备中心对通州半壁店地块挂牌竞价出售,最终被天旭运河房地产以28.2亿元竞得,折合楼面地价10635元/平方米.而2009年,通州拍卖土地最高的绿城项目,楼面地价也仅为6961元/平方米.

随着房价的上涨,通州的购房群体也在发生着变化.因为通州紧邻CBD,以前来通州写房的大多是北京CBD的白领,以自住为主.然而记者从我爱我家、链家等二手房相似度检测了解到,随着今年通州房价持续攀升,当地房屋换手率越来越高,投资性需求日趋旺盛.

高房价会否透支新城未来

尽管如此,对于一个远郊区县,房地产开发企业和投资者对通州为何会有如此良好的预期业内人士普遍认为,这与北京今年出台的通州新城规划有关.

今年1月北京市“”的政府工作报告里特别提到：“今年要集中力量,聚焦通州,借助国内外资源,按照世界一流水平高起点谋划,实实在在地启动一批项目,努力取得重大突破,发挥好示范带动作用.”此举被外界解读为北京的“CBD东扩”.而通卅l区主要官员更是表示,新城将成为节能、环保、低碳方面的典范城市,从生态环境上说是世界一流的.

对此,北京市住房和城乡建设委员会相关负责人也认为,今年以来,通州区房价出现快速上涨,与通州新城规划率先启动、近几年通州区轨道交通等基础设施条件大大改善有着很大关系.

而在一些地产界人士看来,虽然目前通州房价超前于新城的建设速度,但关键是能否提供与国际新城定位以及房价相对应的高品质楼盘.从早期的新华联家园,到今年即将入市的远洋东方和绿城通州项目,通州居住品质将有新的提升和突破.

无论持何种观点,通州楼市都正在最大化挖掘着所有的新城概念.在通州许多楼盘的售楼中心,现在随处都可以看到新城规划的相关介绍,有的楼盘甚至还制作了精美的宣传册：北京CBD东扩、超高地标将落户通州新城核心区、区内规划8条轨道交通等

有质疑声音指出：“在多重预期的共同作用下,规划的政策利好被放大和炒作.”但是,中国城市规划设计研究院副院长、中国城市科学研究会秘书长李迅在接受媒体采访时则表示了不同意见.李迅指出,从城市规划的角度来看,通州是疏散北京中心城区过于集中的城市功能的一个重要节点,必然会引起人口、产业的聚集.因此,这一区域房价上涨是市场对城市发展的正常反应.但影响房价的因素很多,整体经济形势、供求关系、市场预期都会直接影响到房价,不可能仅仅是规划在起作用.

虽然新城规划对于通州房价上涨的影响,业内有着不同的评估,但对于房价上涨的结果,大家表示出一致的担忧.“房价疯涨吸引了蜂拥而至的炒房客,而不是通州新城建设最需要的人才和技术.”多位受访者均如此表示.相关统计数据也表明,通州目前的购写者,已经有50％以上是外地的炒房客.通州现在的房价或许已经透支了国际新城的未来.

不过,目标对准炒房客的国务院10号文出台后,深圳、上海、北京纷纷出现投资客抛盘.按照房价下行的规律,在政策的高压下,一般是郊区房价领跌于市区,特别&#